건축을 하려면 이 모든것을 다 알아야 하나요?
모든것을 다 알필요는 없다.
하지만 전체 개념은 이해하고 있어야 한다
본 내용은
전문적 지식이 아닌
건축주로서
건축사와 건설사 와의
원활한 커뮤니케이션을 위한 기본지식을 익히는 과정
( 기본적인 지식 )
땅을 볼때,
토지이용계획확인원, 지자체 조례를 통해
어떤 건물을 지을지 알수 있다
3강에서는
1.
경관지구 ( 구 미관지구 )
2.
지구단위계획
3.
법과 조례
에 대해 알아본다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
용도지역
( 도시지역/관리지역/농림지역/자연환경보전지역 )
세부지역(을 알면)
1.건폐율, 용적률, 층수제한
2. 건축물의 용도 제한
까지 알 수 있었다.
추가로
용도지구
오래된 시장이
모두 목구조로 지어져 불이 나면 다 타버릴 것 같다.
이러한 상황을 막기 위한 제한조치가 필요한데
이런 특정지역에 하는 제한조치를 용도 지구라고 한다.
| 용도지구 | ||
| 1 | 경관지구(구 미관지구) | 경관을 보호, 형성하기 위하여 필요한 지구 |
| 2 | 고도지구 | 건축물의 높이 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구 |
| 3 | 방화지구 | 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구 |
| 4 | 방재지구 | 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구 |
| 5 | 취락지구 | |
| 7 | 개발진흥지구 | |
| 8 | 특정용도제한지구 |
| 지구단위 계획 구역 용도지역, 용도지구 건폐율, 용적률, 건축물의 용도 (제한) 기존 시가지, 신시가지 개발 특정지역, 딱 맞는 제한 |
LH, 지방공사에서
반듯한 땅을 사들여
기반시설 (도로, 학교) 를 만들어
땅들을 나누어 분양하는경우
여기에 맞는 계획이 필요하기 때문에
지구단위계획구역을 지정하는 것
지구단위계획구역 지정
(주차장 용지, 단독주택용지, 근린생활용지 등.. )
용도지역과는 다르다.
이 지역에 딱 맞게
규칙을 만들고
거기에 맞게 건축을 하기 위해
지구단위계획구역을 만들어 놓는다
예제
지구단위계획구역에서는
일반 용도지역, 용도지구와는 달리
조금더 까다로운 제한사항들이 많다
( 땅 건물에 들어가는 주차장의 출입구,
건물의 높이, 건물의 외벽재료,
색깔도 제한하는 경우가 있고,
담장의 높이, 색깔도 제한을 한다 )
여기에 주택이 들어가면
몇가구만 들어가라는 것도 제한 등
제한사항들이 많기 때문에
건물들이 규칙적이고 계획적
법률과 조례
| 법 | > | 시행령 | > | 조례 |
| 국회 | > | 정부 ( 대통령령 ) | > | 지방정부 |
법과 조례를 이해하기 쉽게 정리해보면
(왼쪽) 법률 I 시행령 (오른쪽)
01
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
용도지역의 건폐율
도시지역에 주거지역은 70%이하로 해라
02
시행령
주거지역을 지역별로
50%/50%/60%/50%로 제한했다
03
특별시, 광역시 , 특별자치도,시
또는 군의 도시, 군계획 조례가 정하는비율을
초과하여서는 아니한다.
> 지역의 건폐율을 알려면 조례를 봐야한다
조례 (서울시)
법
주거지역 70%이하
시행령
제 2종전용주거지역 50%이하
조례
제 2종 전용주거지역 40%이하
건폐율을 보려면
[도시계획 조례]만 보면 된다.
EX)
대전에 있는 땅을 건축하고싶다면
대전시 도시계획 조례를 확인한다
사례2
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
용도지역에서의 건축물이나
그 밖의 시설의 용도,종류 및 규모에 대한 사항은
대통령령으로 정한다(대통령 당신이 알아서 하시오)
시행령
법 제 76조 제1항에 따른 용도지역 안에서의
건축물의 용도, 종류 및 규모 등의 제한은 다음 각호와 같다.
1종 전용주거지역안에서 건축할 수 있는 건물은
별표2에 규정된 건물
별표2
내용 중 1번은 조례와 상관없이 건축가능한 건물
2번은 조례가 정하는 건축가능건물
2번의 이러한건물들이 있는데
도시계획 조례가 정하면
거기에 따라서 해도 된다.
| 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [별표2] <개정 2014.3.24>제 1종 전용주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 (제 71조 제1항 제1호 관련)1.건축할 수 있는 건축물가.[건축법 시행령] 별표1 제1호의 단독주택(다가구주택을 제외한다)나.[건축법 시행령] 별표1 제 3호 가목부터 바목까지 및 사목 (공중화장실 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것 및 지역아동센터는 제외한다)의 제 1종 근린생활시설로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것(제1종 근린생활시설 – 슈퍼, 의,원, 파출소 등)2.도시. 군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물 (지역에 따라서 더 할 수도 있고 안할수도 있다)가.[건축법 시행령] 별표1 제 1호의 단독주택 중 다가구주택나.[건축법 시행령] 별표1 제 2호의 공동주택 중 연립주택 및 다세대 주택다.[건축법 시행령] 별표1 제3호 사목(공중화장실.대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것 및 지역아동센터만 해당한다) 및 아목에 따른 제 1종 근린생활시설로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것라.[건축법 시행령] 별표1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 종교집회장마.[건축법 시행령] 별표1 제5호의 문화 및 집회시설 중 같은 호 라목 [박물관, 미술관, 체험관 ([건축법시행령 제2조 16호에 따른 한옥으로 건축하는 것만 해당한다) 및 기념관에 한정한다] 에 해당하는것으로서 그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것바.[건축법 시행령] 별표1 제6호의 종교시설에 해당하는 것으로서 (종교시설은 주거지에 있어야하기에 가능) 그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것.사.[건축법 시행령] 별표1 제10호의 교육연구시설 중 유치원.초등학교.중학교 및 고등학교아.[건축법 시행령] 별표1 제11호의 노유자시설자.[건축법 시행령] 별표1 제20호의 자동차관련 시설 중 주차장 |
서울시 제1종전용주거지역에서
건축할 수 있는 건물을 알려면
시행령 별표 2에 있는
1.건축할수있는 건축물
가.
단독주택
나.
근린생활시설로
해당용도에 쓰이는 바닥면적 합계가
1,000m2 미만인 것
2.조례에서 정하는 바에서 건축할 수 있는 건물 ( 을 보려면 )
> 서울시 도시계획 조례 확인
서울시 도시계획 조례에
제1종전용주거지역안에서 건축할수 있는 건축물
시행령에서 연립주택, 다세대주택 둘다 되는데
세부사항은 조례에 따르므로
단독주택중 다가구주택, 공동주택에서 다세대 주택만 되는것
시행령에서
노유자시설 이 가능하지만
조례안의
아동관련시설, 노인복지지설만 되는 것
건축을 하기 위해서는
법을 따라야 하고
법의 하위법령인 시행령을 따라야 한다.
그리고
지방정부에 맞게 되어있는 조례를 따라야 한다.
법의 확인
국가법령정보센터
검색 예)
서울시 도시계획조례
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
| 요약내 땅에 어떤 건물을 얼마나 지을 수 있을까?토지이용계획확인원 토지이용규제서비스(luris)http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp토지이용계획확인원 안에는지목, 면적, 공시지가, 지역, 지구, 구역지역, 지구를 알았으면건폐율, 용적률, 건축가능용도 확인지자체 조례국가법령정보센터(law.go.kr)http://www.law.go.kr/ |
택지개발지구의 경우
택지 개발된 곳은 거의 100%
택지 개발이 막 되고있는 땅들은
토지이용계획확인원을 확인할 수가 없다.
기존 땅을 다 밀고
새로운 땅을 만드는 것이기 때문에
새로운 땅이
완전히 만들어지기 전까지는 지번이 없다.
지번이 없으니
토지이용계획확인원을 확인할 수 없다.
땅을 분양하는 LH나 지방공사에서
[ 지구단위 계획 지침 ] 을 준다.
(건폐율, 용적률, 지을수 있는 건물,
지붕의 형태, 외벼의 색깔,
지을 수 있는 주택의 수 까지 확인할 수 있다.)
