용도변경 – 정화조 편

최근 들어 주택의 세금 규제 등이 강화되면서

주택의 용도를 변경하는 분들이 늘고 있는데요.

대표적으로 주택을 근린생활시설로 용도 변경하면,

법정 주차대수 확보 등 고려해야 할 사항이 많지만,

그 중에서 쉽게 놓치는 부분이 ‘정화조 용량’입니다.

소매점이나 사무실을 일반음식점으로 변경할 때도

종종 정화조 용량이 부족한 경우가 발생하는데요.

이처럼 용도변경이나 영업 인∙허가, 업종변경과 같이

건물을 당초 목적과 다른 용도로 변경해 사용하는 경우

건물의 ‘정화조 용량’을 체크해 볼 필요가 있습니다.

정화조 용량 초과 시 영업허가증, 등록증, 신고증 등

각종 영업증이 발급되지 않을 수도 있을뿐더러,

용량 증설 시엔 비용도 만만찮게 발생하기 때문이죠.

오늘은 다소 낯설 수 있지만 알아두면 유용한

‘정화조’에 대한 내용을 하나씩 살펴보겠습니다.

정화조란 무엇인가?

정화조란 무엇인가요?

‘정화조’라는 단어가 낯선 분들도 있으실 텐데요.

‘정화조’에 대한 개념을 이해하기 위해서는

‘하수’에 대한 이해가 선행될 필요가 있습니다.

하수는 ‘우수’와 ‘오수’를 총칭하는 단어입니다.

‘우수’는 크게 빗물과 지하 침출수 같은 것이 있으며,

‘오수’는 사람들의 일상 생활에서 발생하는 것으로

변기에서 발생하는 ‘분뇨’와 욕실, 주방 등에서

발생하는 폐수인 ‘생활하수’로 나뉘게 됩니다.

이때, 하수관은 크게 두 가지로 구분되는데요.

‘우수’와 ‘오수’를 “하나의” 하수관을 통하여

함께 흘러가게 하는 방식인 “합류식”과

‘우수’와 ‘오수’를 “각각 다른” 하수관을 통해

흘러가게 하는 “분류식”이 그것입니다.

“분류식” 하수관로는 오수가 오수관을 통하여

하수종말처리장까지 이동해서 분해하기 때문에

분뇨를 정화하는 ‘정화조’를 필요로 하지 않지만,

“합류식” 하수관로는 그 사이로 분해되지 않는

오수가 그대로 통과하면 문제가 생길 수 있기에

건물에 ‘정화조’가 반드시 있어야 하는 것이지요.

개인하수처리시설 종류

‘개인하수처리시설’이란 개인이 소유하는 건물에서

발생하는 하수를 처리하고자 설치하는 시설물입니다.

하수도법 시행령

제24조(개인하수처리시설의 설치)

② 법 제34조제3항에 따른 개인하수처리시설의 설치기준은 다음 각 호의 구분에 따른다.

1. 하수처리구역 밖

가. 1일 오수 발생량이 2세제곱미터를 초과하는 건물ㆍ시설 등(이하 “건물등”이라 한다)을 설치하려는 자는 오수처리시설(개인하수처리시설로서 건물등에서 발생하는 오수를 처리하기 위한 시설을 말한다. 이하 같다)을 설치할 것

나. 1일 오수 발생량 2세제곱미터 이하인 건물등을 설치하려는 자는 정화조(개인하수처리시설로서 건물등에 설치한 수세식 변기에서 발생하는 오수를 처리하기 위한 시설을 말한다. 이하 같다)를 설치할 것

2. 하수처리구역 안(합류식하수관로 설치지역만 해당한다): 수세식 변기를 설치하려는 자는 정화조를 설치할 것

건축물대장에서 ‘정화조’에 대한 사항을 확인하려면

승강기 아래 부분의 ‘오수정화시설’을 체크하면 됩니다.

만약, 건축물대장에 아무 것도 표시되어 있지 않으면

기재누락일 수도 있지만 해당 건축물이 “분류식”으로

정화조를 설치할 필요가 없는 경우 일수도 있으니

관련하여 해당 지자체에 문의해 볼 필요가 있겠습니다.

정화조 용량 계산

앞서 서론에서 언급했듯이 건축물을 당초 목적과

다른 용도로 변경하여 사용하고자 하는 경우,

예컨대 용도변경이나 영업 인∙허가, 업종변경의 경우,

건물의 ‘정화조’ 용량을 체크해 볼 필요가 있습니다.

정화조의 용량을 초과하는 경우 용도변경이 안 되거나

영업증이 발급되지 않을 수도 있기 때문이지요.

정화조의 업종별 인원산정식은 아래와 같습니다.

N(정화조용량)

= 오염계수 X A(영업장 면적)

이때, 정화조의 용량인 인원수(N)는 업종별 오염계수에

해당 영업장의 총 바닥면적(A)을 곱하여 산출됩니다.

건축물 업종별 오염계수는

일반적으로 근생상가에 들어와 있는 업종을 살펴보면,

노래방(0.080A), 미용실(0.075A), PC방(0.125A),

음식점(0.175A), 유흥주점(0.230A) 등이 있는데요.

간단하게 예를 들면, 인원산정식이 “N=0.175A”인

일반음식점의 바닥면적 합계가 100㎡라고 가정하면,

0.175X100㎡로 17.5인용 이상이 필요한 것이지요.

따라서 건축물을 다른 용도로 변경하려는 경우,

정화조 용량 초과여부를 확인할 필요가 있겠습니다.

(정화조가 없는 경우라면 용량 확인이 필요 없습니다.)

정화조청소

정화조 연1회 이상 청소 필요

그럼, 정화조 용량을 초과하는 경우엔 어떻게 될까요?

그 이전에 정화조 청소 의무에 대해 살펴보겠습니다.

정화조는 분뇨를 다루기에 깨끗하게 관리하지 않으면,

오수관로가 막히면서 처리 효율이 저하될 수 있고,

수질 악화 및 악취 발생의 원인이 될 수 있기 때문에

정기적으로 청소를 해주어야 하는 의무가 있는데요.

「하수도법」 제39조 및 같은법 시행규칙 제33조에 의거

의무적으로 연 1회 이상은 청소를 해야 합니다.

(준공일로부터 1년 이내, 이전 청소일 기준으로 1년 이내)

하수도법

제39조(개인하수처리시설의 운영ㆍ관리)

②개인하수처리시설의 소유자 또는 관리자는 방류수의 수질자가측정 및 내부청소 등에 관하여 환경부령으로 정하는 기준에 따라 그 시설을 유지ㆍ관리하여야 한다.

하수도법 시행규칙

제33조(개인하수처리시설의 관리기준)

① 법 제39조제2항에 따른 개인하수처리시설의 관리기준은 다음 각 호와 같다. 다만, 공공하수처리시설 또는 「물환경보전법」 제48조에 따른 공공폐수처리시설로 오수를 유입시켜 처리하는 지역에 설치된 개인하수처리시설에는 제1호와 제4호를 적용하지 아니하고, 해당 지역에 설치된 오수처리시설은 제3호에 따른 내부청소를 연 1회 이상 하여야 한다.

2. 정화조는 연 1회 이상 내부청소를 할 것. 다만, 영 제4조제1호부터 제5호까지와 제10호에 따른 구역 또는 지역에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 영업을 하는 건물 등에 설치된 정화조는 6개월마다 1회 이상 내부청소를 하여야 한다.

정화조 용량 초과 시 특례

다시 돌아와서, 정화조의 용량이 초과하게 되면,

용도변경 및 영업인허가가 나지 않게 되는데요.

하지만 정화조의 처리용량이 부족하다는 이유로

시설을 증설하거나 교체하는 일은 만만치 않습니다.

그래서 현실적인 타협안이 특례로 나와있는데요.

오수 초과용량이 정화조 용량의 200% 이내라면

앞서 언급한 정화조 청소의 주기를 1년에서 1회에서

1년에 2회로 합의하면 허가를 받을 수도 있습니다.

관련해선 허가권자에게 문의해 확인하셔야 합니다.

하수도법

제35조(건물등의 증축 등에 대한 특례)

①건물등을 대통령령으로 정하는 규모 이상으로 증축하거나 그 용도를 대통령령으로 정하는 용도로 변경하고자 하는 경우로서 해당 건물등에서 발생하는 오수의 양이 증가되는 때에는 해당건물등의 소유자는 제34조의 규정에 따라 개인하수처리시설을 설치하거나 개인하수처리시설의 처리용량을 증대시켜야 한다. 다만, 이미 설치ㆍ운영되고 있는 개인하수처리시설의 처리용량을 증대시켜야 하는 경우로서 처리효율을 개선하여야 하는 경우 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

하수도법 시행령

제25조(건물등의 증축 등에 대한 특례)

② 법 제35조제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 요건에 해당하는 경우”란 다음 각 호의 구분에 따른 경우를 말한다.

1. 하수처리구역 밖

가. 정화조가 설치된 건물등의 수세식 변기에서 발생하는 전체 오수 발생량이 정화조 용량의 100분의 120 이하인 경우. 이 경우 정화조의 내부 청소는 6개월마다 1회 이상 실시하여야 한다.

2. 하수처리구역 안

증가되는 오수 발생량을 포함하여 전체 오수 발생량이 정화조 용량의 100분의 200 이하인 경우. 이 경우 정화조의 내부 청소는 다음 각 목의 구분에 따라 실시하여야 한다.

가. 전체 오수 발생량이 정화조 용량의 100분의 150 이하인 경우: 9개월마다 1회 이상

나. 전체 오수 발생량이 정화조 용량의 100분의 150 초과 100분의 200 이하인 경우: 6개월마다 1회 이상

건물 매입을 위해 건축물대장을 살펴볼 때

‘정화조’에 대해서는 그냥 넘어가는 경우가 많습니다.

하지만,

건물 매입 시 정화조 용량을 체크할 필요가 있으며,

매입 후 정화조를 청소하는데 1년 단위로 관리비가

발생할 수 있다는 점도 확인해 주시면 좋을 것 같습니다!