안녕하세요! 가끔 매물이나 경매정보를 보다보면, 지구단위계획구역 라는 문구를 볼 수 있습니다.
여러분들은 지구단위계획을 알고 계시나요?
공인중개사 공부를 하시다보면, 부동산 공법 과목에서도 자주 등장하곤 합니다만
좀 더 자세히 알아볼 중요한 단어이며, 부동산 투자를 하실 때는 필수로 알고 이해 하셔야 합니다.
그래서 준비했습니다. 이제 공부할 준비 되셨나요?
출발하시지요!
지구단위계획은 도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 보다 합리화하고 기능 증진 및 미관 개선을 통해 양호한 환경을 확보함으로써 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시관리계획의 한 유형이다.
지구단위계획은 「(구)도시계획법」에 의한 상세계획과 「건축법」에 의한 도시설계를 하나로 통합한 제도로서 평면적인 토지이용계획과 입체적인 건축계획의 중간적 성격을 지닌다.
일반적으로 지구단위계획은 도시지역 내 용도지구, 「도시개발법」에 의한 도시개발구역, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역, 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구, 「주택법」에 의한 대지조성사업지구 등의 지역 중에 서 양호한 환경의 확보나 기능 및 미관의 증진이 필요한 지역을 대상으로 계획을 수립한다.
지구단위계획을 수립할 때에는 도시의 정비ㆍ관리ㆍ보전ㆍ개발 등 지구단위계획구역의 지정 목적, 주거ㆍ산업ㆍ유통ㆍ관광휴양ㆍ복합 등 지구단위계획구역의 중심 기능, 용도지역의 특성 등을 고려하여 수립한다.
지구단위계획구역에서는 건축물의 용도, 종류, 규모 등에 대한 제한을 강화 또는 완화하거나, 건폐율과 용적률을 강화 또는 완화할 수 있다. 또한, 「건축법」에 의한 대지안의 조경, 공개공지 등의 규정, 「주차장법」에 의한 부설주차장 규정 등을 완화하여 적용할 수 있다.
지구단위계획에 포함되는 내용은 다음과 같다. 지구단위계획에는 지정목적을 이루기 위하여 다음의 제2호와 제4호의 사항을 포함한 둘 이상의 사항이 포함되어야 한다.
1. 용도지역 또는 용도지구를 「국토계획법 시행령」이 정하는 범위 안에서 세분ㆍ변경하는 사항
1-2. 기존 용도지구를 폐지하고 건축물 등에 적용되던 용도ㆍ종류ㆍ규모 등 제한을 대체하는 사항
2. 「국토계획법 시행령」에서 정하는 기반시설의 배치와 규모
3. 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적 개발ㆍ정비를 위해 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획
4. 건축물의 용도제한ㆍ건축물의 건폐율 또는 용적률ㆍ건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도
5. 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ색채 또는 건축선에 관한 계획
6. 환경관리계획 또는 경관계획
7. 교통처리계획
8. 그 밖에 토지 이용의 합리화, 도시나 농ㆍ산ㆍ어촌의 기능 증진 등에 필요한 사항으로서 「국토계획법 시행령」에서 정하는 사항
가. 지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이ㆍ깊이ㆍ배치 또는 규모
나. 대문ㆍ담 또는 울타리의 형태 또는 색채
다. 간판의 크기ㆍ형태ㆍ색채 또는 재질
라. 장애인ㆍ노약자 등을 위한 편의시설계획
마. 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획
바. 생물서식공간의 보호ㆍ조성ㆍ연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획
사. 문화재 및 역사문화환경 보호에 관한 계획
지구단위계획구역을 지정한 후 3년 이내에 지구단위계획이 결정ㆍ고시되지 않으면 그 3년이 되는 다음 날부터 효력을 상실한다.
네? 어렵다구요?
지구단위계획구역을 지정하는 이유는 개발 효율 극대화를 목표로,
개발 압력이 높은 지역은 용도지역, 용도지구 등의 행위제한만으로는 개발의 효율성을 극대화하기 어려운 경우가 많습니다. 일정 구역을 지구단위계획구역으로 지정하여 개별 필지별로 상세계획을 수립하여 개발을 종합적으로 유도하여 최대한의 개발효과를 얻는 계획입니다.
네… 해당 지역은 난개발을 막기 위해서, 지자체가 획일적이고 규칙을 가지고 관리 할 예정이다. 라고 간단하게 이해하시는 것이 좋을 것 같습니다. 투자자 입장에서, 아! 이곳이 시간이 좀 지나면 많이 바뀌겠구나 하는 생각을 하시면 좋을 것 같습니다.
다만, 지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하거나 기존 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구 단위계획에 적합하게 건축하거나 용도를 변경하여야 합니다. 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도, 건축물의 배치. 형태. 색채 또는 건축선에 관한 계획이 수립된 경우에는 건축물의 건축 시 수립된 지구단위계획의 내용을 충족하는 건축물만 지을 수 있습니다.
지구단위계획수립절차
지구단위계획의 장점
1.계획적인 도시개발 관리가 용이하다.
2.기능과 미관이 증진된다.
지구단위계획의 단점
1.획일적이고
2.건축물 각각의 공간의 특징 및 개성표출이 어렵다
3.재산권 행사가 어렵다.
물론, 모든 계획이 장점만 가진 것은 아닙니다. 특히 재산권의 행사가 어렵다고 한 점은,
지구단위계획구역이 지정되고 지구단위계획이 결정. 고시되면 그 지역에서의 건축 및 개발 등의 행위를 하고자 할 때 기존 용도지역이나 용도지구에 관한 규정을 적용하지 아니하고, 지구단위계획에서 결정된 행위제한이나 건폐율 용적률을 적용하게 됩니다. 지구단위계획이 수립되기 전에는 도시계획조례에 의한 제한을 받습니다.
지구단위계획구역으로 지정되면 3년 내로 지구단위계획을 수립해야 하며 그렇지 않으면 실효됩니다. 그리고 지구단위계획 수립 시까지 “개발행위허가제한”구역으로 지정하여 행위제한을 받게 됩니다. 지구단위계획으로 지정된 지역에 대하여는 개발행위허가를 최장 5년 동안 제한할 수 있습니다.
지구 단위계획의 종류
지구단위계획의 종류로는 두가지로 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획입니다.
제1종 지구단위계획
제1종 지구단위계획이란 토지이용을 합리화·구체화하고, 도시 또는 농·산·어촌의 기능증진, 미관의 개선 및
양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획으로 주로 도시지역에서 수립하는 계획입니다.
① 용도지구, 도시개발구역, 정비구역, 택지개발예정지구, 대지조성사업지구, 산업단지, 관광특구
② 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역
③ 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역
④ 도시지역의 체계적·계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역
⑤ 그 밖의 양호한 환경의 확보나 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역
제2종 지구단위계획
계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적·계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획으로주로 계획관리지역 또는 개발진흥지구에서 수립하는 계획입니다.
제2종 지구단위계획은 해당구역의 중심기능에 따라 주거, 산업, 유통, 관광휴양, 특정, 복합형으로 구분됩니다.
① 주거형 제2종지구단위계획
주민의 집단적 생활근거지로 이용되고있거나 이용될 지역으로서 계획적 개발이 필요한 경우에 지정한다.
② 산업형 제2종지구단위계획
농공단지, 공장과 이에 부수되는 근로자 주택 등의 설치를 위하여 계획적 개발이 필요한 경우에 지정한다.
③ 유통형 제2종지구단위계획
물류시설, 물류단지, 공동집배송단지 및 집배송센터와 그 관련시설,시장·대형점·대규모소매점 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우 지정한다.
④ 관광휴양형 제2종지구단위계획
관광사업시설, 체육시설 등의 설치를 위하여 계획적 개발이 필요한 경우에 지정한다.
⑤ 특정형 제2종지구단위계획
2002년 12월 31일 이전에 종전의 국토이용관리법에 의하여 지정된 준도시지역 안의 시설용지지구에 지정한다.
⑥ 복합형 제2종지구단위계획
상기 제2종지구단위계획 중 둘 이상을 동시에 지정하는 경우에 지정한다.
지구단위수립절차
지구단위계획은 도시의 일부지역을 대상으로 토지이용계획과 건축물계획을 같이 고려하여
평면적인 토지이용계획과 입체적인 건축계획이 서로 조화를 이루도록 하는데에 중점을 두고 있습니다.
그린벨트 해제지역, 공장이적지, 시장 등 대규모 시설 이적지와 재건축단지, 도시개발사업이나 재개발사업지 등은 지구단위계획을 수립해서 추친하여야 합니다.
원칙적으로는 구청장 또는 시장, 해당구역 토지면적의 80% 이상의 주민이 동의하면 입안이 가능하며
구, 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 최종적으로 시장이 결정하게 됩니다.일단 구역이 지정되면
3년 이내에 그 구역에 대한 장래의 개발 또는 관리계획을 수립해야하며 만약 3년 이내에 계획이 결정 고시되지 않을 경우 그 3년이 되는 다음 날부터 지구단위계획구역지정에 대한 도시관리계획의 결정은 효력을 상실하게 됩니다.
그리고 이후에 지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는
그 지구단위계획에 적합하게 건축하거나 용도를 변경해야합니다.
지구단위계획구역 확인방법
관심있거나 내가 살고 있는 지역이 지구단위로 지정되었다면 ?
지자체 홈페이지에서 지구단위계획구역 도면을 열람해서 건축제한에 대한 세부 내용을 파악해야 합니다.
지자체 도시계획조례
지자체의 홈페이지 자치법규 > ‘도시계획조례’에서 용도지역, 용도 지구 건폐율과 용적률에 대한 내용 확인
지구단위계획 관련 내용
지자체의 홈페이지, 도시계획과 문의, 루리스 고시정보 확인
지구단위계획구역으로 지정된 토지의 경우 지역.지구에서 정한 용적률 같은 규제가 아닌 지구단위계획구역내에 별도의 건축제한이 정해져있기 때문입니다. 건축 규제외에도 해당 필지만 지고 단독개발이 불가능한 경우도 있습니다. 역세권 지구단위계획도면 같은 경우 단독개발이 아닌 지정한 인접필지들과 같이 개발을 해야하는 경우가 있습니다
지구단위계획도면을 보면 특정 필지들이 실선으로 묶여있는 경우가 있습니다. 이런 경우 개별 필지로는 단독개발이 불가능하다는 의미로 해당 토지를 매입해도 신축이 불가능하고 리모델링만 가능합니다. 실선으로 묶인 필지들은 공동으로 개발을 해야 합니다. 신축을 하려면 인접되지를 매입하거나 인접 토지주에게 본인 토지를 팔아야합니다. 이렇게 지구단위계획으로 토지 개발에 대한 제한이 생기면 매매에도 제한이 생기므로 주의해야 합니다.
반면 점선으로 연결된 토지의 경우는 공동개발을 해도되고 개별적으로 신축도 가능합니다.
행위제한 완화제도
지구단위계획구역 안에서 토지소유자가 자신의 대지 중 일부를 도로, 공원 등 공공시설부지로 제공할 경우
지구단위계획 수립 시 법정 건폐율 150% 이내, 용적률 200% 이내에서 건축밀도를 완화하여 적용할 수 있는 제도가 있습니다.
또한건축법 제67조 1항의 규정에 의한 공개공지나 공개공간의 의무면적을 초과하여 설치하는 경우에는
법정 용적률의 200% 이내에서 건축밀도를 완화적용할 수 있도록 하고 있으며, 이외에도 공동개발 및 합벽건축 등 지자체의 권고사항을 이행할 경우에는 행위제한을 완화적용 받을 수 있습니다.
