부동산 매매시 세금산정을 위한 기준이 되는 기준시가와 공시지가에 대하여 알아보겠습니다.
◆ 기준시가란
국세청에서 매년 4월에 아파트 공동주택에 대한 부분을 발표합니다. 또한 오피스텔 및 상업용건물등에 대하여서도 건물의 종류,규모,거래상황,위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액입니다.
기준시가는 국세인 양도·상속·증여세의 과세기준으로 적용되며, 지방세인 취득세·재산세 등에는 적용되지 않습니다.
건물의 기준시가 산정방법
: 건물신축가격기준액x구조지수x용도지수x위치지수x경과연수별 잔가율
기준시가는 평가상 건물의 면적(㎡)에 ㎡당 금액을 곱하여 결정합니다.
지정지역 내의 토지나 건물같은 부동산이나 골프회원권 등을 팔거나 상속 또는 증여할 때 국세청이 정해놓은 기준가격으로 각종 세금을 부과하는 기준이 된다. 지정지역이란 국세청이 땅값이 급등하여 부동산투기가 우려되는 지역을 특정지역으로 정해놓은 것입니다.
기준시가는 건물에 대한 가액 산정입니다. 건축물이 있으면 기준시가를 기준으로 그부동산의 가치를 가액으로 산정해 놓은 것입니다. 실매매가는 아닙니다.
알고 싶은 건물의 기준시가는 국세청 기준시가에서 알아보실수 있습니다.
◆ 공시지가란
공시지가는 교통부장관이 조사 발표하는 표준지공시지가와 시,군,구에서 이를 기준으로 발표하는 개별공시지가가 있습니다. 표준지공시지가는 일정한지역에서 일종의 표본내지는 샘플이 되는 땅을 선정하여 가격을 측정한것이도, 개별공시지가는 이 표준공시자를 기준으로 하여 세부적으로 각 개별필지별로 발표하는 가격입니다.
이러한 공시지가는 주로 국세 즉 양도소득세, 상속세, 증여세 등의 과세기준이 되고, 각종공사등(예: 도로편입시 보상)에 있어서 보상하는 기준이 되기도 합니다.
이러한 공시지가는 결국 땅에 대한 과세기준, 또는 보상의 기준이 되는 금액입니다.
◆ 시가표준액이란
시가표준액은 국세가 아닌 지방세과세 기준이 되는 것입니다.
지방세는 취득세, 등록세등 부동산을 매매했을 경우 발생되는 세금이며, 이런 것들은 그 과세기준으로서 시가표준액을 기준으로 합니다. 시가표준액은 지방자치단체에서 미리 정해놓습니다.
그러므로 당해연도마다 금액이 변경될수 있습니다.
부동산(아파트 등)을 취득한다면 취득세, 등록세, 등등 각종 지방세를 낼때 ‘시가표준액’이 기준이 됩니다.
