서울 집값 84주 연속 상승, 150주 돌파할까 아니면 100주 전후로 꺾일까

서울 집값이 84주째 오름세를 이어가며 문재인 정부 시기 세운 역대 최장 상승 기록인 85주 돌파를 코앞에 두고 있습니다. 부동산 시장에서는 지금의 상승 흐름이 어디까지 이어질지를 두고 전문가들의 의견이 완전히 갈리는 모습입니다. 누군가는 전세난과 실수요를 바탕으로 150주까지 갈 것이라고 보지만, 다른 누군가는 정부 대책과 시장 지표를 근거로 100주 전후에 꺾일 것이라 진단합니다. 오늘 글에서는 현재 서울 주택 시장의 구체적인 상황과 두 전문가의 엇갈린 전망을 자세히 짚어보겠습니다. 과연 무주택자와 집을 팔려는 사람들은 어떤 기준으로 시장을 바라봐야 할지 함께 이야기해 보겠습니다. 독자 여러분께서도 주변의 전세난이나 매물 분위기를 떠올리며 글을 읽어보시면 훨씬 쉽게 이해가 되실 겁니다.

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서울 집값 84주 연속 상승, 150주 돌파할까 아니면 100주 전후로 꺾일까

1. 서울 집값 84주 연속 상승, 역대 최장 기록 눈앞

현재 한국부동산원 기준으로 서울 집값은 무려 84주째 단 한 번도 쉬지 않고 오르는 기세를 보여주고 있습니다. 이러한 추세라면 과거 문재인 정부 시절에 기록했던 역대 최장 상승 기간인 85주를 가볍게 넘어서게 됩니다. 매주 뉴스를 접하는 시민들은 이러다가 집을 아예 사지 못하는 것이 아닌가 하는 불안감을 강하게 호소하고 있습니다. 주변의 공인중개사무소에 가봐도 매물을 찾는 발걸음은 끊이지 않는데 막상 나오는 집은 손에 꼽을 정도입니다. 정부의 여러 가지 규제와 세제 개편안에도 불구하고 시장의 온도는 좀처럼 식지 않는 모양새입니다. 이처럼 길게 이어지는 상승세는 단순한 투기 수요라기보다는 주거 안정을 갈구하는 사람들의 움직임과 맞닿아 있습니다. 전세 시장이 워낙 불안하다 보니 차라리 이번 기회에 집을 사겠다는 실거주자들이 시장에 대거 유입되었습니다. 주식 시장과 달리 부동산은 단 한두 건의 거래만 터져도 최고가 기록을 갈아치우는 독특한 구조를 지니고 있습니다. 이러한 특성 때문에 상승 국면이 시작되면 멈추기보다 오히려 관성처럼 더 오래 지속되는 경향이 뚜렷합니다.

2. 김인만 소장의 진단, 실수요 탄탄해 150주까지 간다

김인만부동산경제연구소장은 지금의 집값 상승세가 과거와는 완전히 다른 양상을 띠고 있다고 분석했습니다. 그는 현재의 장세가 투기꾼들의 도박이 아니라 전월세난에 지친 실수요자들이 강북이나 수도권으로 밀려들며 생기는 현상이라고 설명합니다. 주식과 달라서 몇 건의 거래만으로도 신고가가 나오는 부동산 시장의 특성상 상승 모멘텀이 쉽게 꺾이지 않는다고 강조합니다. 따라서 그는 100주는 물론이고 120주를 거쳐 150주까지도 상승세가 길게 이어질 가능성이 충분하다고 내다봤습니다. 실제로 서울 중심부의 전세 가격이 감당하기 힘들 정도로 오르다 보니 주변 지역으로 밀려나는 서민들의 발길이 이어지고 있습니다. 이 과정에서 내 집 마련을 서두르는 실수요가 꾸준히 유입되면서 가격 방어선이 매우 단단하게 형성되었습니다. 김 소장은 최근 강남권에서 매물이 다소 늘어난 현상에 대해서도 가격 하락의 신호로 해석해서는 안 된다고 조언합니다. 집주인들이 집값이 떨어질까 봐 두려워서 던지는 것이 아니라 세제 개편에 따른 합리적인 자산 관리 선택이라는 것입니다.

3. 한문도 교수의 진단, 트리플 감소와 함께 100주 전후 꺾인다

반면 명지대 실물투자분석학과 한문도 겸임교수는 시장이 이미 위험한 고점 신호를 보내고 있다고 정반대의 진단을 내놓았습니다. 그는 매매와 전세, 그리고 월세 거래량이 동시에 줄어드는 이른바 트리플 감소 현상이 석 달 연속 이어지고 있음을 지적했습니다. 이러한 현상은 시장 거래 활력이 극도로 떨어졌음을 의미하며 결국 가격 조정의 전조 증상으로 해석해야 한다고 주장합니다. 전세난은 내년 상반기까지 버티겠지만 정부의 추가 대책이 나오는 시점을 전후로 시장이 꺾일 수밖에 없다는 분석입니다. 한 교수는 기존의 주택가격전망지수 같은 통계가 상승기에는 무조건 오른다고 답하고 하락기에는 무조건 내린다고 답해 신뢰성이 떨어지린다고 비판했습니다. 대신 KB 매수우위지수 같은 지표가 최근 뚜렷하게 꺾이는 신호를 보내고 있는 점에 주목해야 한다고 강조했습니다. 정부의 강력한 정책이 나오기도 전에 시장 스스로 임계점에 도달해 자연스러운 조정 국면에 진입하고 있다는 설명입니다. 따라서 100주 언저리까지는 간신히 버틸 수 있겠지만 그 이후부터는 하향 안정세로 돌아설 확률이 매우 높다고 전망했습니다.

4. 강남권 매물 증가와 대출 규제의 진짜 의미

최근 서울 강남권을 중심으로 매물이 조금씩 늘어나자 시장에서는 이를 두고 다양한 해석이 쏟아지고 있습니다. 누군가는 집값이 드디어 꼭지에 달해 집주인들이 물량을 던지는 것이라고 해석하지만 현장의 목소리는 조금 다릅니다. 전문가들은 세제 개편안에 발맞추어 다주택자들이 자산을 정리하는 과정일 뿐 대세 하락의 전조는 아니라고 입을 모읍니다. 실제로 집을 사고 싶어도 강화된 대출 규제 때문에 자금을 마련하지 못해 계약을 포기하는 사례가 훨씬 더 많습니다. 매수자들의 지갑이 닫힌 이유는 집값이 내릴 것 같아서가 아니라 은행에서 돈을 빌려주지 않기 때문입니다. 이러한 자금줄 차단 현상은 거래를 묶어두는 효과를 내지만 동시에 시장의 기초 체력이 건전하다는 증거이기도 합니다. 무리한 대출을 동원한 투기성 거래가 줄어들면서 현재의 시장 조정은 오히려 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다. 결국 지금의 매물 증가를 단순한 폭락의 전조로 오해하기보다는 복잡한 세제와 대출 환경 속의 자연스러운 숨 고르기로 보아야 합니다.

5. 수도권 외곽으로 번지는 온기와 향후 확산 가능성

서울 중심부의 상승 피로감이 누적되면서 이러한 온기가 경기 지역이나 인천 같은 수도권 외곽으로 번질 가능성도 제기됩니다. 과거 문재인 정부 시절처럼 온 세상이 집값 폭등에 휩싸이는 포모 현상까지는 가지 않을 것이라는 분석이 우세합니다. 서울 자체의 가파른 상승률은 다소 둔화되겠지만 추석 명절 이후에는 경기 남부권이나 북부권으로 상승세가 옮겨붙을 수 있습니다. 이어 내년에는 인천 지역까지 순차적으로 가격 상승 압력이 확대될 가능성이 높다는 것이 전문가들의 공통된 경고입니다. 서울에서 집을 구하지 못한 실수요자들이 외곽으로 밀려나는 풍선 효과는 이미 여러 차례 검증된 부동산 시장의 법칙입니다. 교통망이 개선된 수도권 주요 도시들은 서울의 대체 주거지로 꼽히며 꾸준한 매수세를 유지하고 있습니다. 따라서 서울 중심부만 바라보며 안심하기보다는 자신이 거주하는 지역 주변의 수급 상황을 꼼꼼하게 살펴보는 지혜가 필요합니다. 정부의 후속 대책과 명절 이후 이사철 수요가 맞물릴 경우 예상치 못한 지역에서 급등세가 연출될 수도 있습니다.

6. 혼란스러운 시장 속에서 무주택자와 실거주자가 취해야 할 전략

전문가들의 전망이 150주 연장과 100주 전후 하락으로 극명하게 나뉘는 만큼 실수요자들의 혼란은 더욱 깊어지고 있습니다. 이럴 때일수록 남의 말에 휘둘리기보다 자신의 자산 상황과 거주 안정성을 최우선으로 고려하는 원칙이 필요합니다. 무조건 집값이 폭락할 것이라고 믿고 무작정 기다리기보다는 본인의 소득과 대출 상환 능력을 냉정하게 점검해야 합니다. 자금 계획에 무리가 없다면 전세난의 고통에서 벗어나기 위해 실수요 차원의 내 집 마련을 서두르는 것도 방법입니다. 반대로 집을 매도하려는 소유주들 역시 시장의 거래 절벽과 대출 규제 상황을 면밀히 관찰하며 유연한 가격 전략을 세워야 합니다. 부동산 시장은 늘 예상치 못한 변수와 정부의 정책 변화에 민감하게 반응하므로 단기적인 등비에 일희일비하지 않는 태도가 중요합니다. 지금은 어느 한쪽의 극단적인 전망을 맹신하기보다 다양한 지표를 종합적으로 해석하는 유연성이 그 어느 때보다 절실한 시점입니다. 차분하게 시장을 지켜보면서 내 가족의 보금자리를 지키기 위한 가장 합리적인 선택을 내려보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

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