건축의 순서
12억이 생긴다면?
지어진 건물을 샀을경우
건물을 지을 경우
건축 한번 하면 십년 늙는다?
토지 5억 + 건축5억 = 사업비 10억 > 판매 12억
건축주가 건물주가 되는 과정
(4가지를 모두 잘 해야 한다. 특히 어려운 것이 건축)
건축
좋은 물건을 만드는 일
건물 사는 사람 (투자)
좋은 물건, 적당한 가격일 경우 구매
좋은 물건 (?)
여러 투자 대상 중에서 안전하고 수익이 가장 높은 것
적당한 가격
은행금리 와 관련이 있다
은행금리가 낮으면
이자보다 임대수익이 더 높은 건물이 좋다.
( 수익률이 높기때문에 )
사람들이 그런건물을 사려고 한다(수요가생김)
수요와 공급의 법칙 에 따라 가격이 올라간다
건물가격 ≒ 임대료/은행금리
금리?
건물을 사는 사람 입장에서 본다면?
12억원을 2.5% 짜리 예금금리 은행에 예금한 경우
연 3000만원 이자수익이 생긴다.
이때 건물을 샀을때 받는 임대수익료가 6000만원 이기 때문에 건물을 샀다
건물 살때 예금금리가 1.5%라면
이자수익 3000만원을 얻으려면 은행에 20억을 넣어야 한다
20억을 은행에 넣으면 3000만원의 이자수익이 생기고
20억짜리 건물을 사면 6000만원의 임대수익이 생긴다면 ?
이자수익률 2배가량 차이가 나기에 건물을 살 것이다.
그러면 이 건물의 가격은 20억이 되는것이다.
건물 살때 예금금리가 3.5%라면
이자수익 3000만원을 얻으려면 은행에 8.6억을 넣어야 한다
8.6억을 은행에 넣으면 3000만원의 이자수익이 생기고
8.6억짜리 건물을 사면 6000만원의 임대수익이 생긴다면?
건물을 살때
은행에 넣는것과 건물을 살때 중
어느것이 더 수익이 있는지를 보고 판단하게 된다
그렇기에
건물의가격의 중요 변수가 은행 금리가 되는것이다.
건물을 산 후 계속 묵혔다가
금리가 떨어졌을때 팔면 부자가 되는것 아닌가요?
건물의 가치는 무엇으로 결정될까?
금리는 계속 바뀌고, 건물의 시장가치도 바뀐다
금리가 높으면 건물의 시장가치는 내려가고
금리가 낮으면 건물의 시장가치는 올라간다
건물을 짓고 일정기간 임대료를 받다가
금리가 낮아졌을 때가 판매 적기가 되는 것이다.
왜 건축을 해서 건물주가 되려고할까?
건축을 해서 안정적인 임대수익을 얻다가
적정시기, 건물시장가치가 올라갔을때
(은행금리가 낮을때) 판매(판매수익)
임대수익과 판매수익 두가지를 다 얻기위해
건축해서 건물주가 되려고하는것이다.
임대수익과 판매수익을
올릴 수 있는 방법은 무엇이 있을까?
건물의 순가치는 임대료가 바뀌지 않으면 일정하다
금리는 계속 바뀐다
건물의 순가치는
내가(건축주가) 노력하면 어느정도 올릴수 있다
> 건물의 시장가치도 따라 올라간다
건물의 순가치는
임대료와 금리에 따라 바뀌는데
임대료를 올려놨기때문에
건물의 시장가치도 따라서 올라간다
건물의 순가치를 올리기 위해서는 ?
토지비와 건축비를 낮추고 임대료를 올려야 한다.
임대료는 어떻게 올릴까?
주택은
사는사람들이 좋은 주거환경에 살수있도록 만들어주고
상가는
거기서 장사하는 분들이 장사가 잘 되도록 해 주면
자연스레 임대료가 올라간다
| 요약1.건축을 해서 건물주가 되는 이유수익이 높은 건물을 지어서 안정적인 임대수익, 건물의 시장가치가 높아졌을 때 매도 + 판매수익2.건축주 : 제조, 물건을 만드는 사람 토지비, 건축비는 줄이고, 임대료를 높게 받을 수 있는 건물을 만들어야 함3.건물주 : 임대, 판매안정적인 임대수익을 얻다가 가장 좋은 가격에 건물을 팔 수 있을 때를 기다릴 것 |
땅구입, 건축, 임대, 적정시기 판매까지
짧으면 5~10년 걸린다
앞으로 배울 것
첫번째,
건축주가 되기 위해 알아야 할 기본 지식
두번째,
건축주가 건축할 때 해야 할 일
세번째,
건축을 하는 방법
