서울에 아파트 한 채를 갖고 있지만 직장이나 자녀 학교 때문에 다른 곳에 살고 있다면 종부세 뉴스가 남의 일 같지 않을 겁니다. 민주당 종부세 공제 14억 원 통일 요구가 나왔지만, 아직 법이 바뀐 것은 아닙니다. 현재 1세대 1주택자 공제는 12억 원이고, 국회에 제출된 정부안은 실거주 14억 원과 비거주 12억 원으로 나뉩니다. 헷갈리는 숫자부터 내 집에 대입해 보면 판단이 한결 쉬워집니다.
민주당 종부세 공제 14억 요구는 확정됐을까
2026년 11월 8일 고위당정협의회 뒤 더불어민주당 박성준 수석대변인은 실거주 여부를 따지지 않고 1세대 1주택자의 기본공제를 14억 원으로 적용해 달라고 정부에 강하게 요청했다고 밝혔습니다. 한정애 사무총장과 서울 지역 의원들 사이에서 나온 의견이라고 설명했지요. 제 눈에는 금액 자체보다도 ‘그 집에서 살고 있는지’를 세금에서 어떻게 다룰지가 핵심으로 보입니다.
정부는 먼저 8월 세제개편안에서 실거주 1주택 공제를 14억 원으로 늘리고, 비거주 1주택 공제는 9억 원으로 줄이려 했습니다. 이후 9월 1일 국무회의에서 비거주 기준을 현행 12억 원으로 유지하는 수정안을 확정해 국회에 제출했어요. 다시 11월에 민주당이 비거주도 14억 원으로 높이자고 요구한 흐름입니다.
다만 정부와 청와대가 이 요구에 최종 동의했다고 발표된 상태는 아닙니다. 청와대 관계자는 8일 협의회에서 종부세와 실거주 문제가 공식 회의 주제는 아니었다고 밝혔습니다. 국회에서 법률이 통과되고 시행 내용이 정해지기 전까지 14억 원 일괄 공제를 확정된 세금 혜택처럼 계산하면 곤란해요. 당정의 의견과 실제 적용 법률을 나누어 보는 게 먼저입니다.
현행 12억과 정부안 14억·12억은 무엇이 다를까
2026년 11월 현재 국세청 종합부동산세 개요에는 주택분 기본공제가 일반적으로 9억 원, 1세대 1주택자에게는 12억 원으로 안내돼 있습니다. 이 숫자는 실제 거래가격이나 대출을 뺀 금액이 아니라 주택의 공시가격과 연결됩니다. 뉴스에서 ’14억 원 집까지 면세’라는 말을 들으면 시세 14억 원으로 받아들이기 쉬운데, 그게 가장 흔한 오해 아닐까 싶어요.
| 구분 | 실거주 1세대 1주택 | 비거주 1세대 1주택 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 2026년 현행 | 12억 원 | 12억 원 | 적용 중 |
| 8월 정부 최초 발표 | 14억 원 | 9억 원 | 수정된 과거 안 |
| 9월 국회 제출 정부안 | 14억 원 | 12억 원 | 국회 심사 대상 |
| 11월 민주당 요구 | 14억 원 | 14억 원 | 제안 단계 |
표를 보면 달라지는 주인공은 비거주 1세대 1주택자입니다. 정부안에서도 실거주자의 공제는 14억 원으로 늘어나는 방향이지만, 비거주자는 현행 12억 원을 유지하도록 설계했거든요. 민주당은 그 마지막 칸을 14억 원으로 맞추자는 겁니다. 숫자 하나를 바꾸는 듯 보여도 고가 1주택을 보유한 가족에게는 실제 세 부담과 향후 주거 선택에 연결될 수 있습니다.
공시가격 13억 원인 비거주 1주택은 어떻게 달라지나
예를 들어 다른 주택을 보유하지 않은 사람이 공시가격 13억 원인 아파트 한 채를 세놓고 본인은 다른 곳에서 전세로 산다고 가정해 봅시다. 현행 기본공제 12억 원을 적용하면 공시가격에서 공제액을 뺀 차액은 1억 원입니다. 물론 이 1억 원이 곧바로 세금 고지서에 찍히는 금액은 아니고, 이후 과세표준 계산과 세액공제 등 절차가 이어집니다.
정부의 9월 제출안대로 비거주 공제가 12억 원에 머물러도 이 사례의 공제 전후 차액은 같습니다. 반대로 민주당의 14억 원 일괄 공제가 법률로 시행된다면 해당 주택의 공시가격은 기본공제 안에 들어오게 됩니다. 이 사례만 보자면 ‘비거주이지만 한 채만 가진 사람’이 왜 논의에 관심을 가질 만한지 이해가 되지요.
여기서 집값 상승을 고려하지 않고 현재 공시가격이 계속 같다고 가정했다는 점이 중요합니다. 시행 연도의 공시가격과 과세기준일의 소유 현황이 달라지면 결과도 달라집니다. 공시가격을 정확히 알고 싶다면 부동산 공시가격 알리미에서 공동주택 공시가격을 열람할 수 있습니다.
공시가격 15억 원은 공제에 따라 무엇이 바뀌나
공시가격 15억 원의 비거주 1주택은 이야기가 조금 다릅니다. 기본공제가 12억 원이면 공시가격에서 공제액을 뺀 금액이 3억 원, 14억 원이면 1억 원입니다. 양쪽 모두 공제 한도를 넘지만, 세액을 계산하는 출발점에는 차이가 생깁니다.
| 비거주 1주택 가정 | 공제 12억 원 | 공제 14억 원 |
|---|---|---|
| 공시가격 13억 원 | 공제 후 차액 1억 원 | 공제 후 차액 없음 |
| 공시가격 15억 원 | 공제 후 차액 3억 원 | 공제 후 차액 1억 원 |
이 차이를 2억 원의 세금 감면으로 계산하면 큰 오해입니다. 종부세는 공제 후 차액을 바탕으로 공정시장가액비율, 세율, 재산세액 공제 및 가능한 세액공제 등을 거쳐 산출되기 때문입니다. 저는 이런 뉴스를 볼 때 ‘얼마 공제하느냐’와 ‘얼마 납부하느냐’를 나누어 적어 놓는 편이 더 낫다고 생각합니다. 실제 절세액을 단정하는 글보다 훨씬 안전하거든요.
실거주 여부와 부부 공동명의는 별도로 살펴야 한다
집 한 채를 가지고 있어도 본인이 거주하는지, 세입자가 살고 있는지에 따라 정부안이 달라집니다. 직장 발령이나 자녀 교육, 부모 돌봄처럼 집에서 살기 어려운 사정도 충분히 생기지요. 거주 중심의 세제를 강화해야 한다는 의견과 실제 생활 사정을 폭넓게 인정해야 한다는 의견이 맞서는 이유도 여기에 있습니다.
부부 공동명의라면 인터넷에서 본 ‘1주택 12억 원’만 그대로 대입하는 것도 주의해야 합니다. 국세청의 2026년 종부세 과세특례 안내에 따르면 공동명의 1주택은 특례를 신청하지 않을 경우 배우자 각각 9억 원씩 공제하고, 요건을 갖춰 특례를 적용하면 12억 원 공제와 연령·보유기간 세액공제 방식으로 계산합니다. 경우에 따라 특례 신청이 오히려 불리할 수 있다고 국세청도 설명합니다.
2026년 정부의 수정안에서는 비거주 부부 공동명의에 대한 별도 공제 변경도 논의됐습니다. 따라서 공동명의 보유자는 단독명의와 같은 14억 원 기준이 무조건 적용될 것으로 기대하기보다, 국회 심사 후 본인 명의 구조에 맞는 규정을 비교해야 합니다. 특히 소유자가 한 사람인지 두 사람인지, 세대 전체가 주택을 몇 채 가졌는지를 먼저 파악하는 편이 좋겠습니다.
2027년 종부세를 생각한다면 지금 할 일
국세청은 종합부동산세 과세기준일을 매년 6월 1일이라고 안내합니다. 2026년분의 소유 현황은 이미 2026년 6월 1일을 기준으로 판단하므로, 11월에 제안된 법 개정이 2026년 고지분을 자동으로 다시 계산해 주는 것으로 받아들이면 곤란합니다. 법이 통과되면 실제 적용 시점을 조문과 부칙에서 봐야 합니다.
일단 본인에게 해당하는 사실부터 정리해 두면 좋습니다. 다른 가족의 주택 소유 여부, 공시가격, 단독명의 또는 공동명의, 현재 실거주 상황을 한 장의 메모에 적어 보세요. 공제액을 비교할 때에도 ‘현행 기준으로는 얼마인지’와 ‘정부안 또는 민주당 요구가 확정될 경우 얼마인지’를 나누면 덜 헷갈립니다.
- 부동산 공시가격 알리미에서 해당 연도 공동주택 공시가격을 확인합니다.
- 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 소유 주택과 세대 구성을 살핍니다.
- 부부 공동명의라면 특례 적용 여부를 따로 비교합니다.
- 국회 심사 결과가 법률로 확정되면 시행 시점과 실제 고지 기준을 다시 대조합니다.
저라면 법이 바뀌기도 전에 세금이 줄어든다고 믿고 집을 팔거나 임대차 계약을 바꾸지는 않겠습니다. 이번 민주당 종부세 공제 논의는 공제액뿐 아니라 실거주 유도와 조세 형평이라는 정책 방향도 함께 걸려 있기 때문입니다. 당장의 판단에 필요한 건 강한 정치적 표현보다 실제 적용되는 조문일 것입니다.
자주 묻는 질문
Q. 민주당이 요구한 종부세 14억 공제는 이미 시행됐나요?
아니요. 2026년 11월 10일 기준 민주당의 요청은 제안 단계이며, 실거주 14억 원·비거주 12억 원을 담은 정부안이 국회 심사 대상입니다. 현행 1세대 1주택자 기본공제는 12억 원입니다.
Q. 14억 원은 아파트 매매가격인가요?
아닙니다. 논의되는 14억 원은 주택의 공시가격을 기준으로 적용하는 기본공제 금액입니다. 같은 아파트라도 시세와 공시가격은 다르므로 공시가격 열람부터 해야 합니다.
Q. 전세를 주고 다른 곳에 살면 다주택자가 되나요?
세입자에게 임대했다는 이유만으로 소유 주택이 두 채가 되지는 않습니다. 다만 세대 구성원의 소유 주택과 법률상 특례 요건에 따라 1세대 1주택자 여부가 달라질 수 있습니다.
Q. 공제액이 2억 원 오르면 종부세도 2억 원 줄어드나요?
아닙니다. 2억 원은 세금을 계산하기 전의 공제금액 차이입니다. 실제 종부세 변동은 과세표준과 세율, 각종 공제 등을 반영해야 합니다.
출처와 참고한 곳
- 국세청 종합부동산세 개요 — 현행 주택분 기본공제와 매년 6월 1일 과세기준일
- 국세청 2026년 과세특례 안내 — 부부 공동명의 특례와 세액공제 유의사항
- 대한민국 정책브리핑 — 2026년 8월 정부 최초 세제개편안의 종부세 공제 방향
- 조세플러스 — 9월 1일 국무회의에서 수정된 정부안
- 연합뉴스 — 11월 8일 민주당의 14억 원 일괄 공제 요구와 청와대 반응
- 부동산 공시가격 알리미 — 주택 공시가격 조회
