[경매] 2020타경9223[1] / 의정부지방법원 본원 / 가평군 조종면 신하리 산73-11 »

안녕하세요. 오늘은 의정부지방법원에서 진행하는 번호 2020타경 9223 [1] 경기도 가평군 조종면 신하리 산73-11 경매 물건에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

현재 감정가 대비 약 66이하 감가율을 보여 굉장히 매력적인 물건입니다.

그러면, 물건 상세 정보를 알아 볼 수 있을까요!

매각 물건 세부 정보

용도 : 임야
토지 : 1,023㎡ (309.5평) / 건물 : 0㎡ (0평)
감정 : 2020년07월28일 / 보증금772만원 (20%)
사건번호2020타경9223 / 관할법원의정부지방법원 본원
배당요구종기일 : 2020년10월12일 / 청구액 : 83,927,407원

매각 물건 감정 평가 주요 내용

1.토지감정요항표

1) 위치 및 주위환경 본건은 경기도 가평군 조종면 신하리 소재 “마일교” 남측 인근에 위치하며, 주위는농경지 및 임야, 주택 등이 혼재하는 지역임.

2) 교통상황 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

3) 형태 및 이용상태 부정형의 토지로서, 토지임야 상태임.

4) 인접 도로상태 서측으로 노폭 약 4-5미터의 포장도로와 접함.

5) 토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>임.

6) 제시목록 외의 물건 없음.

7) 공부와의 차이 없음.

8) 기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대 미상임.

권리 분석

소멸기준 권리는 2007년 을구에 설정된 근저당권이며 이후 권리는 전부 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 2007년 이후 근저당이 소멸기준이 되며 지상권 등 기타 권리도 모두 소멸합니다.

그렇다면 왜 이렇게 유찰이 많았을까?

시장가격 접근 주변에 거래가 활발하지 않지만 대략 평당 40~50정도 매매사례가 존재합니다. 현 토지가 300평이 넘으므로 보수적으로 계산을 하더라도 1.2억 정도는 받을 수 있을 것으로 보이네요. 최초 감정평가액도 1.1억 대로 보이므로 감정평가가 살짝 높은 감은 있지만 터무니 업는 가격으로 산정된 것은 아닌 것 같습니다. 하지만 왜? 이렇게 유찰이 되었을까요?
도로의 문제

현재 본 토지로 접근하는 현황의 토지는 상기 지도에 표시한 것과 같습니다. 토지이용계획확인원을 통해 본 도로의 지목과 도로지정여부를 확인해보겠습니다.

도로 옆의 도로는 현황상 도로로 이용 중에 있으나 지목은 임야로 되어 있습니다. 해당 지번을 조회하면 공유자가 있는 토지로서, 각 공유자는 도로의 지분을 가지고 본인의 토지의 이용을 사용하는 것으로 예상이 됩니다.

그렇다면 본 토지를 입찰하여 낙찰 받는 사람은 본 토지를 어떻게 사용할 수 있을까요? 아마, 주위토지통행권을 잘 사용한다고 하더라도 도보로 이동하는데 크게 제약을 받지는 않겠지만, 건축등을 위해서라면 토지 소유자들의 통행승낙서를 받아야 하는 애로점에 봉착할 수 있을 것입니다. 이런 경매는 만약 도로 지분까지 함께 나왔다면 매입하는 것도 좋은 물건일 수 있겠으나 도로 지분을 확보하지 못하면 애물 단지가 되지 않을까 싶습니다.

스크린샷 2022 01 02 오후 10.00.37