안녕하세요, 오늘은 부동산 주제로 여러분을 맞이합니다.
오늘은 주제는 임대사업자에 관련한 글입니다.
현재 다주택자에 대한 세부담이 커지면서 주택 취득 및 보유 그리고 처분에 따른 고민이 많아지고 있습니다
불가피하게 주택을 보유해야 하는 사람들에게 임대사업자는 여러 카드 중에 하나일 것입니다.
오늘은 이런 임대사업자 장점 및 단점, 가입 방법, 세부적인 혜택등에서 알아 보겠습니다.
다들 준비 셨나요?
임대사업자란?
임대사업자란 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 의해 임대 목적으로 제공하는 주택에 대해 사업자를 낸 사람을 말합니다. 과거에는 단기/장기 임대사업자로 구분을 했지만 지금은 장기임대사업자만 있습니다.
주택임대사업자 등록 전 유의사항
등록임대주택은 임대의무기간 10년동안 임대해야 하며 임대사업자 개인 사정으로 말소 할 수 없습니다. 기존 단기임대 및 아파트 장기매입임대주택 8년 등록이 2020년 8월 11일 폐지되었습니다. 폐지되는 단기 장기 일반 매입임대로 등록된 기존 임대주택은 법 시행 후 임대의무 기간이 종료된 날 자동으로 말소됩니다. 법 시행일 전에 임대의무기간이 경과한 경우 법 시행일에 해당 임대주택 등록이 말소된 것입니다.
주택 임대사업자 등록절차
주소지 시,군,구청 주택과에 취득일로부터 60일이내에 주택임대 사업자등록 실시를 반드시 해야 합니다. 방문 시 필요한 서류는 신분증, 계약서, 임대사업자 등록신청서인데 임대사업자 등록신청서는 주택과에 비치되어 있습니다. 상황에 따라 서류가 더 필요로 할 수 있으니 미리 전화하여 확인해보시는 것이 좋습니다.
임대사업자 등록 신청서를 작성할 때 의무기간 8년, 4년 중 선택할 수 있습니다. 8년과 4년에 대한 세금 혜택이 다르므로 미리 사전에 확인해야 하며 월세를 받는 목적으로 쭉 가져가실 것이면 8년으로 선택하는 것이 세금혜택이 더 많습니다.
주택임대사업자 등록증 발급
임대사업자 등록증을 받으려면 기다려야 하고 발급 완료되면 문자로 임대사업자 등록이 완료되었다고 문자가 발송됩니다. 문자가 온 후 보관한 등록증을 가지고 주택과로 방문을 해야 합니다. 주택과에 방문해 접수증을 내고 등록증을 받은 뒤 등록면허세를 내셔야 합니다.
등록면허세 납부
등록면허세 창구로 가셔서 등록면허세 납부금 1만 5천원을 내면 되는데 인터넷 납부, 가상계좌 납부, 은행 창구에서 납부 할 수 있습니다. 등록면허세를 낸 후에는 세무서에 방문해서 사업자등록 신청서를 작성한 뒤 제출하시면 사업자등록증을 받게 됩니다.
임대 신고
주택임대사업자 등록증을 발급받은 후 임대차 계약서를 작성하게 되면 임대신고를 해야하는데, 임대신고는 건물 소재지 시,군,구청 주택과로 방문해야 합니다.
주택과에 비치된 임대조건 신고서, 표준임대차 계약서를 제출하면 됩니다. 임대사업자 등록 및 변경사항, 조건신고 등은 렌트홈 홈페이지에서도 가능합니다. 인터넷으로 신고하는 방법도 있고 세무서에 방문해서 할 수도 있습니다.
임대사업자 혜택
찾기 쉬운 생활법령 정보
1.토지의 우선공급 등 지원
국가·지방자치단체·공공기관 또는 지방공사가 그가 소유하거나 조성한 토지를 공급(매각 또는 임대를 말함)하는 경우에는 민간임대주택을 건설하려는 임대사업자에게 우선적으로 공급할 수 있습니다(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제1항 참조).
임대사업자가 전용면적 85㎡ 이하의 민간임대주택을 건설하기 위해 사업 대상 토지 면적의 80% 이상을 매입한 경우로서 나머지 토지를 취득하지 않으면 그 사업을 시행하기가 현저히 곤란해질 사유가 있는 경우에는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사에게 공익사업자 지정을 요청할 수 있습니다(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제20조제1항 전단 참조).
※ 민간임대주택 건설 시 토지의 우선공급 방법 등 건설 관련 지원에 관한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <민간임대주택의 건설>에서 확인할 수 있습니다.
2.건폐율, 용적률, 층수제한 완화
임대사업자가 공공지원민간임대주택을 건설하기 위해 사업계획승인을 신청하거나 건축허가를 신청하는 경우에 건폐율과 용적률의 경우 완화된 기준을 적용할 수 있으며, 연립주택과 다세대주택의 경우 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있습니다(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제21조 본문, 규제「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제17조 참조).
3.세제혜택
임대사업자는 취득세, 양도소득세, 재산세, 종합부동산세 등의 세제혜택을 받을 수 있습니다(「지방세특례제한법」 제31조제1항 본문, 제2항 본문, 제31조의3제1항, 「종합부동산세법」 제8조제2항제1호, 「조세특례제한법」 제96조제1항, 제97조의3제1항, 「조세특례제한법 시행령」 제96조제1항제2호 및 제2항)
구분
4.감면 내용
4.1 취득세 감면
* 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우: 취득세 면제
* 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 장기임대주택을 20호(戶)
이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을
취득하는 경우: 취득세의 50% 경감
4.2 재산세 감면
* 전용면적 40㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔: 재산세 면제
* 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔: 재산세의 75% 경감
* 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔: 재산세의 50% 경감
4.3 종합부동산세 감면
* 일정규모의 임대주택의 경우 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에
포함되지 않는 것으로 봄
4.4 소득세 또는 법인세
* 임대사업자등록을 한 자가 일정규모의 임대주택을 1호 임대하는 경우 : 소득세 또는 법인세의 30% 감면
장기일반민간임대주택등의 경우: 75% 감면
* 임대사업자등록을 한 자가 일정규모의 임대주택을 2호 이상 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 20%
감면
장기일반민간임대주택등의 경우: 50% 감면
4.5 양도소득세 감면
(장기보유특별공제)
* 거주자가 장기일반임대주택 등을 등록하여 일정 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로써
발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 50%의 공제율을 적용함.
다만, 장기일반민간임대주택 등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 70%의
공제율을 적용
4.6 그 밖의 각종규제의 완화
민간임대주택사업의 활성화를 위해 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제13499호 2015.8.28. 전부개정, 2015.12.29. 시행)에 따라 민간임대주택에 관한 다음의 규제들이 완화되었습니다.
민간임대주택 대상에 준주택 포함
민간임대주택의 대상 주택에 토지를 임차하여 건설된 주택 및 다음의 건축물(“준주택”이라 함)을 포함하였습니다(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호 및 규제「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제2조). 규제「주택법」 제2조제1호에 따른 주택 외의 건축물을 「건축법」에 따라 「주택법 시행령」 제4조제1호의 기숙사로 리모델링한 건축물
다음의 요건을 모두 갖춘 「주택법 시행령」 제4조제4호의 오피스텔
가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것
나. 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖출 것 민간임대주택 대상에 일부만 임대하는 주택 포함
민간임대주택의 대상 주택에 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택으로서 임대사업자 본인이 거주하는 실(室)(한 세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분)을 제외한 나머지 실 전부를 임대하는 주택을 포함하였습니다(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제2조의2).
임차인 선정
민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등 공급에 관한 사항은 임대사업자가 각 민간임대주택별로 정한 방법에 따라 공급하여야 합니다(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조제1항 참조).
초기 임대료 제한 배제
민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함)를 임대사업자가 정할 수 있도록 하였습니다.
다만, 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5%의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택, 세대 수 등을 고려하도록 하였습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제1항 및 제2항 참조).
임대사업자 단점은?
임대사업자는 전세금과 월세를 최대 5%까지 밖에 증액 할 수 밖에 없으며 이를 어기면 각 사항에 맞는 과태료 처분을 받게 되므로 반드시 지켜야 합니다. 임대차 계약 1년 이내에는 증액이 불가능하며 1년이 지나야 증액할 수 있습니다.
그리고 의무임대기간을 지켜야 하는데요, 임대차 계약 신고 의무가 있어 임대차 관련 내용을 신고해야 합니다. 더불어 전세보증보험 가입 의무화로 임대차 계약 후 2달 안에 서울보증보험과 HUG 전세보증보험을 가입해야 하는 의무도 있습니다.
어때요? 조금 궁금하신 사항들이 해결 되셨나요?
학습과 조금의 관심으로 절세를 통해 여러분의 소중한 자산을 지키는 버릇!
투자의 첫 걸음입니다.
감사합니다
