주택 대출 빗장 풀어도 7%금리, 40% DSR이 문제

정부가 규제지역 내 15억 초과 아파트에 이어 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 ‘빗장’을 풀었다. 그러나 7% 선에 다다른 주택담보대출(이하 주담대) 금리와 대출 규제의 핵심인 총부채원리금상환비율(DSR)이 발목을 잡고 있어 얼어붙은 투자심리를 되살리긴 역부족이라는 의견이 적지 않다.  

그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr22일 정부의 ‘2023년 경제정책방향’에 따르면 내년부터 다주택자도 서울 등 규제지역에서 집값의 30%까지 주택담보대출을 받을 수 있다. 이달 1일부터 규제지역에서 무주택자(기존주택 처분조건부 1주택자 포함)의 주택담보비율(LTV)은 50%로 일괄 완화했다. 또 서울 등 투기·투기과열지구 내 15억 넘는 고가 아파트에 대한 주담대 금지도 풀렸다.  

문제는 날로 뛰는 대출 금리에 투자심리다. 최근 주담대 최고 금리가 7% 선에 육박하면서 예비 주택 구매자(대출자)의 이자 부담이 커졌다. 4대 시중은행(국민·신한·하나·우리은행)의 주담대 변동금리는 지난 21일 기준 연 5.88~6.89%로 나타났다. 지난해 8월 말(연 2.62~4.19%)과 비교하면 1년 4개월여 만에 최대 4.27%포인트 급등했다. 주담대 고정금리(연 4.94~5.89%)도 같은 기간 최고 3% 가까이 올랐다. 은행권에서 다주택자의 주담대 금지가 풀리더라도 은행 문을 두드리는 수요가 크게 늘진 않을 것으로 보는 이유다. 우병탁 신한은행 부동산팀장은 “다주택자 상당수는 대출이자가 워낙 비싼 데다 집값이 더 빠질 것으로 보고 시장을 한발 물러서 지켜보고 있다”고 말했다.  

그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr소득에 따라 빚 갚는 능력을 따지는 ‘DSR’ 규제가 풀리지 않은 점도 무주택 실수요자의 주택시장 진입을 억누르는 요인이다. DSR 규제는 지난 7월부터 전체 대출액이 1억원을 넘으면 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기지 못하도록 강화됐다. 소득이 높아야 LTV 상한선(규제지역 50%)까지 빚을 낼 수 있다는 얘기다.

예를 들어 연 소득 1억원인 무주택자 A씨가 이달 서울 마포구에서 14억원 상당의 K아파트(전용면적 59㎡)를 구매한다고 가정하자. 그는 연 5.23% 변동금리가 적용된 40년 만기·원리금 분할상환 방식의 주담대를 받을 계획이다. A씨의 대출 한도는 6억6900만원으로 LTV 규제가 완화되기 전(4억6000만원)보다 2억900만원 증가한다. 투기 지역 내 주택의 경우 9억원 이하 분은 LTV 40%, 9억원 초과분은 LTV 20%였던 규제가 이달부터 주택값과 상관없이 일괄 50%로 완화됐기 때문이다. 또 A씨는 고소득자라 DSR 영향도 크게 받지 않는다.  

하지만 소득이 낮으면 DSR의 제동으로 대출 증가액은 크지 않다. 같은 조건에서 A씨의 소득이 7000만원이면 4억6800만원까지 주담대를 빌릴 수 있다. LTV 규제 완화에 따른 한도 증가액은 800만원에 불과하다. 연 소득이 5000만원일 경우엔 대출 한도는 3억3400만원 그대로다.  

DSR 규제는 현행 틀을 유지한다는 게 금융당국의 입장이다. 김주현 금융위원장은 지난 20일 “(경제 구조가) 부채가 많아지면 외부에 충격이 왔을 때 취약할 수 있다”며 “지금 상황에서 DSR 규제를 완화하는 것은 맞지 않다”고 선을 그었다. 우병탁 팀장은 “집값이 하락할 때 각종 규제가 풀렸기 때문에 당분간 얼어붙은 투자심리가 되살아나긴 어려울 수 있다”고 내다봤다.