한국에서도 리얼티인컴에 투자하는 분들이 나포함해서 많으실텐데, 주가가 쉽사리 반등하지 못해 아쉬워하는 분들도 많으실 것 같다. 쌀때 더 사두면서 배당 받으면 좋은거긴 하지만, 아무래도 또 기분은 덜 나는 것도 사실..ㅎㅎ
암튼 그런 시점에서 리얼티인컴의 주식을 매수, 매도, 혹은 보유할지에 대한 기사가 있어 읽어보았다.
소매중심 리츠업을 영위하고 있는 리얼티인컴은 생각 이상으로 더 좋은 성과를 거두고 있기도 한데, 주가는 다소 정체되어있는 모습이다. 지속된 고금리 상황과 경기 침체 등 부동산 시장의 우려 등으로 최근 1년새에 리얼티인컴의 주가는 20% 가까이 하락하기도 했다. 23년말에는 24년 금리 인상의 종료와 금리 인항 대한 기대감이 있어서 상승세를 잠시 타기도 했지만, 24년에 그런 기대가 다소 약화되며 리얼티인컴의 주가도 다시 주춤한 모양새이다.
현재 많이 내려온 주가의 영향으로 배당수익률이 5% 중반대로 상당히 좋은 구간이라고 느껴지는 상황에서 이번 하락세가 과연 매수의 기회일지, 아니면 앞으로 다가올 일에 대한 경고일까?
<다른 종류의 리츠기업>
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리츠(REITs)라고 하는 것은 간단하게 아파트나 건물, 쇼핑몰 또는 호텔과 같은 부동산을 임대하여 임대료를 받거나 수익을 창출하는 부동산을 보유, 관리하는 업종이라고 보시면 될 것 같다.
리츠기업의 특징 중 하나는 과세소득의 90% 이상을 배당에 상요해야한다는 점이고, 그러한 점은 리츠기업의 투자자가 기업과 공유할 수 있는 수익이 더 많다는 이야기가 된다.
그러면서도 리얼티인컴은 이례적인 리츠기업이라고 할 수 있는데, 먼저 리얼티인컴은 소매 및 소비자 대면 자산을 전문적으로 하고 있다는 점이다. 월그린, 달러 제너럴, 달러 트리는 상위 3개의 임차인이지만 수익의 4% 이상을 차지하는 단일 임차인은 없다고 한다.
또한, 임차인은 소매산업의 여러 분야에 분산이 되어있고, 전체적으로 13,000여개 이상의 다양한 부동산을 소유하고 있다. 이러한 다각화와 회사의 엄청난 규모는 경제적 상황에 대한 완충 역할을 해주게 된다.
그리고 리얼티인컴의 또다른 독특한 특징은 바로 월별로 배당을 지급한다는 점이다. 리츠기업이라고 해서 무조건 월배당을 하는 것은 아니고 의외로 월배당을 주는 곳은 많지 않은데 이 점도 리얼티인컴의 매력도를 높여주는 장점이라고 생각한다.
리얼티인컴은 1994년 설립 이후 643회 연속으로 월배당금을 지급했으며, 배당금을 123배나 인상해왔다.
단순히 자신들의 모자란 이익을 무리하며 배당하는 것도 아니라 현재 리얼티인컴의 영업이익은 여전히 배당금을 지급하는데 필요한 자금을 전부 충당하고도 여유있게 관리되고 있다. 현재 리얼티인컴의 임대 점유율은 꾸준히 98% 이상을 유지하고 있고, 한번 임차를 하면 꾸준히 머물 계획을 세우고 있는 경향이 많다고 한다.
<시장은 장점보다 우려를 더 크게 보고 있다.>
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이렇게 보면 다 좋아보이는데, 과연 22년부터 무슨 일이 있었을까?
바로 연준에서 급증하는 인플레이션을 잡기 위해 금리를 급격하게 인상했던 시기였는데, 22년 1%대에서 단기간에 4%, 5%대를 넘기도 했다 ㄷㄷ
이러한 고금리는 리얼티인컴의 사업에 치명적인 위협을 가하지는 않지만, 아무래도 좋은 영향을 주는 부분은 아니다. 결국 높은 이자율은 리츠기업들의 차입 비용을 증가시키게 되고, 새로운 소매공간에 대한 소매업체의 수요를 위축시킬 수 있기 때문.
유통업계도 이미 많은 압박감을 느끼고 있으며, 지난해 미국에서만 4,600여개 이상의 매장이 문을 닫기도 했다고 한다. 이는 온라인 쇼핑과의 경쟁이 심화되며, 지속적인 가격 상승으로 인한 수요감소가 주된 원인으로 꼽히고 있다.
그렇지만 이러한 리츠기업의 어려움에 대한 투자자들의 우려는 과장된 것일 수 있다고 분석하는 모습이었다.
먼저 첫 예시로 든 부분은 리얼티인컴 포트폴리오의 지속적인 성장이었다. 리얼티인컴은 현재 13,000여개 이상의 다양한 부동산을 소유하고 있는데, 꾸준히 부동산의 소유 갯수는 늘어나고 있으면서도 수익성은 오르고 있다는 점이다. 분명히 더 높은 금융비용을 처리하면서도 계속 성장할 수 있는 방법을 찾아내고 있다는 것!
이러한 경제적 불확실성에도 불구하고 임대료 또한 상승하고 있는데, 최근 임대 수익은 전년 동기 대비 2%이상 증가했고, 이는 리츠가 여전히 가격 결정력을 갖추고 있음을 시사하는 부분이라고 평가했다.
리얼티인컴은 23년 전체 임대료 성장 기대치를 다시 한번 상향 조정하기도 하는등 꾸준한 수요를 자랑하기도 했다.
리얼티인컴이 주가가 하락하며 배당수익률은 높아지는 시기에 매수를 해야하는 이유라고 분석했는데, 위에 언급했던 고금리 상황 등 위기는 단순한 걱정에 좀 더 치중되어있고 특히 리얼티인컴에게는 해당되는 부분이 아니라는 것을 강조하는 모습이었다.
<리얼티인컴은 패시브인컴을 추구하는 투자자를 위한 최선의 선택지이다.>
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물론, 당연하게도 모든 상황이 전부 좋을수는 없고 이자율이 지속적으로 상승하여 리얼티인컴의 수익을 덜어뜨릴 가능성도 분명히 존재한다. 또한, 전세계가 온라인 쇼핑을 점점 더 많이 하게 되거나 더 나쁘게 말하면 오프라인 쇼핑을 아예 중단하게 되면 소매 공간에 대한 수요 자체가 무너질 수도 있다.
그렇지만, 이러한 최악의 시나리오는 가능성이 점점 줄어들고 있는 것으로 평가했는데, 월스트리트에서는 연준이 올해 4번까지는 아니더라도 적어도 3번 이상은 금리를 인하할 것으로 분석하고 있다. 동시에 4분기 초기 GDP 성장률은 2% 성장에 대한 기대치를 크게 웃도는 3.3%로 양호한 수치를 기록하기도 했다.
미국 경제는 많은 사람들이 생각하는 것보다 더 나아지고 있으며, 인플레이션에 더 많은 상승 압력을 가하지 않고도 잘해내고 있는 모습이다. 이러한 상황은 모든 리츠기업에게 이상적인 상황이지만, 특히 소비자 대면 임차인에 크게 의존하고 있는 리얼티인컴과 같은 리츠기업에게는 더욱 좋은 상황이라고 할 수 있다.
기사에서는 결론을 지으며, 앞으로 하락세보다 상승 여력이 더 큰 주식에서 안정적인 배당금을 얻을 투자처를 찾고 있다면, 리얼티인컴을 고려해보라고 이야기했다!
나도 확실히 리츠기업 중에 리얼티인컴 만한 기업은 별로 없다고 생각하고, 월배당이라는 확실한 목적성을 갖춘 기업이기에 기회가 될때마다 수량을 늘려가며 월배당 재투자를 꾸준히 이어가보려고 한다. 다만, 항상 없는것이 시드라는게 문제일뿐…ㅋㅋㅋㅋ
(출처 : The Motley Fool, Realty incom : Buy, Sell, or Hold?)
