안녕하세요! 오늘은 날씨가 많이 춥네요.
추운 날씨에 발걸음을 재촉하다가 문득 걷고 있는 도로를 봤는데, 부동산 투자하시는 분들 중에, 도로에 대해 궁금하신 분들도 있을 것 같아 오늘 주제는 도로로 선정하였습니다!
도시지역은 대게 도로가 잘 정비되어 있어, 도시지역부동산 거래만 하셨던 분들은 조금 놓치는 부분입니다. 비도시지역, 즉 시골의 토지를 거래하다보면, 대충 확인하고 넘어간 도로 때문에 머리가 아프신 분들이 많습니다
토지가 도로를 접해 있는지 확인이 꼭 필요하거든요.
건축 등의 애로점도 생기지만, 토지를 진출입하는데있어 주변 지주들과의 마찰도 종종 생기기 때문입니다.
이렇게 접도하지 않은 땅을 맹지라고 하며, 맹지를 판단하는 기준은 눈에 보이는 도로가 있느냐 없느냐로 판단하지 않습니다. 다시말하면 눈에 보이는 도로에 접해 있지만 맹지일 수 있고, 건축 허가가 나지 않을 수 있습니다.
따라서 도로인지 확인하는 방법이 꼭 필요하겠지요?
도로의 종류
우리나라 도로의 종류는 「도로법」과 「도시·군계획시설 규칙」에서도 규정하고 있는데, 부동산 투자와 관련해서는 “건축법상 도로”와 공도, 사도, 그리고 현황도로를 통해 살펴 보는 것이 좋겠습니다.
건축법상 도로
건축법상 도로 요건은 건축 허가 낼 때 기준으로 매우 중요합니다. 반드시 숙지하셔야 합니다.
‘건축법상 도로’는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로나 예정 도로를 말합니다.
1. 도로는 사람과 자동차가 통행할 수 있는 상태일 것
2. 도로 폭은 4m, 접도 부분(즉, 건물과 도로가 접한 부분)이 2m 이상일 것
3. 건축 허가 시에 진입도로로 지정 공고된 도로일 것
4. 도로법, 사도법, 국토계획법 등에서 도로로 지정 고시된 도로일 것
5. 도시계획예정 도로로도 가능
건축법상 도로는 관련 지자체마다 상이하게 적용될 수 있습니다. 가령 도로폭을 기본 4m로 정하지만, 일부 지자체에서는 3m로 완화 적용하는 경우도 있습니다.
토지이용계획확인원
건축법상의 도로여부 확인
토지이용규제 기본법 시행규칙 제2조 2항의 3번. “건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로”가 있습니다. 즉 토지이용계획확인원에 표시하도록
시행규칙상 적혀 있습니다.
다만, 이 규칙이 적용되는 시점이 2009년 8월 13일이므로 이전 건축법 도로를 확인하기 위해서는
도로관리대장을 통해서 확인하여야 합니다.
도로관리대장
도로관리대장은 인터넷으로 열람/발급이 불가능합니다. 해당 지자체를 방문해서 열람을 신청하셔야 합니다.
도로법상 도로
주요시설물 제원이며 교량 제원, 터널 제원, 육교 제원, 지하차도 제원, 지하보도 제원, 고가도로 제원, 인터체인지 제원이 있습니다.
사도? 공도?
먼저 공도에 대해서 알아봅시다!
공도란 도로법상 국도등을 말합니다(도수로 및 구거 준용규칙 제26조).즉 나라 땅인 셈이지요. 국도는 지목이 반드시 도로는 아닐 수 있으며, 현황상 도로로 사용할 수 있으나 지목은 다를 수 (예를 들어 구거) 있습니다.
사도! 사도는 소유주가 국가 등인 공도가 아닌
개인이나 문중, 단체 등이 소유한 사도입니다. 가장 중요한 포인트는 사도법상의 사도는 법정도로라는 것입니다! 느낌오시죠? 법으로 정한 도로…
사도는 두개로 나누어 볼 수 있습니다.지자체 시장등의 허가를 받아서 자기토지의 편익을 위하여 개설한 도로이며, 대게 주변 이용상황을 기준으로 인근 지가의 1/5로 평가 받습니다.지목은 대게 도로로 지정되어 있으며, 통행제한을 할 수 없습니다. 다만 건축허가를 득하려는 경우에 지주의 동의를 요합니다.
20년간 무상 통행했을 경우 관습상 도로로 인정이 가능합니다.
이러한 사도법상의 사도가 개설되는 이유는
바로, 도로 이외의 “타”지목이나
농로, 임도를 전용하여
건축이나 개발행위 허가를 득하기
위해서 개설합니다.
이러한 사도법상의 사도는
현황도로나 사실상의 도로에는
연결이 불가능하며
법정도로에 연결해야 합니다.
또 하나의 사도는 사실상 사도입니다.
사도법상 사도외에 관할 시장 또는 군수의 허가를 받지 않고 개설하거나 형성된 사도를 말합니다.
통행제한을 할 수도 있으며 통행료를 요구할 수 없습니다. 사실상 사도에 미치지 못하는 경우에는 통행료를 부과할 수 있을 수도 있습니다.
사실상의 사도는 사도법상의 사도와는 다릅니다!
그렇다면 어떻게 사실상의 사도를 구분하는 것일 까요?
토지보상법 시행규칙 제26조 2항에서
①도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로
②토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 (민법220조)
③「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가그 위치를 지정ㆍ공고한 도로
④도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로
불특정 다수의 이용 = 사실상 사도?
불특정 다수가 이용하는 것만으로는 사실상 사도로 인정하기어려우며, 따라서 사도로서 통행료를 요구할 수 있다는 판례
판례1)
토지소유자가 그의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로에는 법률상 소유권을 행사하여 제한할 수 없는 경우뿐만 아니라 사실상통행을 제한하는 것이 곤란하다고 보이는 경우도 해당한다고 할것이나, 적어도 도로의 이용상황이 고착화되어 당해 표준적이용상황으로 원상회복하는 것이 용이하지 않은상태에 이르러 할것이고 단순히 장기간 불특정 다수인의 통행에 제공되어 왔다는 사정만으로 사실상 사도에 해당한다고 할수 없다.
사실상 도로로 사용되고 있는 토지를 매수하여 권리 행사를 하고자 할 때에는
기본적으로 사실상 도로로 제공되고 있다는 사정을 안 이상 권리 행사에 제한이 있을 수 있다는 점,
사도법 등의 규정에 의해 도로의 통행료를 받기 위해선 반드시 관할 시장 등의 사전 허가가 필요하다는 점을 감안하여야 합니다. (사실상 사도x)
사용권능을 회복하기 위해선 이전 소유자(매도인)가 토지에 대한 배타적 사용수익권을 포기한 적이 없음을 입증할 자료와 그 도로의 이용이 인근 토지의 통행에 필수적인 것이 아닌 사정 등의 입증이 가능할 수 있습니다.
오늘 포스팅은 여기까지!
오늘도 좋은 하루 보내세요~
