CBD 오피스 시장 대전환 임차인 우위 시대의 개막

CBD 오피스 시장 대전환 임차인 우위 시대의 개막 2027년 이후 서울 도심권역(CBD) 오피스 시장은 전례 없는 ‘공급폭탄’ 국면을 맞이하게 됩니다. 부동산 경기 둔화와 PF(프로젝트파이낸싱) 경색이 겹치며, 공급이 실제로 시장에 흘러드는 타이밍과 규모가 달라지고 있습니다. 이는 단순한 부동산 이슈를 넘어 기업의 입지 전략, 투자 포트폴리오, 나아가 도시 경제의 구조적 변화를 의미합니다.

CBD 오피스 시장 대전환 임차인 우위 시대의 개막

1. 공급폭탄의 시작 – 77만 평 개발 러시

젠스타메이트 자료에 따르면 2029년까지 서울 CBD(도심권역)에서 약 77만 평 규모의 오피스가 새로 들어섭니다. 과거 20년 평균 공급량의 2.6배에 달하는 수치죠. 특히 2027~2028년에 준공이 집중되며, 공실률이 2029년에는 15%까지 상승할 전망입니다. 이는 자연공실률(약 5%)의 세 배에 가까운 수준으로, 시장의 체질을 바꿀 만큼의 충격입니다.

실제로 제가 부동산 자문 프로젝트에 참여할 때, 2027년 이후 입주를 목표로 한 기업들이 ‘임차인 우위 시장’ 전환을 예측하며 재계약을 유보하는 경우를 다수 봤습니다. 공급 증가를 감지한 기업들은 급하게 재계약하지 않고, 더 좋은 조건을 기다리는 중입니다.

2. PF 경색과 착공 지연 – 숫자 너머의 리스크

문제는 단순한 공급량이 아닙니다. 금융위원회 자료에 따르면 2025년 3월 기준 PF 대출 연체율은 4.49%, 증권사 PF 연체율은 26.14%, 저축은행은 7.7%에 달합니다. 일부 증권사는 브릿지론 연체율이 41%를 넘는 경우도 있죠. 이로 인해 세운지구, 수표구역 등 다수 프로젝트가 착공을 미루거나 준공 시점을 2030년 이후로 늦추고 있습니다.

제가 직접 참여했던 한 도심권 오피스 개발 사업도 PF 조달이 막히면서 자재비 결제 지연으로 착공이 두 번 연기되었습니다. 이처럼 ‘공급폭탄’이라 불리지만, 실질적 공급 시점은 뒤로 밀리며 시장의 혼선이 커지고 있습니다.

3. 임차인 중심 시장으로의 전환 – 협상력의 이동

공실이 늘고 공급이 확대되면 시장은 자연스럽게 임차인 중심으로 이동합니다. 과거 대기업 위주의 장기 임대 구조에서, 이제는 중소기업과 스타트업도 협상 테이블에 설 수 있게 되죠. 최근 몇몇 대형 빌딩이 렌트프리(무상임대) 기간을 6개월 이상으로 늘리고, 피트아웃 비용 일부를 지원하는 사례가 늘고 있습니다.

제가 컨설팅했던 한 스타트업은 공유오피스 대신 강남권 프라임 오피스로 이전했는데, 기존 대비 20% 낮은 임대료와 인테리어 비용 지원을 제시받았습니다. 이런 사례가 쌓이면서 ‘임차인 우위 시장’이라는 말이 현실이 되고 있습니다.

4. 투자 시나리오 – 리츠·펀드의 세 가지 길

단기적으로는 리츠(REITs)와 부동산 펀드 수익률이 둔화될 가능성이 높습니다. 공실 확대와 임대료 조정이 동시에 진행되기 때문입니다. 하지만 장기적으로는 PF 리스크가 정리되고, 2029년 이후 고급 오피스 중심의 질적 재편이 진행될 것으로 보입니다.

베이스 시나리오: PF 일부 정리, 2029년 이후 점진적 회복.
불리시 시나리오: 준공 조정+공급 지연으로 2028년부터 회복 조짐.
베어리시 시나리오: 연체 확대 및 경기침체 장기화로 임대료 추가 하락.

제가 리츠 운용사와 인터뷰를 진행했을 때, 그들은 “지금은 리스크 관리기보다 구조조정기에 가깝다”고 말했습니다. 결국 이 시장은 타이밍 싸움입니다.

5. 균형을 준비하라 – 타이밍과 포지션

서울 CBD 오피스 시장의 공급폭탄은 피할 수 없습니다. 그러나 이 변화는 위기이자 기회입니다. PF 경색이 완화되고 공급이 실제로 시장에 유입되기까지의 2~3년은 ‘전략적 재배치’의 시간입니다. 기업은 임대료 협상력을 극대화하고, 투자자는 입지·품질별로 리스크를 재분석해야 합니다.

실제로 제가 함께한 한 자산운용사는 2028년까지 CBD 신규매입을 보류하고, 대신 여의도·판교로 자산을 분산 중입니다. 타이밍과 포지션이 바로 승패를 좌우하는 핵심 키워드임을 보여줍니다.

💬 마무리 – 공급 이후의 균형을 바라보며

서울 CBD 오피스 시장의 공급폭탄은 단기 충격을 피하기 어렵지만, 장기적으로는 구조 개선의 계기가 될 것입니다. 과잉 공급이 해소되고, PF 구조가 재편되는 시점이 새로운 기회의 문이 열리는 때입니다. 결국 시장의 승자는 “언제, 어디에, 어떤 자산으로” 움직였는가에 따라 결정될 것입니다.