전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 주지 않고, 새집 이사 날짜는 다가오나요? 이때 검토할 제도가 임차권등기명령이에요. 핵심은 계약 종료와 보증금 미반환을 증명해 신청하고, 실제 임차권등기가 완료된 것을 확인한 다음 이사하는 것입니다. 2026년 10월 기준 신청방법부터 비용, 해제 순서까지 생활 속 상황으로 설명할게요.
이 글은 주택 세입자를 기준으로 작성했어요. 상가 임대차는 별도 법률과 서류 기준이 있으므로 구분해야 합니다.
임차권등기명령 신청 조건, 만기만 되면 가능할까요?
임차권등기명령은 보증금을 못 받은 임차인이 이사 후에도 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 마련된 장치예요. 보증금 반환을 강제로 집행하는 절차는 아니며, 돈을 돌려받으려면 별도의 지급명령이나 보증금반환소송 등이 필요할 수 있습니다.
기본 조건은 두 가지예요. 임대차가 법적으로 종료됐고, 보증금 전액 또는 일부가 아직 반환되지 않아야 합니다. 1억 원 중 9천만 원만 돌려받았어도 남은 1천만 원을 기준으로 신청을 검토할 수 있죠. 집주인의 사전 동의는 필요하지 않습니다.
계약서에 적힌 날짜가 지났어도 묵시적 갱신 상태라면 계약 종료 여부를 다시 봐야 해요. 묵시적으로 갱신된 주택임대차는 임차인의 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 효력이 생기는 것이 원칙입니다. 해지 문자와 상대방이 받은 흔적을 남겨 두세요.
등기되지 않은 건물, 집 일부만 임차한 경우, 주거용이 아닌 용도로 등기된 공간을 실제 주거용으로 사용한 경우에는 추가 요건이나 자료가 필요할 수 있어요. 찾기쉬운 생활법령의 주택 임차권등기명령 요건에서 특수한 사례를 확인해 보세요.
주택 임차권등기명령 신청서류는 무엇이 필요한가요?
가장 먼저 임대차계약서와 건물 등기사항증명서를 준비하세요. 주민등록등본 등 전입일을 보여 주는 자료, 입주·점유 시점을 소명할 자료, 확정일자가 표시된 계약서도 권리 취득 사실을 설명하는 데 도움이 됩니다. 법원은 사건 내용에 따라 보정이나 추가 자료를 요구할 수 있어요.
보증금을 돌려받지 못했다는 사정과 계약이 종료됐다는 사실도 정리하는 편이 좋아요. 예를 들어 계약 만기일, 갱신 거절 또는 해지 통지 내역, 집주인 답변, 반환 요청 문자, 일부 입금 내역을 시간순으로 묶어 두는 거죠. 다만 모든 사건에 내용증명이 필수라는 뜻은 아니고, 쟁점이 있는 경우 증거를 분명하게 만드는 수단이에요.
- 임차권등기명령 신청서: 임대인·임차인 인적사항, 목적물, 미반환 보증금, 신청 취지와 이유
- 기본 확인자료: 임대차계약증서, 건물 등기사항증명서
- 권리 관련 소명자료: 주민등록·점유·확정일자 확인자료
- 상황별 추가자료: 계약 종료 통지, 일부 반환 내역, 건물 일부 임차 시 도면 등
특히 다가구주택의 특정 층이나 방처럼 건물 일부를 빌렸다면 임차한 위치를 표시한 도면을 요구받을 수 있어요. 원룸이라고 모두 같은 양식을 쓰는 건 아니니 등기부상 단독건물인지 구분건물인지부터 확인하세요.
임차권등기명령 신청방법, 법원 방문과 전자소송의 순서
신청 장소는 임차주택이 있는 곳을 관할하는 지방법원, 지원 또는 시·군법원이에요. 현재 내가 사는 주소의 관할 법원이 아니라 보증금을 돌려받지 못한 주택의 소재지를 기준으로 판단합니다. 방문 제출이 어렵다면 대한민국 법원 전자소송포털의 민사신청 서류제출 메뉴에서 주택임차권등기명령 관련 신청을 찾을 수 있어요.
- 등기사항증명서와 계약서로 임대인 및 주택 표시를 확인합니다.
- 계약 종료일과 남아 있는 보증금을 계산하고 증빙을 모읍니다.
- 신청서에 당사자, 계약 경위, 주민등록·점유·확정일자 등을 적습니다.
- 관할 법원에 서류를 제출하고 인지·송달료·등기 관련 비용을 납부합니다.
- 법원 심사 중 보정명령이 나오면 기한 안에 보완합니다.
- 결정 뒤에도 등기사항증명서를 다시 발급해 임차권등기 기입을 직접 확인합니다.
전자소송에서는 본인확인과 전자문서 첨부, 전자 납부가 필요할 수 있어요. 처음부터 처리 기간을 며칠로 단정해 이사 일정을 잡지 마세요. 송달이나 보정 여부 등에 따라 실제 등기 완료 시점이 달라질 수 있습니다.
임차권등기명령 비용은 얼마인가요? 43,400원 계산표
신청비용을 무조건 몇 만 원이라고 외우면 오차가 생겨요. 2026년 9월 15일 기준 찾기쉬운 생활법령정보의 예시는 임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개일 때 43,400원입니다. 아래 표는 해당 조건의 신청 단계 기본 예시이며, 별도 서류 발급비나 대리인 비용은 포함하지 않아요.
| 구분 | 계산 | 예시 금액 |
|---|---|---|
| 수입인지 | 1건 | 2,000원 |
| 등기수입증지 | 부동산 1개 | 3,000원 |
| 송달료 | 5,200원 × 6회 | 31,200원 |
| 등록면허세·지방교육세 | 합계 | 7,200원 |
| 합계 | 위 조건 기준 | 43,400원 |
당사자가 늘거나 주택이 여러 개면 계산이 달라질 수 있어요. 보정으로 필요한 자료가 많아져 발급비가 생기기도 하죠. 제출 직전에는 공식 신청비용 계산 예시와 해당 법원 안내를 함께 확인하는 것이 안전해요.
이 비용을 세입자가 최종 부담해야만 하는 건 아닙니다. 주택임대차보호법은 임차권등기명령 신청과 등기 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정해요. 2025년 대법원 판결은 이러한 비용채권을 별도 소송이나 상계의 방법으로 행사할 수 있다는 점도 밝혔습니다.
임차권등기명령 주의사항, 등기 전에 전출하면 안 되는 이유
가장 큰 실수는 신청 접수증이나 법원 결정문만 보고 주소를 옮기는 거예요. 법원 결정이 나왔다고 곧바로 등기부에 임차권이 기재된 건 아닐 수 있습니다. 실제 임차권등기 기입을 확인하고 나서 전출·이사를 계획하는 것이 안전합니다. 이미 가진 대항력과 우선변제권을 지키는 데 이 순서가 중요해요.
2023년 이후 주택임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기 촉탁이 가능한 경우가 있어요. 그렇다고 접수한 날 권리가 자동 보존되는 것은 아닙니다. 법원의 처리 상태와 건물 등기사항증명서의 실제 기재는 구분해서 보세요.
또 하나 놓치기 쉬운 점은 임차권등기가 보증금 지급을 보장하지 않는다는 사실이에요. 기존 대항력이나 우선변제권이 없었다면 등기를 마친 시점에 새로 권리를 취득하게 되지만, 그전에 설정된 담보권보다 앞서게 되는 건 아닙니다. 경매가 진행 중이거나 선순위 근저당이 많은 집은 보증금반환소송, 배당 요구, 보증보험 이행 청구 여부를 별도로 검토해야 해요.
새로 들어오는 소액임차인은 이미 임차권등기가 된 주택에서 법정 최우선변제를 받지 못할 수 있다는 점도 알아 두세요. 집주인에게도 다음 세입자를 구하기 어려워질 수 있지만, 세입자 입장에서는 무엇보다 내 보증금과 권리보전이 우선입니다.
임차권등기명령 해제와 말소, 언제 어떻게 진행하나요?
집주인이 보증금을 돌려줬다고 할 때는 통장에 전액이 실제 입금됐는지부터 확인하세요. 입금 예정 문자나 약속만 믿고 해제 서류를 먼저 내면 불필요한 위험이 생깁니다. 일부 금액만 받은 상태라면 남은 보증금과 관련 권리를 검토하기 전에는 서둘러 등기를 없애지 않는 편이 안전해요.
실무에서는 ‘해제’라고 통틀어 부르지만, 신청을 접수한 상태인지 등기까지 마친 상태인지에 따라 신청 취하, 임차권등기명령 취소, 집행해제 및 말소 중 필요한 절차가 달라질 수 있습니다. 이미 등기가 기입됐다면 사건번호와 지급 완료 증빙을 준비해 관할 법원의 임차권등기 담당계에 취소·집행해제 신청에 필요한 양식과 수수료를 확인하세요. 법원 절차를 거쳐 등기소에 말소가 촉탁된 뒤 등기사항증명서로 최종 확인하는 순서예요.
해제·말소 비용은 신청 당시의 43,400원과 같은 정액으로 계산하면 안 됩니다. 사건 단계, 납부 항목, 대리 여부에 따라 달라지므로 구체적인 금액은 담당 법원 또는 등기소에 확인해야 해요. 집주인이 “말소부터 해야 보증금을 주겠다”고 요구하더라도, 법률상 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저라는 판례가 있습니다.
마지막으로 등기가 말소된 사실과 보증금 지급 내역, 비용 영수증을 따로 보관하세요. 임차권등기명령 신청방법만큼 사후 정산도 중요하니까요. 보증금 관련 분쟁이 이어진다면 대한법률구조공단 등에서 개별 상담을 받아 상황을 확인하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 보증금을 일부만 받았어도 신청할 수 있나요?
네. 임대차가 종료됐고 돌려받지 못한 금액이 남았다면 미반환 부분을 적어 신청할 수 있어요.
Q. 집주인 동의 없이 임차권등기명령 신청이 가능한가요?
네. 법정 요건을 충족하면 임차인이 법원에 신청하는 제도예요. 집주인과의 사전 합의가 필수는 아닙니다.
Q. 결정문이 나왔으면 바로 전입신고를 옮겨도 되나요?
결정문만으로 판단하지 마세요. 주택 등기부에 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인한 다음 전출하는 것이 안전합니다.
Q. 임차권등기명령을 받으면 보증금도 자동으로 지급되나요?
아니요. 대항력과 우선변제권을 보전하는 수단이지 지급명령이나 강제집행 자체는 아닙니다. 돈을 받는 절차는 따로 검토해야 해요.
Q. 보증금을 받으면 등기가 자동으로 사라지나요?
아니요. 필요한 취소·집행해제·말소 절차를 진행하고 등기사항증명서에서 말소 여부를 확인해야 합니다.
출처와 참고한 곳
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택 임차권등기명령 — 신청 요건과 서류, 효력, 선이행 법리 확인
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 신청비용 — 2026년 9월 기준 비용 항목과 금액 확인
- 국가법령정보센터 — 대법원 2025다221455 판결 — 임차권등기 관련 비용의 임대인 청구 방식 확인
- 대한민국 법원 전자소송포털 — 민사신청 서류제출 접속 경로
※ 이 글은 2026년 10월 현재 확인한 일반적인 주택임대차 제도에 관한 정보이며, 사건별 신청 가능 여부와 제출자료는 담당 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
함께 읽으면 좋은 글
- 윤호중 임은정 감찰 지시 이유, 1호 대상 배경 총정리
- 무인 매장 전원 뽑고 핸드폰 충전, 아이스크림 피해 누가 배상하나
- 2026년 연봉 5000만원 실수령액, 월급 355만원인 이유
