안녕하세요! 오늘 주제는 용도변경입니다
우선 용도 변경의 뜻에 대해서 알아 볼까요?
용도변경이란?
“사용승인을 받은 건축물의 용도를 필요에 의하여 다른 용도로 변경하는 행위”로서
모든 건축물은 구조와 이용 목적, 형태 등으로 분류되며 용도에 따른 건축기준의 적용을 받습니다. 구조적으로 안전하고 목적에 적합한 사용과 관리를 위함 입니다.
용도변경은 소유주의 필요에 따라 기존에 허가받은 건축물대장상의 용도와 다른 용도로 변경하는 것을 의미하는데, 건축법 시행령에서 규정된 시설군 기준에 따라 지자체에 허가,신고,변경 신청을 해야 합니다.
용도변경의 종류 (용도변경의 허가신청 또는 신고)
시설군의 순서 표를 참조하여 건축물의 현재 용도가 속하는 시설군보다 상위군으로 변경하는 경우에는 허가 대상이 되며, 하위군으로 변경하는 경우는 신고 대상이 됩니다.
예를들어 단독주택을 1종근린생활시설로 용도변경하려면 신고가 아닌 허가를 받아야 합니다.
현재 건축물의 용도가 속하는 시설군과 같은 시설군 안에서 용도를 변경하는 경우라면 건축물대장 내용에 대하여 변경 신청만 하면 됩니다
다만, 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 간에는 특별한 용도변경 절차 없이도 임의변경이 가능합니다.
제1종 근린생활시설
1. 일용품을 판매하는 소매점 (1000㎡ 이하)
2. 휴게 음식점, 제과점 (300㎡ 이하)
3. 위생, 세탁, 수선 시설
4. 진료, 치료 시설
5. 탁구장, 체육도장 (500㎡ 미만)
6. 공공 업무 시설제1종 근린생활시설
7. 주민 공동 시설
8. 에너지, 통신, 급·배수 관련 시설
9. 일반업무시설
제2종 근린생활시설
1. 공연장 (500㎡ 미만)
2. 종교 집회장 (500㎡ 미만)
3. 자동차 영업소 (1000㎡ 미만)
4. 서점
5. 총포 판매소
6. 사진관, 표구점
7. 게임 관련 시설 (500㎡ 미만)
8. 휴게 음식점, 제과점 (300㎡ 미만)
9. 일반 음식점
10. 동물 관련 시설
11. 학원, 교습소, 직업훈련소
12. 독서실, 기원
13. 주민 체육 시설 (500㎡ 미만)
14. 일반 업무 시설 (500㎡ 미만)
15. 다중 생활 시설 _ 고시원 (500㎡ 미만)
16. 제조업소, 수리점 (요건충족시, 500㎡ 미만)
17. 단란주점 (150㎡ 미만)
18. 안마시술소, 노래연습장
1종 근린생활시설의 경우, 주민들이 생활하는 데에 있어 꼭 필요한 필수 시설 입니다.
반면, 2종 근린생활시설의 경우 편의나 취미를 위한 시설이 포함되어 있어 조금더 면적이 크고, 다양한 종류가 가능합니다.
건축물 용도 허가를 내실 때는 해당 건물이 어떠한 상권인지, 혹은 들어올 업종이 무엇인지 살펴보아야 합니다. 건축물 용도는 각각의 종류에 따라 허가 가격이 다르며, 이후 용도 변경을 하신다면 추가 비용이 들 수 있기 때문입니다.같은 건축물의 용도라도 해당 면적에 따라 1종과 2종 근린생활시설로 나뉘어지게 됩니다.
자! 그럼 단독주택을 상가로 용도 변경 과정을 알아 볼까요?
먼저, 근린생활시설은 상가주택으로, 1층에는 상가, 2~3층은 주거목적의 건물입니다.
그런데 단독주택의 경우 1층을 상가로 변경할경우 더이상 그 주택은 단독주택의 용도가 아닌 근린생활시설의 용도로 변경이 되게 됩니다.따라서, 집주인은 주택의 용도변경을 수행해야 합니다.
이제 상가를 통해서 수익을 창출하는 건물이 되었기 때문입니다.
용도 변경하기 전에..
용도변경전 확인사항 확인사항으로 먼저, 단독주택을 상가주택으로 변경하기 위해서는
용도지역을 먼저 확인해야 합니다. 왜냐하면 1종주거지역에서는 상가가들어올수 없기 때문입니다.
상가는 2종 일반 주거지역 및 3종 일반 주거지역, 그리고 준주거지역에 들어올수 있기 때문에
먼저 용도변경을 하기 위해서는 현재 단독주택이 어떠한 용도지역에 들어 있는지를 파악해야 합니다.
용도변경 과정
크게, 용도변경 신청은 아래와 같이 진행됩니다.
용도변경 신청서 작성
용도변경을 하려고 하는 변경 층의 평면도 포함 (건축사무소 의뢰)
용도변경에 따라 변경되는 내화,방황,피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서
건축주(임차인) 사전준비내용 절차
① 건축물관리대장(도면첨부)
직접 구청 건축물 관리대장 신청
관리대장 신청용 위임을 할 경우 위임장을 미리 작성하여 신청
보관된 도면확인(관리실 및 건축주 보관용:종이문서 및 CAD화일 문서)
② 인허가용 위임장 : 증축 및 용도변경허가신청 및 사용승인신청에 따른 건축주 위임장
인감증명 첨부(인허가용 기재)
③ 용도변경일경우 시설로 용도변경 할경우 세부용도확인, 기타관련법규 준수
④ 불법건축물 유무확인 : 불법부분이 있을 경우 건축허가 및 사용승인불가
⑤ 시공자선정 공사를 완료 후 사용승인접수 / 승인완료 후 / 건물사용
⑥ 정화조청소 영수증 및 정화조 관련서류(증축 및 용도변경일 경우 용량확보여부확인)
정화조
단독주택에서 근린생활시설로 용도변경을 하기 위해서는 설치된 정화조를 용도별로 오수 발생량과 정화조 처리 대상 인원을 계산하여 x 인용으로 변경해야 하고 만일 정화조 용량이 절반 정도 되지 않는다면 추가로 설치할 필요 없이 관련 지자체의 공무원과 협의로 1년 2회 정화조 청소를 하면 됩니다.
그리고 근린생활시설에 맞게 추가로 주차장을 확보해야 하는지 체크해야 하며 한전에 문의해서 가정용 전기를 일반용 전기로 변경해야 하고 면적 규모에 따라 소방시설 추가 설치를 검토해야 합니다
주차장
근린생활시설은 가정용 전기 요금이 아니라 일반용이라 누진세가 붙지 않는 장점이 있지만 기본요금이 비쌉니다. 하지만 전기를 많이 사용하는 경우에는 오히려 장점이 될 수 있습니다.
매매 시 취득세는 일반주택이 보통 평형에 따라 6억 원 이하는 1.1~1.3% 취득세가 나오지만 근린생활시설은 4.6%가 나옵니다. 또한 보유세인 재산세도 1.5배에서 ~ 3배 정도 더 나오며 양도세는 2년 이상 보유하더라도 비과세 혜택을 받지 못하므로 양도차익에 대한 양도세를 내야 합니다.
⑦ 층간 동의서작성 및 제출 : 공유-복도 및 홀의 위치변경시 – 면적 및 위치 변경시
⑧ 건축허가 후 면허세 및 지역개발공채 납부 후 허가증 수령
⑨ 사용승인 후 취.등록세 납부
⑩ 장애인 편익시설관련
이상입니다
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