◆ 취득세
– 도세, 물세, 실질주의, 형식주의, 사실상의 현황에 따라, 신고주의
– 과세대상
→ 모든 토지 – 28가지 지목 + 사용중인 사실상의 토지
→ 건축물
「건축법」에 따른 건축물(딸린 시설물 포함), 수영장, 전망대 등
레저시설, 저장시설, 도크시설, 접안시설, 도관시설, 급수·배수시설, 에너지 공급시설 그 외
딸린시설물 – 건축물에 설치되어야 과세(엘리베이터, 금고, 변전시설 등)
→ 그 외 – 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 고급 회원권 → “출원”은 면제, 기업이 판매를 목적으로 생산시 취득세 면제 (승계취득만 취득세O)
◆ 취득
– 사실상(소유권) 취득 – 원시취득 / 승계취득, 유·무상의 취득 all
→ 수용은 원시취득X(승계취득이다) – 의제(간주)취득 – 재산적 가치의 증가
→ 토지의 지목변경 → 형질변경
→ 건축물의 개수 → 면적 증가시 원시취득
◆ 취득세 납세의무자
– 사실상 취득자 – 주체구조부 취득자, 상속인, 주택조합 조합원, 시설대여업자(이용자 명의로 등록하더라도
과세는 구입자) ※ 공유물 상속인은 연대납세 의무
– 배우자등으로부터 취득 – 증여에 의한 취득으로 본다. 다만 다음은 유상으로 취득한 것으로 본다. → 공매를 통하여, 파산선고로 인하여, 서로 교환, 대가를 지급한 사실이 입증될 때
– 부담부증여의 경우 – 채무액에 해당하는 부분은 유상으로 취득한 것으로 본다
– 상속개시 후 협의에 의한 재분할 – 협의 재분할 결과 늘어난 재산은 감소한 상속인으로부터 증여받아 취득한 것으로 본다. – 택지공사가 준공된 토지의 사실상 지목변경
→ 정원 및 부속시설물 부지로 사실상 변경하여 가액이 증가하는 경우 – 건축물의 소유자가 취득
→ 부속토지 아니고 정원의 조성·조형물설치, 도로포장공사 등으로 인한 경우 – 토지의 소유자가 취득
– 과점주주의 납세의무
→ 비상장법인의 주식 또는 지분 취득하여 과점주주가 된 경우 → 취득한 것으로 간주
→ 최초로 과점주주 된 때 → 최초로 과점주주가 된 날 모두 취득한 것으로 봄
→ 과점주주이면서 지분 증가 → 증가분만 취득
→ 과점주주 였다가 아니었다가 다시 과점주주 → 증가분만
◆ 취득세의 취득시기
– 사실상의 잔금지급일 – 국가,외국,공매,판결(조서 및 자백간주 제외),법인 – keyword 국외공판법
– 계약상 잔금지급일
→ 명시되지 않았을 시 계약일부터 60일 경과한 날
→ 등기·등록되지 아니하고 해제되면 취득으로 보지 않는다. → 화해조서·인낙조서, 공정증서(공증인이 인증한 사서증서 포함, 계약해제 신고서
– 연부취득 – 사실상의 연부금 지급일
– 등기일 또는 등록일 기준 – 등기·등록을 먼저 하였을 경우, 이혼시 재산분할
– 무상승계취득도 계약(상속 제외)이다 – 계약일 (ex. 상속또는 유증 개시일)기준
– 부동산의 원시취득
→ 건축물의 건축 또는 개수 – 사용승인서 내주는 날 or 사실상의 사용일 중 빠른 날
→ 도시개발사업으로 취득하는 주택 – 준공검사증명서 내주는 날 or 사실상의 사용일 중 빠른 날
→ 정비사업으로 취득하는 주택 – 준공인가증 내주는 날 or 사실상의 사용일 중 빠른 날
→ 매립·간척 – 사용승낙일·허가일 or 사실상의 사용일 중 빠른 날
– 토지의 지목변경 – 지목이 사실상 변경된 날 or 공부상 변경된 날 중 빠른 날
◆취득시기 <요약>
1. 유상승계 – 잔금일 vs 등기등록일 중 빠른 날
1) 잔금일=사실상 잔금일
– 국가 등, 수입, 공매, 판결문, 장부(법인) –> 암기:국수공판장
2) 잔금일 = 계약서상의 잔금일
– 개인간 거래(신뢰도가 떨어지기 때문) –> 계약서 상에 잔금일이 없을 때는 계약일로부터 60일이
된 날을 잔금일로 본다)
3) 연부취득일 경우 – 사실상의 연부금 지급일 vs 등기등록일 중 빠른 날
2. 무상승계
1) 상속 – 상속개시일
2) 증여 – 증여계약일(실제로 준(주기로 한) 날) vs 등기등록일 중 빠른 날
3) 이혼시 재산분할 – 등기등록일
3. 원시취득, 간주취득
1) 신축, 개축(간주취득) – 사용승인서 받은 날 vs 사실상의 사용일 중 빠른 날
임시사용승인을 받는 경우 – 임시사용승인일
임시사용승인 못 받은 경우 – 건축물을 사실상 사용 가능한 날
2) 매립, 간척 – 공사준공 인가일 vs 사실상의 사용일
3) 시효취득일 – 시효가 완성된 날(점유개시일 부터 20년이 되는 날)
4) 지목변경(간주취득) – 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날중 빠른 날
–> 미리 사용하는 경우 사실상의 사용일
5) 과점주주(간주취득) – 과점주주가 된 날
◆ 취득세 과세표준 – 취득당시 가액 기준
– 원칙 – 신고가액 적용, 연부취득시 연부금(계약보증금 포함) – 예외 – 시가표준액 적용 → 신고가액 없을 때, 신고가액이 시가표준액보다 적을 때
→ 토지 – 개별공시지가
→ 주택 – 개별주택가격 / 공동주택가격
– 특례 – 사실상의 취득가격 – 국·외·공·판·법·부(「부동산거래 신고법」에 따른 신고서 제출)
◆ 과세표준<요약> – 얼마에 취득했는가
1. 원칙 – 취득 당시의 가액(신고가액)
but, 시가표준액(개별공시지가, 공동주택가격, 개별주택가격 등)보다 신고가액이 적으면 시가표준액으로 채
택함(유상/무상/원시 등 취득종류에 관계 없다)
===> 유상취득 중에서 “국수공판장(국가 등, 수입, 공경매, 판결서, 법인장부)&검(개공사? 공인중개사?의 검
증)”경우에는 <언제나> 사실상의 취득가액을 인정(※”검”의 경우에는 사실현황 조사를 통한 세무서장 통보금액
이 높으면 높은 금액을 채택
2. 간주취득(원래부터 내꺼) – 증가액을 신고, 시가표준액과 비교하여 큰 금액 채택
3. 연부취득 – 각각의 연부금액
◆ 취득가격
– 직접비용과 간접비용 합계액, 할인 받으면 할인된 금액
– 건설자금에 충당한 차입금 이자
– 할부·연부 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료(법인만 포함) – 「농지법」에 따라 의무적으로 부담하는 비용
– 용역비, 수수료, 약정에 따른 취득자 조건부담액과 채무인수액, 중개보수(법인만 포함), 국민주택채권을 취득
이전에 양도하여 생긴 매각차손 등 포함
– 붙박이가구, 빌트인 가전 – 취득가격에 포함(양도소득세 부담↓) – 정원조성, 각종 조형물 설치비용 포함
– 부가가치세는 X
– 사실상 취득가격 적용특례(2020 개정)
→ 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권 등)를 타인으로부터 이전받은 자가 부동산을 취득하는 데 지출한 비용의 합이 분양·공급가격보다 낮은 경우 취득자의 실제 지출금액을 취득가격으로 본다.
◆ 취득세 세율
– 표준세율 – 지자체 조례로 50% 이내에서 가감가능
→ 주택 6억 이하 – 1%
→ 주택 9억 초과 – 3%
→ 주택 6억 ~ 9억 – 2/3 * 취득가액/1억 – 3
– 세율의 특례
→ 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율 (표준세율 – 2%)
→ 옛날의 등록세만 과세, 주택(유상거래)의 경우 해당 세율 * 0.5
환매등기 – 매도자가 환매한 경우의 매도자와 매수자의 취득
상속으로 인한 취득 중 1가구 1주택(무주택자가 상속으로 1주택이 됨), 취득세 감면대상의 농지취득
법인의 합병
공유물, 합유물 분할
건축물의 이전으로 인한 취득
협의상 이혼으로 인한 재산분할
그 밖에 입목의 취득 등
→ 중과기준세율 적용(2%) → 옛날의 취득세만 과세 → 간주취득(가치의 증가) 등, 원래 자기 것, 새로 등록하
는 것이 아님
개수로 인한 취득
종류변경 및 지목변경
과점주주, 연부취득, 시설대여업자, 취득대금을 지급한 자, 묘지 및 임시건축물 등의 취득, 레저 및 도크 취득
◆ 취득의 종류별 세율 <요약>
1. 유상 – 4% –
– 매매, 교환( → 유상취득의 상대방은 양도세 과세대상자),
– 현물출자(물건을 주고 주식을 받음, 물건을 받은 자는 취득세, 주식을 받은 자는 양도소득세),
– 부담부증여의 채무액,
– 대물변제(ex.이혼시 위자료를 돈으로 주지 못하여 대신 부동산으로 줄 때),
– 연부취득(일반적인 할부형태이나, 연단위로 분할, 연부취득 할 때마다 취득세)
※ 현금출자 – 돈을 주고 주식을 사는 것
2. 무상 – 3.5% –
– 상속, 증여(직계 존비속, 배우자간 유상계약 포함),
– 부담부증여(채무 外),
– 대물변제(ex.이혼시 위자료 아닌 재산분할)
3. 원시 – 2.8%
– 건축물 신축, 매립 및 간척, 시효취득
4. 간주 – 2%
– 원래부터 내꺼
– 지목변경, 개수, 차량 종류 변경, 과점주주
◆ 취득세율<요약><암기>
1. 표준세율
1) 상속(무상) – 2.8%(28/1000) (※ 농지는 2.3%)
2) 증여(무상) – 3.5%(35/1000) (※ 비영리사업자는 2.8%)
※ 7.10 대책 이후 조정대상지역 내 3억원 이상 주택 증여시 12%
→ 단, 1세대 1주택이며 직계 존비속 or 배우자에게 증여시 3.5%
3) 유상 – 4% (※ 농지는 3%)
4) 원시 – 2.8% (※ 공유물분할은 2.3%)
▲ 유상취득 중 주택의 경우
① 7.10 대책 이전
1) 6억 이하 – 1%
2) 9억 이하 – 차등세율(1초과~3미만)
3) 9억 초과 – 3%
4) 1세대 4주택 이상 – 4% (2020.1부터 적용)
② 7.10 대책 이후
조정대상 지역 내 조정지역 외
1주택 1~3 1~3
2주택 8 1~3
3주택 12 8
4주택이상 12 12
※ 법인은 무조건 12%
※ 일시적 2주택자 1~3% (구주택을 매도해야 함(1년내, 3년내), 양도소득세 면제)
※ 주택 수에 계산 O
– 신탁법에 따라 신탁된 주택
– 입주권, 분양권, 오피스텔 (주거용)
※ 주택 수에 계산 X
– 주택의 시가표준액이 1억원 이하인 기준을 충족하는 주택
◆ 중과세율 – 국민정서, 위화감, 경제력 있는 자(응능과세), 수도권 밖으로 기업분산 의도
– 사치성 재산 → 표준세율 + 8% → 별장, 고급오락장, 고급선박, 고급주
