안녕하세요. 오늘은 의정부지방법원에서 진행하는 번호 2020타경 9223 [1] 경기도 가평군 조종면 신하리 산73-11 경매 물건에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
현재 감정가 대비 약 66이하 감가율을 보여 굉장히 매력적인 물건입니다.
그러면, 물건 상세 정보를 알아 볼 수 있을까요!
매각 물건 세부 정보
- 용도 : 임야
- 토지 : 1,023㎡ (309.5평) / 건물 : 0㎡ (0평)
- 감정 : 2020년07월28일 / 보증금772만원 (20%)
- 사건번호2020타경9223 / 관할법원의정부지방법원 본원
- 배당요구종기일 : 2020년10월12일 / 청구액 : 83,927,407원
매각 물건 감정 평가 주요 내용
1.토지감정요항표
1) 위치 및 주위환경 본건은 경기도 가평군 조종면 신하리 소재 “마일교” 남측 인근에 위치하며, 주위는농경지 및 임야, 주택 등이 혼재하는 지역임.
2) 교통상황 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난함.
3) 형태 및 이용상태 부정형의 토지로서, 토지임야 상태임.
4) 인접 도로상태 서측으로 노폭 약 4-5미터의 포장도로와 접함.
5) 토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>임.
6) 제시목록 외의 물건 없음.
7) 공부와의 차이 없음.
8) 기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대 미상임.
권리 분석
소멸기준 권리는 2007년 을구에 설정된 근저당권이며 이후 권리는 전부 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 2007년 이후 근저당이 소멸기준이 되며 지상권 등 기타 권리도 모두 소멸합니다.
그렇다면 왜 이렇게 유찰이 많았을까?
- 시장가격 접근
주변에 거래가 활발하지 않지만 대략 평당 40~50정도 매매사례가 존재합니다. 현 토지가 300평이 넘으므로 보수적으로 계산을 하더라도 1.2억 정도는 받을 수 있을 것으로 보이네요. 최초 감정평가액도 1.1억 대로 보이므로 감정평가가 살짝 높은 감은 있지만 터무니 업는 가격으로 산정된 것은 아닌 것 같습니다. 하지만 왜? 이렇게 유찰이 되었을까요? - 도로의 문제
현재 본 토지로 접근하는 현황의 토지는 상기 지도에 표시한 것과 같습니다. 토지이용계획확인원을 통해 본 도로의 지목과 도로지정여부를 확인해보겠습니다.
도로 옆의 도로는 현황상 도로로 이용 중에 있으나 지목은 임야로 되어 있습니다. 해당 지번을 조회하면 공유자가 있는 토지로서, 각 공유자는 도로의 지분을 가지고 본인의 토지의 이용을 사용하는 것으로 예상이 됩니다.
그렇다면 본 토지를 입찰하여 낙찰 받는 사람은 본 토지를 어떻게 사용할 수 있을까요? 아마, 주위토지통행권을 잘 사용한다고 하더라도 도보로 이동하는데 크게 제약을 받지는 않겠지만, 건축등을 위해서라면 토지 소유자들의 통행승낙서를 받아야 하는 애로점에 봉착할 수 있을 것입니다. 이런 경매는 만약 도로 지분까지 함께 나왔다면 매입하는 것도 좋은 물건일 수 있겠으나 도로 지분을 확보하지 못하면 애물 단지가 되지 않을까 싶습니다.
2021년 9월 입찰에 누군가가 낙찰을 받았으며 10월에 집행 법원에서 최고가매각허가결정을 받았지만 낙찰자는 11월 18일에 잔금을 미납하면서 보증금을 포기하면서까지 낙찰 물건을 포기하였습니다.
그렇다면 낙찰자가 왜 물건을
포기했을까요?
마지막 짐작은 여러분에게 맡기겠습니다. 항상 도로는 중요합니다. 도로가 눈에 붙어 있더라고 하더라도, 진정한 도로인지, 도로를 사용하는데 문제가 없는지 반드시 확인하셔야 합니다.
