땅을 사기위해서 무엇을 확인해야 하나?
| 이 땅에 건축을 할 수 있는가?한다면 어떤 건물을 얼마나 지을 수 있는가?[ 토지이용계획확인원 ]토지이용계획을 확인할 수 있는 서류 |
지목, 면적, 개별공시지가
토지이용계획확인원
우리나라 모든 토지에 대해
이 땅을 어떤 용도로 쓸지,
건축을 할 수 있으면 얼마나 건물을 지을 수 있는지 확인 가능한 서류
토지이용규제정보서비스 [LURiS] 에서 확인 가능
해당 주소입력 후 확인
누구나, 전국의 모든 땅을 확인 할 수 있다
지목 (28가지)
이 땅의 목적 -현재 이 땅은 어떤 목적으로 사용되고 있는가?
EX) 대 – 대지 ( 건축물이 있는 땅 )
면적
370m2
개별공시지가
370제곱미터(면적) X 2,557만 원(개별 공시지가) = 94억 6천 90만원
( 실제 거래되는 가격은 아님 )
> 세금을 매기는 기초자료 ( 양도세, 취득세, 토지세,재산세 등 )
개별공시지가 의 산출
우리나라에는 2700만 필지 가 있다
이 중 중앙정부가 50만개를 뽑아
표준지공시지가를 매긴 후
지방정부에서
그 주위 땅들에 대해 표준지공시지가를 기준으로
개별공시지가를 매긴다.
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 지역, 지구등 : 도시지역, 상업지역
이땅에서 어떤 건물을 얼마나 지을수 있는지 알려주는 것
국도의 계획 및 이용에 관한 법률
용도지역 분류
국도의 계획 및 이용에 관한 법률
1. 면적제한 ( 토지면적을 기준으로 )
서울지역의 예
각각의 용도별로 면적 제한 ( 건폐율, 용적률로 제한 )
건폐율
대지면적 가운데
최대한 건축을 할 수 있는 면적을 나타내는 비율
(하늘위에서 땅을 바라보았을때
땅에 건물이 차지하는 면적의 비율)
60/100 = 60%
용적률
대지 면적에서 건축하는 전체 면적의 합 비율
180/100 = 180%
2종일반주거지역의 경우
건폐율 50%
토지면적이 100이면 여기에 건축할 수 있는 바닥 면적은 ?
50%X100=50m2
용적률200%
전체 건물 면적은 ?
200%X100(토지면적)=200m2
몇 층 까지 지을 수 있을까?
용적률 / 건폐율 = 층수
200/50=4층
1종전용주거지역(단독)의 경우
마당이 있으려면 건폐율이 작아야할 것.
건폐율 50% 인 경우
땅 면적의 반만 건물을 지을 수 있고, 나머지는 마당
단독주택이 보통 2층.
용적률은? 100%
건폐율, 용적률로 건물의 층수 까지 자연스럽게 제한
일반상업지역의 경우
건폐율 50% 용적률 800% 토지면적370m2
바닥 면적은?
60%X370=222m2
전체 건물의 면적은
용적률X토지면적
800X370=2960
건물전체면적 2960 / 바닥면적222=13.3
층수는 13.3층까지 가능.
(13층을 짓고 꼭데기층 바닥면적의 30%정도 더 짓는 것)
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
| 전용주거지역( 주거 ) | 40~50% | 100~120% |
| 일반주거지역 ( 주거+편리시설 ) | 100~150% | 150~250% |
| 준주거지역( 주거+상업.업무 ) | 60% | 400% |
| 상업지역 ( 주거+상업.업무 ) | 60% | 600~1000%(가장비싼땅) |
| 공업지역( 공장 ) | 60% | 200~400% |
| 녹지지역( 녹지공간 ) | 20% | 50% |
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
2. 용도제한
http://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=210191&efYd=20190820#0000
http://www.law.go.kr/LSW/lsBylInfoP.do?bylSeq=8099438&lsiSeq=210076
| 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [별표2] <개정 2014.3.24>제 1종 전용주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 (제 71조 제1항 제1호 관련)1.건축할 수 있는 건축물가.[건축법 시행령] 별표1 제1호의 단독주택(다가구주택을 제외한다)나.[건축법 시행령] 별표1 제 3호 가목부터 바목까지 및 사목 (공중화장실 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것 및 지역아동센터는 제외한다)의 제 1종 근린생활시설로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것(제1종 근린생활시설 – 슈퍼, 의,원, 파출소 등)2.도시. 군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물 (지역에 따라서 더 할 수도 있고 안할수도 있다)가.[건축법 시행령] 별표1 제 1호의 단독주택 중 다가구주택나.[건축법 시행령] 별표1 제 2호의 공동주택 중 연립주택 및 다세대 주택다.[건축법 시행령] 별표1 제3호 사목(공중화장실.대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것 및 지역아동센터만 해당한다) 및 아목에 따른 제 1종 근린생활시설로서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것라.[건축법 시행령] 별표1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 종교집회장마.[건축법 시행령] 별표1 제5호의 문화 및 집회시설 중 같은 호 라목 [박물관, 미술관, 체험관 ([건축법시행령 제2조 16호에 따른 한옥으로 건축하는 것만 해당한다) 및 기념관에 한정한다] 에 해당하는것으로서 그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것바.[건축법 시행령] 별표1 제6호의 종교시설에 해당하는 것으로서 (종교시설은 주거지에 있어야하기에 가능)그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것.사.[건축법 시행령] 별표1 제10호의 교육연구시설 중 유치원.초등학교.중학교 및 고등학교아.[건축법 시행령] 별표1 제11호의 노유자시설자.[건축법 시행령] 별표1 제20호의 자동차관련 시설 중 주차장 |
| 요약건축을 위한 토지구입을 할때에는> 토지이용계획확인원 (을 확인한다)토지이용계획확인원> 지목, 면적, 공시지가, 지역지역해당 지자체의 도시계획 조례건폐율, 용적률(얼마나 넓게 지을수 있는지를 알 수 있고, 층제한을 알수있다)해당 지자체의 건축조례건축가능한 건물(이 무엇인지 알 수 있다) |
지역의 특성에 따라
지역별로 건폐율, 용적률, 지을수 있는 건물이 다 다르다.
