조건부 재건축 , 부동산 시장에 주는 중 단기적 시그널에 대해서 알아봅니다.
부동산 경기 침체로 집값이 안정되는 과정은 반가운 일이나, 경제 성장을 이끌어 왔던 부동산 관련 전반적인 업계 상황이 급하게 얼어붙어,
일부 경착륙이 아닌 연착륙을 시켜야 할 필요가 있다는 지적이 많습니다.
그래서 일까요? 정부의 부동산 정책이 날로 옥죄는 것이 아닌 풀어주는 시그널을 주고 있죠!
그래서 오늘은 정부의 재건축 규제 완화 측면에서 조건부 재건축에 대한 주제를 살펴보도록 하겠습니다.
[추천] 먼저 재건축 관련 정부의 완화 사례 포스팅 읽어 보시는 것도 좋을 것 같아요!
목동 5만 3천여 가구 재건축 본격화, New목동 시대 열리나?
조건부 재건축 허가
최근 정부의 재건축 안전진단 규제 완화로 유지 보수 판정을 받은 전국 25개 아파트 단지 중 14곳이 조건부 재건축을 받을 수 있게 되었습니다.
현재 안전진단을 수행 중이거나 2차 안전진단을 마치지 못한 단지에도 모두 적용되기 때문에 서울 양천구 목동 단지 2만 4000여 가구를 비롯해 노원, 강남, 송파, 강동구 등 30년 이상 노후 아파트 단지들이 수혜를 볼 것으로 예상됩니다.
사업성이 다소 떨어지더라도 현금보유액이 많은 강남 노후 단지를 중심으로 재건축이 더 활발해질 가능성도 있습니다.
현재는 시중 금리가 높아 차입으로 사업을 진행하기에는 무리가 있어 시쳇말로 “현금 부자”만이 돈을 벌 수 있는 상황이 된 것이지요.
재건축이 활발해지면 부동산 및 건설업의 침체를 조금이나마 진정시킬 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 하지 않을까 싶습니다.
서울 30년 이상의 노후화 아파트
서울의 200가구 이상 단지 가운데 , 이미 안전진단 통과를 한 단지를 제외하면 2023년 1월 기준 건축연령이 30년 이상 된 단지는 총 389곳으로 정부가 집계하였습니다.
이 중 노원구(79개), 강남(46개), 도봉(34개), 송파(23개), 강서·양천(각 22개) 순으로 노후화 아파트가 많은 것으로 나타났습니다.
최근 재건축을 위한 예비 안전진단을 통과하고 1차 정밀 안전진단을 앞둔
- 서울 노원구 중계동 중계주공 5단지 아파트
- 서초구 삼풍아파트
- 양재 우성아파트
등은 이번 규제 완화 수혜를 직접적으로 받을 것으로 보입니다.
1차 정밀 안전진단 통과 후 규제 완화 발표를 기다리며 2차 정밀 안전진단을 미뤄왔던 반포 미도 2차와 방배 임광 3차 아파트 역시 재건축 추진 속도가 빨라질 것으로 보입니다.
조건부 재건축 판정 지역
유지보수에서 조건부 재건축 판정을 받게 되는 단지는 지역별로
서울 4곳, 경기 4곳, 부산 2곳, 대구 3곳, 경북 1곳입니다.
서울에서는 노원구(1개 단지), 양천구(2개 단지), 영등포구(1개 단지)이며, 경기는 남양주·부천·수원·안산 각 1개 단지입니다. 부산은 수영구와 부산진구 각 1개 단지, 대구는 달서·북구·서구 각 1개 단지입니다 마지막으로 경북은 구미시의 1개 단지가 조건부 재건축으로 완화됩니다.
재건축 활성화될까?
지금과 같은 부동산 침체기에 규제 완화로 재건축 시장이 크게 활성화될 가능성은 낮아 보입니다.
일부 재건축 단지에서는 통상 무이자로 빌려주던 이주비에 이자를 요구하는 등 조합원들의 이자비용 부담도 늘어난 상황입니다.
일반분양에 들어가기 전까지 대부분 대출을 받아 진행하는 사업비 이자도 큰 폭으로 늘어나는 추세여서 상황이 좋지 않죠.
분양가 상한제 적용을 받는 지역의 경우 늘어난 사업비가 조합원 분담금 인상으로 이어질 가능성도 있어 현재는 규제 완화에도 불구하고 쉽사리 재건축을 추진하기 어려운 환경인 것으로 보입니다.
다만 당장 주택시장에 큰 영향을 주기는 어렵지만 재건축을 기다리고 있던 노후 단지들이 이번 기회를 통해 속도감을 높여 재건축 사업을 추진할 수 있을 것으로 보입니다.
즉 활성화는 되기 어렵지만, 규제로 인해 진행하지 못했던 “현금 부자”단지는 속도를 붙여 진행할 수 있는 환경이 마련되었다는 것이죠.
부동산 시장으로의 영향
부동산 시장의 연착륙에 미치는 효과는 제한적일 것으로 보입니다.
재건축을 추진하던 기존 단지들에는 호재이나 이것으로 가격 급등이 쉽지는 않을 것 같은데요
사실 아주 작은 정책 변화에도 호가가 널뛰기를 하던 올해 상반기와 달리 현재는 웬만한 정책이 나와도 곧바로 호가와 거래에 반영되지 않는 것이 현실이죠
[관련 뉴스]
https://n.news.naver.com/article/001/0013630658?sid=101
사실 지금 부동산을 사거나 가치를 증대시키는 행위를 할 때, 이자를 포함한 금적적 부담이 클 수밖에 없기 때문입니다.
미약하지만 시장 상황은 계속 변할 수 있는 만큼 장기적으로는 긍정적 시그널임에는 분명해 보입니다.
감사합니다!
