지적도상 도로가 접하지 않는 땅은 맹지라고 합니다. 맹지를 탈출하려면, 도로접한땅까지 전부 매입을해서 내땅 맹지까지 연결을 시켜야 합니다.
당연히 도로가 접한 땅을 매도하는 사람의 입장은 평단가를 높히 부를 것이고, 맹지 지주 입장에서는 상당히 투자가치가 떨어지고 맹지가 탈출하기엔 사실상 확률은 거의 제로에 가깝다고 보시면됩니다.
간혹 책이나 유튜브에 보면 도로낀 지주와 협의해서 도로내서 맹지탈출해서 돈벌었다는 사례 간혹 있는데 이건 거의 불가능하며 희박합니다.
비유하자면, 우리 집을 들어가는데 옆집 거실을 통과해서 들어가야 하는 것이지요
예를들어서 아래와 같이 맹지가 있습니다.
이런식으로 도로접한땅 까지 연결시켜야 맹지가 탈출되고 가치가 높아집니다. 결국 맹지를 가지고 있는 사람은 “을” 에 입장에서 세월을 보내야 하지요. 그렇기에 맹지투자는 절대 추천드리지 않습니다.
앞에 도로를 낀 땅 약 294평을 매수 시도하거나 일부 도로 폭 만큼 땅을 협의해서 매수 시도해야 하지만, 앞에 땅 지주가 가족, 지인이 아닌 이상 정말 힘들 일이죠.
만약 맹지가 탈출할려면 주변개발이 본격화 되어서 건물들이 우후죽순으로 들어서면서 뒷땅까지 매입해서 큰 건물을 지을 업자에게 매도가 되던지 혹은 메인에 접한땅에 건축물을 지어 식당임차인이 들어오면 뒷쪽에 있는 맹지를 매입해 주차장으로 사용한다던데 맹지에 대한 활용가치가 생겨야지만 매도를 할수있는 기회가 오는것입니다.
예를들면 건설사에서 한번에 이런식으로 매입을 하여서.
이런식으로 건물을 지을때까지 기다려야 합니다.
사실상 시골에 있는 맹지를 매입하였을때에는 상당한 시간을 기다려야 하기에 10년 20년은 기본이며 심지어 입지않좋고 개발호재없는 시골들은 100년이 지나도 그대로 맹지로 남아야 할 상황이 될수도 있습니다.
그러니 새만금처럼 시골에 있는 맹지를 투자할때는 확실한 개발호재는 있기에 언젠가는 건물들어설껄 대비하여 장기투자로 보고 진입하셔야 하며 장기투자인만큼 대출은 절대하지말고 소액으로 없는돈이라고 생각하는 선에서 매입하는걸 “그나마” 추천드립니다.
또 하나의 예시를 살펴보면.
과거에 이 맹지도 탈출사례를 살펴보면. 주변에 뜬금없이 오시리아 관광단지가 들어서면서 해안가라인에 관광과 연계한카페들이 생겨나게 되었습니다. 바로앞에땅이 바다영구조망 땅이라서 여기에 카페를 짓고 현재는 맹지에다 주차장을 만들어서 사용하고있는 사례입니다.
주변에 관광지가 들어서지 않았던지 바다조망 카페라는 테마가 유행이 안되었다면 저땅은 영원히 시골땅으로 남아있었겠지만 결국 주변영향으로인하여 운좋게 좋아진 사례입니다. 이처럼 맹지가 최고가를 받을려면 혹은 본전에라도 매도가 될려면 “운”이 좋아야하기에 매도타이밍은 아예 없다고 보시면됩니다.
하나더 볼까요? 도심지 사례입니다. 일광신도시 옆에 횡계마을이라고 있습니다.
뜬금없이? 바로옆으로 일광신도시가 들어오고 1000만원대 분양했던 아파트가 전국대세상승장을 맞아 현재는 평당가격이 2000만원이상 올랐습니다.
그러니 건설사에서 분양이 잘되고 수지타산이 나온다고 판단하여 일광신도시 붙어있는 빈땅들은 통채로 매입하게 되는것이죠.
요런 맹지들도. 싸그리 매입합니다.
맹지까지 동시다발적으로 매입이 되면서 어떤맹지는 평당 1,500만원에 매입된것도 있습니다.
만약 이 맹지 소유자들은 바로옆에 일광신도시가 안들어왔으면 과연 매도할수있는 기회가 왔을까요? 혹은 바로옆 일광신도시가 분양이 안되거나 아파트가격이 안올랐으면 이러한 고가에 맹지가 매입이 되었을까요?
결국 맹지가 비싸게 매도될려면 “운이” 좋아야합니다. 운으로 토지투자를 하진 않으실꺼요? 그냥 돈더주고 도로접한땅을 사는걸 추천드리며 그래도 맹지를 사고싶다하면 개발호재가 가득찬곳 인근에 메인도로 바로 뒷블럭까지만? 매입하시는걸 권유드립니다. 이유는 메인은 높은건물들이 들어설 가능성이 높은곳이며 작은땅의 뒷블럭 맹지들은 건설사에서 한꺼번에 매입되어서 크게 건물을 지을 수요가 그나마 있기 때문입니다.
