최근 주택 관련 세금에 대한 국민의 관심이 높아지고 있다. 부동산 대책이 계속 쏟아져 나오면서 부동산 세금 문제도 복잡해졌기 때문이다. 특히 다주택자, 법인에 대한 취득세율이 인상됐다. 3주택 또는 조정대상 지역 내 2주택자는 8%까지, 4주택 또는 조정대상지역 내 3주택, 법인은 12%까지 취득세율을 올렸다. 조정대상지역내 공시지가 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우에도 12%의 취득세율이 적용된다. 1세대 1주택자가 주택 증여시에는 중과 배제된다.
취득세 과세표준
부동산등을 “취득하는 행위”에 대하여 과세하는 세금입니다.
사람이 일생을 살아가다보면 누구나 토지, 주택, 자동차 등 취득세 과세대상인 부동산등을 취득하게 됩니다. 따라서 국민이면 누구나 취득세를 부담해야 하는 납세의무자가 될 개연성이 매우 높은 세목입니다.
그만큼 취득세에 대해 알고 있으면 실생활에 도움이 되겠죠?
취득세는 총 지방세수 약 80조원 중 23조원으로 27%를 차지(2017년 기준)하는 대표적인 지방세로 지방재정을 확보하는데 없어서는 안 될 지방세입니다.
그래서 지방자치단체에서도 취득세를 중요한 세목으로 집중관리하고 있습니다.
취득세의 과세대상을 알기 위해서는 “①취득의 의미”와 “②부동산등의 의미”를 알아야 합니다.
세금을 이해하는데 가장 중요한 것 중에 하나가 과세표준 입니다.
세금은 과세표준에 세율을 곱하여 산정하기 때문이죠!
한가지 예로 「지방세법」 제11조을 살펴보면, 1항에는 과세표준을 기준으로 계산해야 함을 명시하고 있고, 2항부터는 각 호의 표준세율에 대한 내용을 명시되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
세율은 법령에 정해져 있기 때문에 납세자가 찾아보면 알 수 있습니다.
하지만, 과세표준은 각각의 법률에 정한 방법에 따라 과세관청의 공무원들이 산정하기 때문에 납세자가 알기 어렵습니다.
그래서 과세표준을 이해하면 자신의 세금이 어떻게 계산되는지를 알수가 있습니다.
취득세 과세표준은 취득당시 취득자가 신고한 가액입니다. 만약, 신고가액이 시가표준액보다 적으면 시가표준액이 과세표준이 됩니다.
과세표준은 세법에 따라 세액산출의 기초가 되는 과세물건의 수량ㆍ면적 또는 가액 등을 말합니다.
취득세의 과세표준은 취득당시 취득자가 신고한 가액입니다. 그러나 신고를 하지 않거나 신고가액을 표시하지 않거나 또는 그 신고한 가액이 시가표준액보다 적을 때에는 시가표준액을 과세표준으로 합니다.
여기서 시가표준액은 뭘까요?
토지나 주택은 공시가격, 일반 건축물이나 선박, 항공기 등은 여러 가지 기준을 적용하여 과세관청이 산정하는 가액이 시가표준액 입니다.
즉, 과세관청이 해당 물건에 대하여 최소한의 가격을 마련하여 지방세와 과세표준으로 삼고 있는 금액입니다.
그러면 다시 취득세 과세표준으로 돌아가 더 세부적으로 알아보겠습니다.
위에서 설명한 바와 같이 취득세 과세표준은 원칙적으로 취득자가 신고한 취득당시의 가액입니다.
만약 신고를 하지 않거나, 취득금액을 표시하지 않거나, 취득금액을 시가표준액에 미달하게 신고한 경우에는 시가표준액을 적용합니다.
그런데 건축물을 증개축하거나 개수한 경우도 취득에 해당하고, 선박이나 차량, 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 변경한 경우도 취득에 해당하는데요.
이 경우의 과세표준은, 해당 변경으로 인하여 증가한 가액을 과세표준으로 하며, 취득자의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 과세표준으로 삼도록 하고 있습니다.
국가로부터의 취득 등 일정한 경우는 시가표준액에 관계없이 사실상의 취득가격을 과세표준으로 합니다.
법에는 많은 예외 조항을 두고 있는데요.
그 취득금액이 시가표준액 보다 많거나 적음에 관계없이 실제로 취득한 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 합니다.
이는 취득가격이 명백하게 검증되는 취득에 대하여는 그 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하려는 정책적인 것입니다.
다만, 그 취득의 원인이 증여나 기부, 그 밖의 무상취득 및 양도소득세, 법인세 부당행위계산부인에 해당하는 경우는 취득세 과세표준 적용 원칙에 따라 과세표준이 결정됩니다.
사실상의 취득가격을 과세표준으로 하는 경우 그 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 합니다.
간접비용에는 건설자금 충당 차입금 이자, 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료, 취득에 필요한 용역 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료 등은 포함되고, 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용, 부가가치세 등은 제외됩니다.
특히, 공인중개사에게 지급한 중개보수도 취득가격에 포함되나, 2019년부터 법인이 아닌 개인이 지급한 중개보수는 취득가격에서 제외하도록 지방세법이 개정되었습니다.
