리얼티인컴의 주식을 열심히 매수해야 하는 5가지 이유에 대한 기사가 있어 읽어보았다.
리얼티인컴은 보수적인 배당 투자자들에게 안정적인 장기 투자처로 간주되는 경우가 많으며, 세계 최대의 부동산 리츠기업 중 하나이다. 주요 임차인으로는 월그린, 세븐일레븐, 달러 제너럴, 월마트와 같은 대형 소매업체가 있고, 이러한 소매업체 중 상당수는 경기 침체에 강하고 일부는 심지어 경기 침체 중에도 성장하기도 한다고 ㄷㄷ
리얼티인컴은 운영 수익의 최소 90% 를 투자자에게 배당금으로 지불해야할 의무가 있는데, 아마 이렇게 해야 리츠기업은 법인세 등을 감면받을 수 있는 것으로 알고 있다.
그리고 트리플 넷 구조라는 임대 방식으로 통해 임차인이 유지관리비용, 재산세, 보험료 등 대부분의 비용을 자체적으로 부담해야 하는데 이러한 단순한 비즈니스 모델을 통해 리얼티인컴은 월배당금을 충당할만큼 많은 현금을 창출할 수가 있다.
이러한 많은 장점에도 불구하고 투자자들이 금리 인상과 경기 불안 등 우려로 리얼티인컴의 주가는 지속적으로 하락세를 보여주고 있는데, 기사에서는 이 하락세를 이용하여 매수하는 것이 좋은 투자가 될 것이라고 강조했다.
1. 금리가 안정되거나 하락할 수 있다.
최근 다시금 금리 인하 없을 수 있다는 둥의 우려가 나오지만, 확실한 방향성은 24년 25년 순차적으로 금리 인하가 이어질 것으로 많은 예상이 나오고 있다.
리츠기업의 특성상 높은 이자율로 인해 부동산 매수가 더 어려워지고 배당금의 매력도 떨어지는 영향으로 리얼티인컴의 주가가 좋지 않은 흐름을 보여주었기에 이는 리얼티인컴에게 좋은 소식이 될 것이다.
리얼티인컴이 지난 2월 컨퍼런스 콜에서 CEO인 서밋 로이씨도 비슷한 분석을 내놓았는데, 리얼티인컴에서는 향후 6~7개월 이내에는 금리인하가 시작될 것으로 전망하는 모습이었다. 2월시점이었으니 24년 8~9월 정도에는 인하가 될 수 있다는 예측. 보통 6월부터 금리 인하한다는 예측이 많은 것으로 봐서 리얼티인컴은 좀 더 보수적으로 면밀히 관찰하고 있다는 느낌도 받았다.
금리가 인하되고 국채의 수익률과 리얼티인컴의 배당수익률 격차가 더 커진다면 결국은 많은 투자자들이 리얼티인컴으로 돌아오게 될 것으로 전망했다.
2. 매장 폐쇄에 대한 두려움은 과장되어있다.
리얼티인컴의 가장 큰 임차인은 달러제너럴, 월그린 및 달러 트리이다. 이들 세 임차인은 23년 연간 임대료에서 각 3.8%, 3.8%, 3.3%의 비중을 차지했다고 한다. 그렇기 때문에 이들 중 두 곳에서 수백개의 매장을 폐쇄하기 시작했을 때는 우려도 생긴 것이 사실이다. 월그린의 경우 미국내 700여개의 매장을 폐쇄할 계획이고, 달러트리는 970여개의 매장을 폐쇄할 계획이라고 밝혔다.
그렇지만 이는 월그린 매장의 약 8%, 달러트리 매장의 약 12%에 불과하고, 리얼티인컴이 이 부동산을 모두 소유하고 있는 것도 아니다. 물론, 이러한 점진적인 폐쇄는 해당 두 세입자의 리얼티인컴 임대 소득 중 일부에는 영향을 미칠 수 있다.
반면, 다른 주요 임차인인 달러제너럴의 경우 올해에만 800여개의 신규 매장을 오픈하기에 위에서 나왔던 우려를 일부 상쇄할 수 있는 상황이기도 하다.
매장 폐쇄는 임대 계약이 만료됨에 따라 수년에 걸쳐 발생하기에 리얼티인컴은 해당 임차인을 교체해가며 높은 점유율을 유지할 수 있는 준비도 필요함을 이야기하는 모습이었다.
3. 높은 임대점유율과 건전한 운영 수익의 성장
리얼티인컴은 23년 한해를 98.6%에 달하는 높은 임대점유율로 마감했으며, 지난 30년간 그 비율이 96% 이하로 떨어진 적이 없다 ㄷㄷ 그야말로 놀라운 수준! 임대점유율은 반대로 말하면 공실률인데, 30년간 공실률이 4% 이상 떨어진 적이 없다고 표현하면 좀 더 이해가 쉽지 않으실까 싶음. 코로나 사태로 수많은 상점이 폐쇄될때도 이 수준이 유지되었다고 하는 것만 봐도 리얼티인컴이 얼마나 리스크 관리에 강함 기업인지를 엿볼 수 있는 것 같다.
리얼티인컴은 최근 스피릿 리얼티를 인수하며 포트폴리오를 확장했고, 현재 15,450여개의 부동산을 소유하고 있다.
또한, 리얼티인컴의 운영수익(FFO)은 코로나와 인플레이션 역풍이 많은 임차인을 동요시켰음에도 불구하고 2018년부터 2023년까지 연평균 복합 성장률(CAGR) 25%를 기록했다고 한다.
리츠기업은 주당순이익 지표보다는 리츠기업의 성장을 명확하게 나타내는 운영수익 지표를 활용하는데 주당 운영수익도 5% 증가했다고 한다.
4. 배당금의 인상 여지는 충분하다.
리얼티인컴은 1969년 창립이래 연속으로 월배당금을 지급해왔고, 1994년 상장이후 무려 124회나 배당금을 증액해왔다. 지난 12개월동안 잉여현금흐름(FCF)의 71% 수준만 배당을 지급했기 때문에 여전히 월배당금을 늘릴 여지가 충분하고, 이는 배당 성장 투자자들이 매수하고보유하기에 좋은 주식이라는 이야기이다.
5. 역사적으로 저렴한 주가
리츠기업의 특성상 주가의 가치를 산정할때 주가대비 수익률(PER)로 보기보다는 주가대비 운영수익률을 보는데, 리얼티인컴의 최근 수치는 13배 수준에 불과하고 이는 역사적으로 저평가 구간이라고 봐도 될 정도라고 한다.
참고로 22년에 리얼티인컴의 주가가 사상 최고치를 기록했던 시기에는 17배 수준이었다고 함.
따라서 단기적인 우려가 있음에도 리얼티인컴 매수의 매력도가 높다고 평가하는 모습이었다.
아무리 수많은 이유가 있다고 해도 결국 판단은 본인의 몫이고, 어떤 결과가 나올지는 아무도 알 수 없지만.. 리얼티인컴의 꾸준함을 생각해보면 충분히 매력이 느껴질만하지 않을까 싶기도 하다.
(출처 : The Motley Fool, 5 Reasons to buy realty income stock like there’s no tomorrow)
