토지를 볼 때, 가장 중요한 부분은 ‘도로’ 입니다.
도로가 토지의 가치 및 제대로 이용하는데 막대한 영향을 차지하기 때문입니다.
도로가 없다면 토지에 할 수 있는 행위가 상당히 제약적이기 때문에 토지에 있어서 도로는 정말 중요한 것입니다. 그래서 여러번 강조해도 지나치지않은 것이겠죠?
간혹 토지를 구입하는데 현황도로가 있으니 건축이 가능하다고 하시는분들이 있습니다. 정말 그럴까요? 이번시간에는 현황도로와 건축에 대하여 한번 알아보겠습니다.
현황도로, 건축이 가능할까?
어떠한 토지위에 건축을 하기 위해서는 도로와 접해있어야 하고, 접해있는 도로는 원칙적으로 지적도상의 도로여야 합니다. 우리가 흔히 도로라고 이야기하는 것은 “보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로”입니다.
건축법에서 말하는 도로는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.
건축법상의 도로
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법, 그밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로.
2. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사, 특별자치도지사(이하 시, 도지사)또는 시장, 군수, 구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로.
즉 건축을 위하여 필요한 도로는 지적상도로로 신설고시 된 도로이거나, 건축허가 시에 지자체에서 지정 공고한 도로이어야 건축이 가능한 도로라고 볼 수 있습니다.
그런데 현황도로만 가지고도 건축이 가능하다고 하는 분들이있습니다. 이 말은 맞을 수도 있고, 틀릴 수도 있기 때문에 주의를 해야 합니다.
현황도로라 함은 지적도상 정식도로는 아니지만, 오랜 시간 주민들이나 사람들이 이용하여 사실상의 도로의 역할을 하고 있는 도로입니다. 현황도로는 포장이 되어 있는 경우도 있고, 비포장인 상태도 있으며 그 상태가 모두 같지는 않습니다.
현황도로를 이용하여 건축이 가능한 경우는 현황도로로 사용하고 있는 도로가 건축을 하려고 하는 소유자의 것이거나, 다른 사람의 소유라면 그사람의 사용동의를 받아서 건축을 하는 방법이 있습니다. 이렇게 현황도로는 내 소유이거나 다른 사람의 소유일 때 동의를 받아 건축이 가능합니다.
타인의 현황도로, 건축이 가능할 때
하지만 다른 사람의 소유인 현황도로를 사용승인을 받지 않고도 건축이 가능한 경우가 있습니다. 바로 국가의 공익적 필요성이 있거나, 토지서유자의 동의를 받기 어렵다고 보는 경우입니다. 이는 건축법 제45조에서 “현황도로를 지적상 도로로 인정할수 있는 예외”를 인정하고 있기 때문입니다.
건축법 제45조 (도로의 지정, 폐지 또는 변경).
① 허가권자는 제2조제1항제11호 나목에 따라 도로의 위치를 지정, 공고하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 한다, 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 이해관계인의 동의를 받지 아니하고 건축위원회의 심의를 거쳐 도로를 지정할 수 있다.
1. 허가권자가 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하는 경우.
2. 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 것인 경우.
② 허가관자는 제1항에 따라 지정한 도로를 폐지하거나 변경하려면 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 한다, 그 도로에 편입되니 토지의 소유자, 건축주 등이 허가권자에게 제1항에 따라 지정된 도로의 폐지나 변경을 신청하는 경우에도 또한 같다.
③ 허가권자는 제1항과 제2항에 따라 도로를 지정하거나 변경하면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 도로관리대장에 이를 적어서 관리하여야 합니다.
위 건축법 제45조 중 ① – 2를 보면 “주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로”라는 말이 나오는데 이것이 바로 현황도로라고 보시면 됩니다.
지적도상의 도로는 아니지만 오랜 시간 주민들이 도로라고 생각하고 실제로도 도로로 이용하고 있기 때문에 현황도로로 인정받아 건축이 가능한 경우입니다. 하지만 현황도로가 있다고 해서 무조건 건축이 가능한것은 아니기 때문에 미리 확인을 해보는 것이 가장 정확하다고 할 수 있습니다.
현황도로 중 허가권자가 이해관계인의 동의를 얻지 않고도 건축위원회의 심의만을 거쳐 도로로 지정할 수 있는 경우가 있습니다.
1. 복개된 하천, 구거부지.
2. 제방도로.
3. 공원 내 도로.
4. 도로 기능을 목적으로 분할된 사실상 도로.
5. 사실상 주민이 이용하고 있는 통행로를 도로로 인정하여 건축허가 또는 신고하였으나, 도로로 지정한 근거가 없는 통행로.
허가권자가 현황도로를 도로로 지정하는 경우에는 별도의 도로관리대장에 이 내용을 작성하고 관리해야 합니다.
이번시간에는 현황도로를 가지고 건축이 가능한지에 대하여 알아보았습니다. 위 내용을 보시면 알수있듯이 가능할 수도 있고, 불가능할 수도 있습니다. 그렇기 때문에 토지 매입 전 정확한 확인이 필요하겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
