퇴근길에 아파트 시세를 살펴보다가 외국인 주택 소유가 늘었다는 뉴스를 보면 마음이 복잡합니다. 중국인 주택 증가가 정말 얼마나 빠른지부터 확인해 보면, 중국 국적자 보유 주택은 2022년 말 4만 4,889호에서 2025년 말 6만 1,439호로 36.9% 늘었습니다. 정부는 한편으로 수도권 외국인 주택 매수에 대한 허가구역을 연장했죠. 다만 누적 보유량과 최근 신규 거래량은 다른 지표여서 함께 읽는 편이 정확합니다.
중국인 소유 한국 주택 3년 사이 얼마나 늘었나
국토교통부가 2026년 5월 29일 발표한 2025년 말 외국인 토지·주택 보유통계에서 외국인 전체 소유 국내 주택은 10만 8,231호였습니다. 국내 전체 주택에서 외국인 보유분이 차지하는 비율은 0.55%입니다. 외국인 주택 보유가 계속 늘고 있다는 사실과 전체 시장에서 차지하는 비중은 함께 볼 만한 수치예요.
중국 국적자 보유분은 6만 1,439호로 가장 많습니다. 2022년 말 4만 4,889호와 비교하면 1만 6,550호, 약 36.9% 증가했죠. 같은 기간 외국인 전체 보유 주택의 증가율은 약 29.6%로 중국 국적자 보유 증가가 더 빠릅니다. 이 차이가 눈에 들어오지만, 여기서 곧바로 모든 거래를 투기라고 볼 근거는 부족합니다.
| 항목 | 2022년 말 | 2025년 말 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 중국 국적자 소유 주택 | 44,889호 | 61,439호 | 16,550호 증가, 36.9% |
| 외국인 전체 소유 주택 | 83,512호 | 108,231호 | 24,719호 증가, 29.6% |
| 외국인 보유분 중 중국 국적자 비중 | 약 53.8% | 약 56.8% | 약 3.0%포인트 증가 |
이 수치는 해당 날짜에 소유하고 있던 주택의 수를 세는 ‘잔액’에 가까운 통계입니다. 그 사이 새로 구입한 집도 있고 처분한 집도 있겠죠. 보유 주택이 1만 6,550호 늘었다는 사실을 같은 기간 1만 6,550호를 새로 매수했다는 의미로 바꾸면 실제 거래 흐름을 잘못 읽게 됩니다.
중국인 비중 56.8%는 국내 전체 주택 비중일까
숫자에서 가장 많이 혼동되는 부분이 바로 분모입니다. 중국인 소유 주택이 56.8%라는 말은 국내 모든 주택의 56.8%를 뜻하는 게 아닙니다. 외국인 전체가 보유한 주택 10만 8,231호 가운데 중국 국적자가 소유한 주택의 비중입니다. 국내 전체 주택에서는 외국인이 보유한 주택을 모두 합쳐도 0.55%로 집계됐습니다.
저는 이 부분이 오히려 가장 중요하게 느껴집니다. 증가율이 빠르다는 걱정과 시장 전체 규모를 판단하는 일은 함께 다뤄야 하거든요. 이를 구별하면 중국인의 국내 주택 보유 증가라는 사실은 인정하되, 집값의 모든 문제를 한 국적에 연결하는 오해는 줄일 수 있습니다. 통계 원문은 국토교통부 2025년 말 외국인 보유통계 발표에서 볼 수 있습니다.
서울 경기 인천에서 외국인 소유 주택이 많은 이유
2025년 말 외국인 전체가 소유한 국내 주택 가운데 7만 8,206호가 수도권에 있었습니다. 전체의 약 72.3%로, 경기도 4만 2,386호, 서울 2만 4,541호, 인천 1만 1,279호 순입니다. 여기서 주의할 점은 이 숫자가 중국인만의 지역별 보유량이 아니라 외국인 전체를 합한 수치라는 것입니다. 국적별 지역 집중 정도까지 같은 비율로 단정하면 곤란하겠죠.
수도권은 일자리와 교통, 장기 체류 생활권이 모여 있어 실거주 목적의 주택 수요도 발생합니다. 2025년 인구주택총조사에서도 국내 거주 외국인 인구는 약 211만 명으로 전년보다 3.2% 증가했습니다. 저는 아파트 매수를 볼 때 이주·직장·가족 거주 수요가 있는지, 여러 집을 반복 취득했는지를 나눠 보는 편이 설득력 있다고 생각합니다.
중국인 주택 증가가 특히 이슈가 된 부천·안산·수원 같은 지역은 지역별 직장과 거주 환경을 함께 살펴야 합니다. 다만 어느 지역에서든 국적별 집값 상승 기여도를 곧바로 계산할 수 있는 것은 아니므로 보유량, 거래가격과 거래 시기를 분리해 분석하는 편이 낫겠습니다.
중국인 집주인이 늘면 모두 투자용 주택일까
국적별 보유 주택 통계만으로 개별 집주인의 실거주 여부나 자금 출처를 단정하기는 어렵습니다. 실제로 2025년 말 외국인 전체 주택 소유자 가운데 한 채만 보유한 사람은 9만 9,648명, 약 93.4%였습니다. 한 채를 가졌다고 모두 직접 사는 것은 아니지만, 외국인 보유 주택 전체가 다주택 투기의 결과라는 주장도 수치만으로는 성립하지 않습니다.
투기성 거래가 의심되는 경우를 조사하는 일은 당연히 필요합니다. 특히 반복 매수, 허위 거주 신고, 불명확한 자금 출처는 국적과 관계없이 엄격히 확인해야겠죠. 다만 국내에서 장기간 일하고 가족과 거주하는 사람의 내 집 마련까지 똑같은 잣대로 의심하는 방식은 실효성이 떨어질 수 있다고 봅니다.
집값이 많이 오른 동네에서는 외국인 매수 뉴스 하나만으로도 불안해지기 쉽습니다. 이럴수록 특정 단지에서 실제로 누가 얼마에 거래했는지, 그 거래가 주변 가격을 움직였는지를 확인하는 일이 더 현실적입니다. 감정적인 표현보다 거래 구조를 살펴볼 자료가 많아졌으면 하는 마음입니다.
2026년 외국인 토지거래허가구역은 어디까지 적용되나
국토교통부는 외국인의 수도권 주택 투기 방지를 이유로 2025년 8월 지정했던 외국인 토지거래허가구역을 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지 연장했습니다. 지역은 서울 전역과 경기도 23개 시군, 인천 9개 자치구의 지정 지역입니다. 인천은 2026년 7월 행정구역 개편에 맞춰 명칭이 변경됐고, 제물포구의 옛 동구 지역은 제외됩니다.
허가 대상에는 아파트뿐 아니라 단독·다가구·다세대·연립주택도 포함됩니다. 주거지역 토지 면적 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과 등 면적 조건이 적용되며 해당 주택 취득 전에 관할 관청의 허가가 필요합니다. 세부 지역과 주택 유형은 국토교통부의 2026년 허가구역 연장 안내에서 확인할 수 있습니다.
원칙적으로 허가를 받은 뒤 4개월 이내 입주하고 취득 이후 2년간 직접 거주해야 합니다. 기존 세입자가 있는 주택 등에는 요건을 갖춘 실거주 유예 제도가 별도로 운영되므로 모든 주택에 예외 없이 같은 입주일을 적용하는 것은 조심해야겠죠. 정부는 2026년 10월 1일부터 일정한 무주택 매수자에 대한 유예 특례 범위와 신청기한을 확대한 바 있습니다. 구체적인 대상과 조건은 실거주 유예 특례 변경 안내가 도움이 됩니다.
수도권 외국인 매매 거래가 줄었다는 말은 사실일까
그렇습니다. 2026년 8월 국토교통부 발표에서 2025년 9월부터 2026년 6월까지 수도권 외국인 주택 거래량은 4,397건이었습니다. 전년 같은 기간 6,024건보다 약 27% 감소했죠. 서울 강남 3구와 용산구에서는 49% 감소했습니다. 이는 중국인만의 거래량이 아닌 외국인 전체 매매 통계입니다.
같은 기간 수도권 외국인 주택 거래의 지역별 비중은 경기 66%, 서울 17%, 인천 17%였고, 국적별로는 중국 72%, 미국 13%였습니다. 거래가액 6억 원 이하가 81%, 아파트는 62%, 다세대주택은 33%를 차지했어요. 수도권 외국인 거래가 전부 초고가 아파트 중심이라는 이미지와는 조금 다른 그림입니다.
보유 주택은 누적되고 새 거래는 줄어들 수 있으므로 두 보도가 동시에 사실일 수 있습니다. 더구나 거래량 감소가 모두 허가구역 정책만의 효과라고 단언하기는 어려워요. 금리와 공급, 시장 분위기도 함께 움직입니다. 저는 매매가 줄었다는 숫자만큼 실제 거주 의무 위반이나 편법 자금 거래를 얼마나 발견하고 바로잡았는지가 궁금합니다.
자주 묻는 질문
Q. 중국인이 한국 주택 6만 채 이상 보유한다는 말은 사실인가요?
2025년 말 공식 통계에서 중국 국적자가 보유한 국내 주택은 6만 1,439호입니다. 기준일은 2025년 12월 말이며 2026년 5월 발표됐습니다.
Q. 중국인이 한국 집 절반 이상을 소유한 건가요?
아닙니다. 약 56.8%는 외국인이 소유한 국내 주택 중 중국 국적자 비중입니다. 외국인 전체 소유분은 국내 주택의 0.55%입니다.
Q. 중국 국적자는 2026년부터 서울에서 집을 살 수 없나요?
전면 금지는 아닙니다. 지정 지역과 주택 유형, 면적에 따라 거래 전에 허가를 받아야 하고 원칙적으로 직접 거주해야 합니다. 예외는 구체적인 조건을 따집니다.
Q. 수도권 중국인 주택 거래 감소율도 27%인가요?
27%는 같은 기간 수도권 외국인 전체 거래량 감소율입니다. 중국 국적자 거래가 차지하는 비중과 구별해야 합니다.
출처와 참고한 곳
- 국토교통부 — 2025년 말 외국인 소유 주택 수와 전체 주택 대비 비율 공식 발표
- 대한민국 정책브리핑 — 2026년 외국인 토지거래허가구역 연장과 수도권 거래 통계
- 대한민국 정책브리핑 — 2026년 10월 시행 실거주 유예 특례
- 국가데이터처 인구주택총조사 — 2025년 국내 거주 외국인 인구 현황
- 언론 보도 참고자료 — 국적별 보유 주택 수와 지역별 보유 통계 교차 확인
