서울 아파트값은 86주 연속 오르고 있지만 강남과 용산은 이미 하락세로 돌아섰다. 반면 서울 외곽 지역은 상승 흐름을 주도하고 있다. 이러한 양극화는 세제 개편과 장기보유 특별공제 변경 때문으로 풀이된다. 공인중개사 시각에서 현재 시장의 핵심 포인트와 실전 대응법을 정리한다.
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2026년 10월 공인중개사가 보는 서울 집값 전망과 실전 대응 전략
1. 왜 강남과 용산은 하락했나?===
강남 3구는 8주 연속 가격이 떨어졌고 용산구는 22주 만에 하락 전환했다. 이는 최근 세법 개정안이 다주택자에 대한 부담을 높였기 때문이다. 매도자들은 가격을 낮춰서라도 빠르게 처분하려는 움직임을 보인다. 반면 매수심리는 위축되어 거래량이 줄었다. 결과적으로 해당 지역은 단기 조정 국면에 진입했다.
강남·용산 하락은 세금 부담 증가와 매도 급급 심리가 주요 원인이다.
2. 외곽이 상승을 이끄는 이유===
서울 외곽 아파트는 여전히 젊은 층의 부모 지원을 받아 매수세가 꾸준하다. 뉴스에 따르면 20평대 거래가 활발하며 실수요가 우위를 점하고 있다. 또한 교통 개선과 생활 인프라 확대가 외곽 매력을 높이고 있다. 이러한 요인이 겹치면서 외곽 지역은 상승세를 유지하고 있다.
외곽 상승은 실수요 중심의 부모 지원·인프라 개선 때문이다.
3. 장기보유 특별공제 한도 캡 2028년 적용===
장기보유 특별공제는 현재까지 일정 금액까지 공제받을 수 있었지만 2028년부터 한도가 capped 된다. 즉, 일정 금액을 초과하는 부분은 공제 혜택이 없어진다. 이에 따라 매도 시점을 앞당기려는 소유자들이 늘고 있다. 특히 고가 아파트 소유자는 세금 부담을 줄이기 위해 조기 매도를 고려한다. 공인중개사는 이 제도 변동을 고객에게 정확히 안내해야 한다.
2028년부터 장기보유 특별공제 한도 capped 돼 매도 시점 전략이 바뀔 수 있다.
4. 실거래에서 참고할 수 있는 공인중개사 팁===
매수자는 외곽 지역 중 교통 접근성이 좋은 단지를 우선 검토한다. 매도자는 강남·용산처럼 세금 부담이 큰 지역이면 가격 조정을 통한 빠른 거래를 노린다. 계약 전에는 중개사가 제시한 시세와 실제 거래 사례를 비교해 보는 것이 좋다. 또한 잔금 대출 조건과 취득세 변동을 미리 확인해야 한다. 이런 체크리스트를 활용하면 불필요한 손실을 줄일 수 있다.
외곽 집중 매수·가격 조정 매도·사전 조건 확인이 실전 핵심이다.
자주 묻는 질문
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