안녕하세요 오늘은 임야나 농지를 대지로 바꾸는 경우에 대해서 알아보려고 합니다.
몇 년 전 토지를 구입하셨던 분에게 최근에 전화가 왔습니다.
이번에 드디어 전원주택을 지었고, 준공을 한 후 구입하였던 토지(농지)를 대지로 변경하려고 하니 취득세를 납부하라고 한다는 것입니다.
분명 처음에 농지를 구입할 때 취득세를 납부하였는데, 본인은 왜 또 취득세를 내야 하는지 이해할 수가 없다는 것입니다.
이렇게 하나의 토지에 두 번의 취득세를 납부하는 것은 이중과세가 아니냐면서 열을 올리시고 납득이 안된다고 계속 이야기를 하십니다.
상식적으로 생각해서 처음 토지를 구입할 때 분명히 취득세라는 이름으로 세금을 납부하였는데, 지목변경을 한다고 해서 취득세를 또 내라고 하니 이상할 것입니다.
결론부터 말씀드리자면 지목변경에 따른 취득세를 납부하여야 합니다.
취득세 과세 기준
토지를 구입할 때 농지(전, 답, 과수원, 목장용지 등)는 취득세 3%, 농어촌특별세 0.2%. 지방교육세 0.2% 등 총 3.4%를 납부해야 하고, 농지 이외 가 토지는 취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4% 등 총 4.6%의 취득세를 납부해야 합니다.
그런데 농지나 농지 이외의 토지가 대지로 바뀌게 되면 토지의 가격이 상승하게 되고, 실제 상승한 차액에 대하여 취득세를 납부해야 하는 것입니다.
이는 지방세법 제10조(과세표준) 제3항에 의하여 부과를 하게 됩니다.
지방세법
지방세법 제10조(과세표준)
① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다, 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부 금액 (매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약 보증금을 포함한다. 이하 이절 에서 같다)으로 한다. <개정 2010. 12. 27>
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다, 다만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고개액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
지방세법 제17조(토지의 지목변경에 대한 과세표준)
법 제10조 제3항 전단에 따른 과세표준 중 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 제1호의 가액에서 제2호의 가액을 뺀 가액으로 한다, 다만 제18조 제3항에 따른 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다. <개정 2013. 3. 23. 2016. 8. 31. , 2016. 12. 30 >
1. 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전일 경우에는 인근 유사 토지의 가액을 기준으로 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장, 군수, 구청장이 산정한 가액을 말한다)
2. 지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사 착공일 현재 공시된 법 제4조 제1항에 따른 시가표준액을 말한다)
농지나 임야 등이 대지로 변경되면서 그에 따른 가치 상승에 따른 취득세를 납부해야 하는 근거가 바로 위에 있는 지방세법 제10조 제3항, 지방세법 제17조입니다.
읽어보시면 이해가 가시지요?
취득세 과세표준
과세표준이 되는 것은 지목변경 후 토지 시가 표준액, 지목변경 전의 시가표준액과 법인 장부로 비용 입증 시 법인장부가액입니다.
이때 납부하는 취득세의 기준일은 지목 변경이 사실상 변경된 날과 공부 상 변경된 날 중 빠른 날로 정해지는 것입니다.
농지나 임야 등에 다시 한번 취득세를 납부하는 이유는 그만큼 가치가 상승하였다는 판단이 있을 때 그 상승분에 대한 취득세를 납부해야 하는 것입니다.
이는 토지만 한정되는 것이 아니라 건축물을 건축하거나 개수한 경우, 선박, 차량, 기계장비의 종류를 변경하여 가치가 상승하면 그만큼 취득세를 납부해야 하는 것입니다.
그런 반대로 가치가 하락하였다면 세금을 환불해 줄까요?
설마 그럴 리가요….
가치가 하락하였다고 해서 취득세를 환불해 주는 법은 우리나라에 없습니다.
보통 처음에 부동산을 취득하게 되면 취득세를 납부하는데, 이때는 법무사를 통하여하는 경우가 많습니다.
그래야 부동산의 소유권 이전을 할 수 있기 때문입니다.
사실상 부동산 소유권 이전 전에 미리 취득세를 납부해야 이전을 할 수 있기 때문에 미리 낸다고 생각하시면 됩니다.
그래서 구입 후 다시 취득세를 납부해야 하는 상황이 나오면 분명히 취득세를 냈는데 또 내라고 해서 문제가 생기는 것입니다.
결론 말씀드리겠습니다.
농지나 농지외의 토지 등을 구입하여 건물을 짓고 대지로 변경할 때 취득세를 내야 합니다.
이는 원래의 토지에 대한 취득세가 아니라 기존의 토지가 가치가 상승한 것에 대한 취득세를 내는 것이기 때문에 내야 하는 것입니다.
감사합니다.
