경매물건의 4단계 권리분석 요령
권리분석을 4단계로 나눠서 체크한다면 빠뜨리는 부분 없이 꼼꼼한 검토가 가능해집니다
계속 연습을 하다보면 익숙해져서 권리분석에 소요되는 시간도 단축이 됩니다
■1단계 말소기준권리 찾기
말소기준권리(소멸기준권리)란 권리분석의 기준이 되는 권리입니다
등기부등본상 다른 권리들이 말소기준권리보다 순위가 뒤에 있다면 말소기준권리를 포함한 모든 권리들은 소멸됨
즉,낙찰되고 소유권이전을 하게되면 전 소유자(체납자)의 등기부등본상의 권리들이 깨끗이 없어집니다
★말소기준권리의 의미★
첫째, 임차인의 보증금을 매수인이 인수하느냐 않느냐의 기준
둘째, 낙찰 후 등기부등본에 있는 제반 권리들의 소멸과 인수의 기준
셋째, 명도시 인도명령 대상이냐 명도소송 대상이냐의 판단기준
〔등기부상 권리들 중 말소기준권리가 될 수 있는 것들〕
근저당
압류
가압류
경매기입등기(등기부상 ‘경매개시결정‘)
담보가등기(등기부상 ‘소유권이전청구권가등기‘로 표시
※여기서 하나 알고 가야 하는 중요한 권리 “전세권“※
전세권이 말소기준권리라고 아는 분들이 가끔 있던데 원칙은 말소기준권리는 아닙니다
아래의 2가지를 충족해야만 말소되면서 예외적 말소기준권리가 되는 것입니다
1)매각부동산 전부에 설정되어 있어야 함
2)전세권자가 경매신청하거나 배당요구 할 것
해당부동산의 등기부등본 ‘갑구‘부분과 ‘을구‘부분의 모든 권리들을 나열 후
말소기준권리가 될 수 있는 권리들 중 최선순위에 위치한 권리가 말소기준권리가 됩니다
■2단계 등기부등본상의 권리분석
말소기준권리를 찾았다면 등기부상의 모든 권리를 날짜순으로 나열하여 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 있는지 확인해야 합니다
◆등기부상 권리 준 인수되는 권리
배당요구하지 않은 선순위전세권,선순위지역권,선순위지상권,선순위가처분,선순위가등기 등
전소유자의 가압류(공매 매각시 자산관리공사에서 소멸주의를 택했는지 인수주의를 택했는지로 결정됨)
◆등기부상의 권리는 아니지만 인수되는 권리
배당요구하지 않은 대항력있는 임차인,법정지상권,유치권,분묘기지권,그외 해당부동산의 공법적인 제한사항등
※모두 매각조건에 기재가 되므로 입찰 전 확인이 가능합니다
낙찰자에게 인수될 여지가 있는 부분이 ‘매각조건‘에 누락있다면 그 사유로
‘매각불허가‘신청이 가능함(매각물건명세서 참조)
■3단계 임차인(점유자)분석
1)전입세대주가 없는 경우
해당부동산에 전입세대주가 없는 경우 임대차정보에 빈칸으로 기재
(보통 소유자 점유 또는 공실인 경우)
2)전입세대는 있으나 배당요구를 하지 않은 경우
–전입만 되어 있는 경우 또는 전입,확정일자만 되어 있는 경우
–임차인이 별도로 배당요구를 하지 않은 경우입니다
배당요구를 하지 않았는데 대항력있는 임차인(전입일이 말소기준권리보다 앞서 있다면
반드시 현장을 방문하여 임대차계약 체결 여부를 확인해야 함)
또는 경매신청채권자가 은행권이라면 설정한 담당지사를 방문해서 혹시 무상임대차확인서 있는지등 문의를 해보는 것이 좋음
3)전세권이 기재되어 있는 경우
–배당요구를 했는지 여부를 반드시 확인해야 함
–배당요구를 한 전세권은 선순위권리라도 소멸이 되지만 그렇지 않은 경우 인수됨
–배당요구가 안되어있다면 혹시 서류에서 누락될 수도 있으니 담당 경매계 담당자에게
확인해보는것도 좋음
4)임차인이 여러명일 경우
임차인이 여러명일 경우에 임차인 권리분석을 더욱더 꼼꼼하게 해야 합니다
우선 배당표를 만들어서 대입해보는 것이 좋습니다
대항력있는 임차인 중 일부배당을 받아 일부인수금액이 있는지
대항력은 없는 임차인이지만 일부배당,전부배당금액등을 계산해보는 것이 좋음
(추후 명도비용등을 예측해볼 수 있음)
배당요구를 하지 않은 선순위임차인이 있는 물건 중에서 임차인의 보증금을 인수하고도
수익이 예상되거나 허위임차인임이 명확하게 판단되는 경우에는 입찰해도 상관없습니다
[말소기준권리 요약정리]
