리얼티인컴은 최근 새로운 투자분야로 데이터센터를 추가하는 모습이었는데, 그에 관련한 기사가 있어 읽어보았다.
먼저, 기사에서 짚은 핵심포인트를 보면,
1. 데이터센터 부문에 대한 리얼티인컴의 초기 투자는 상대적으로 적었다.
2. 하지만, 이번 투자로 대규모 성장 활주로를 갖춘 새로운 부동산 포트폴리오를 추가했다.
3. 이는 리얼티인컴에게 좋은 현금흐름과 배당금을 늘려갈 수 있는 많은 투자기회를 제공할 수 있다.
데이터센터 분야는 최근 더욱 주목받고 있는 분야이기도 한데, 많은 기업들의 서버나 데이터 사용 등이 갈수록 늘어나고 있고 AI시대가 오면 더욱 더 폭발적으로 증가될 수 있는 분야라고 생각하고 있다. 결국 이 수많은 데이터를 각 기업에서 자체 관리하는 것은 쉽지 않은 일이고 그러기 위해 데이터 센터 리츠 기업들이 데이터센터를 만들어 관리를 해주는 경우가 많아질 수 밖에 없다고 생각한다.
지금까지 리얼티인컴은 좋은 부동산 포트폴리오에 대한 투자 능력을 통해 수십년에 걸쳐 배당을 늘려오는 놀라운 성과를 보여주고 있다.
현재 리얼티인컴의 주요 부동산 포트폴리오는 우량 임차인에게 임대되는 필수소비재 분야가 대부분을 차지하고 있다. 하지만, 틈틈히 새로운 부동산 분야로 확장해오고 있기도 한데 그런 측면에서 23년에 데이터센터 부문에 소규모 투자를 진행했었다.
기사에서는 이 데이터센터 투자가 리얼티인컴의 향후 배당금을 꾸준히 늘려갈 수 있는데에 큰 힘을 실어줄 수 있을것으로 분석했다.
<매력적인 투자 기회>
작년 11월, 리얼티인컴은 데이터센터 분야의 선두기업 중 하나인 디지털 리얼티와 맞춤형 데이터센서 개발의 합작 투자 법인을 설립했다고 발표했다. 합작 법인의 지분 80% 정도를 확보하기 위해 약 2억 달러를 투자했고, 투자금만 보면 리얼티인컴이 스피릿 리얼티 등을 인수하며 투자한 95억 달러에 비해서는 굉장히 작게 느껴지기도 한다.
하지만, 이 투자는 리얼티인컴에게 굉장히 좋은 조건으로 만들어졌다고 하는데, 디지털 리얼티가 이미 건설중인 시설을 우량 등급의 기업(기사에서는 정확하게 밝히지는 않고 S&P100대 기업중 하나라고 소개) 에 사전 임대한 상태라고 한다. 10년 임대로 이루어지는 이 계약은 7%에 달하는 매력적인 초기 현금 수익률을 가지게 되고, 연간 임대료 상승률도 2%로 좋은 조건이라고 할 수 있다.
이렇게 단순히 증가하는 수입원 외에도 이번 데이터센터 투자 거래에는 추후 확장 가능성도 내포되어있다는 것도 주목할만하다. 데이터센터를 사용하는 임차인은 임대기간 동안 초기 16메가와트에서 48메가와트까지 용량을 확장할 수 있다고 한다.
이렇게 임차인이 용량확장을 하는 옵션을 행사하게 될 경우에 리얼티인컴은 최대 6억 4천만달러를 투자할 수 있다고 하는데, 결국 이정도의 투자가 들어간다는 것은 임대소득이 크게 확장될 수 있다는 점을 시사한다고 볼 수 있겠다.
<대규모 성장 기회의 문을 열고 있는 리얼티인컴>
그리고 이번 투자가 끝이 아니라 리얼티인컴이 데이터센터 투자로 향하는 수많은 투자 중 그저 첫번째 투자에 불과할 것이라는 점이 많은 기대를 하게 만드는 부분이다.
많은 기업들이 클라우드 컴퓨팅이나 AI 및 기타 요인으로 인해 데이터센터의 수요가 급증하고 있고, 이러한 부분을 기업이 직접 컨트롤 하기에는 꽤나 많은 투자를 해야하기에 부담이 있는 것도 사실이다.
그렇기 때문에 데이터센터 리츠 기업을 찾는 기업들이 점점 더 많아질 수 밖에 없는 부분이고, 앞으로 데이터센터 부문은 향후 몇년동안 전체 부동산 산업보다 훨씬 더 빠르게 성장할 것으로 예측하고 있는 모습이었다. 미국은 2027년까지 새로운 데이터센터 개발에 4천억 달러 이상을 투자할 계획이라고 ㄷㄷ
이는 리얼티인컴에게 있어 엄청난 기회를 의미하기도 하는데, 디지털리얼티와 같은 데이터센터 개발기업들은 자금을 조달할 수 있는 것보다 더 많은 프로젝트를 가지고 있는데, 그렇다는 것은 결국 지금 수요를 감당하기에 자금 조달하기가 만만치 않다는 것이고 자금 조달을 위한 파트너가 필요한 부분이라는 것. 바로 이 점을 리얼티인컴이 포착한 듯 하다!
데이터센터의 운영자는 안정화된 자산을 판매하여 새로운 개발자금을 조달하기 위한 자본 활용 전략을 사용하고 있다고 하는데, 디지털리얼티의 경우 기존 단일 임차인을 둔 데이터 센터가 또 다른 천억달러 이상의 투자 기회를 제공할 수 있다고 분석하고 있다.
리얼티인컴과 같은 기업에 운영 자산을 판매하게 되면 데이터 센터 개발자에게 새로운 프로젝트에 자금을 조달할 현금을 마련할 수 있을 것이고, 이러한 거래는 리얼티인컴에게도 배당금을 늘릴 수 있는 동력을 만들어줄 것이다.
<잠재적으로 중요한 새로운 성장동력의 추가>
리얼티인컴의 초기 데이터 센터 투자는 많은 투자자들의 관심을 받기에는 꽤나 작은 규모이기도 했다. 하지만, 데이터센터 분야의 미래 투자 기회가 앞으로 5천억달러에 달한다는 점을 고려해볼 때 의미있는 성장동력이 될 수 있는 새로운 부동산 섹터를 추가하기 시작했다는 점은 의미가 있지 않을까 싶다.
결국 이러한 큰 성장 동력을 통해 리얼티인컴은 앞으로도 좋은 부동산 포트폴리오 관리와 주주들에게 배당금을 계속 늘려줄 수 있는 충분한 힘을 발휘할 수 있을거라고 생각한다.
역시나 리얼티인컴은 미리미리 다 준비하고 성장할 기회를 잡아가고 있었다는.. 결론은 역시 지분인데, 최근 나도 애플이 더 세일해서 욕심내다보니 리얼티인컴 수량을 좀 줄였지만..ㅠㅠ 여전히 매력적인 기업이라고 생각하기에 다시 또 열심히 수량 늘려가고 싶다는!
