토지 중 비사업용 토지에 대해서는 2016년 이후부터 중과세율[1년 미만 50%, 1~2년 미만 (40%,16~50%), 2년 이상 16~50%]이 적용되고 있다.
다만, 2017년 이후 양도하는 토지에 대해서는 당초 취득일로부터 소급하여 장기보유 특별공제가 적용되므로 세금 부담이 종전보다 많이 줄어들었다.
주요 내용에 대하여 알아보자.
● 농지
원칙적으로 개인이 재촌(농지 소재지에 주민등록이 되어 있어야 한다. 농지 소재지로부터 직선거리로 30km 내 거주하는 것으로 인정한다.)자경(소재지나 연접한 시·군·구에 소재하면서 직접 경작을 해야 함)하는 농지와 농업이 주업인 법인이 소유한 농지만 중과세를 배제한다. 또한 농지법에서 소유가 인정되는 토지(주말체험 영농 소유 농지로서 세대당 1,000㎡(300평)이내, 5년 내 양도하는 상속,이농 농지, 농지은행에 8년 이상 위탁한 농지 등)도 중과세에서 제외한다.
단, 이러한 농지는 원칙적으로 도시지역의 주거.상업.공업 지역 외에 소재해야 하며, 사업용 기간 기준(5년 중 3년, 3년 중 2년, 60% 이상 사업에 사용)을 충족해야 최종적으로 비사업용 토지에서 제외된다.
한편 농지 소유자가 직장 등을 다니면서 연간 소득이 3,700만 원 이상이 되면 그 기간은 재촌.자경한 것으로 보지 않음에 유의해야 하며, 이 기간은 비사업용으로 토지를 사용한 것으로 보는 불이익이 주어진다.
● 임야와 목장용지
사업용 토지 요건을 갖춘 개인 소유의 임야와 목장용지, 임업 또는 축산업이 주업인 법인이 소유한 임야와 목장용지 등은 중과세에서 제외된다. 또 공익상 필요하거나 실제 사업에 사용되는 임야로 중과가 불합리한 토지도 중과세에서 제외된다.
참고로 직계존속(배우자 포함)이 8년 이상 재촌.자경한 농지와 8년 이상 재촌한 임야, 그리고 8년 이상 목축을한 목장용지를 상속 또는 증여로 받으면 이들을 비사업용 토지에서 제외하는 것이 원칙이다. 직계존속이 재촌.자경 등을 충분히 하였으므로 비사업용 토지로 보는 불이익을 최소화하기 위한 취지가 있다.
■ 비사업용 나대지.잡종지
지방세법상 종합합산 과세 대상 토지(나대지, 일반건축물 부수 토지 기준 면적 초과분)는 비사업용 토지로 본다. 또한 주택 부수 토지의 초과분과 별장과 별장 부수 토지도 비사업용 토지에 해당한다.
다만, 종합합산 과세 대상 토지라고 하더라도 사업이나 거주에 필수적이어서 중과가 불합리한 토지(휴양시설업용 토지 등)는 비사업용 토지에서 제외된다. 이때 사업 영위를 가장할 우려가 있는 토지에 대해서는 수입금액 비율을 적용해 중과 여부를 판정한다.
사업성 여부 판단 시에는 양도 시점뿐만 아니라 보유 기간 중에 사업용으로 사용된 기간도 고려하도록 하고 있다. 예를 들어 나대지에 건물을 지어 사업용 토지로 바꾼 경우라도 사업용 토지가 되려면 양도일 직전 3년 중 2년(또는 5년 중 3년) 또는 보유기간 중 60% 이상을 사업에 사용해야 한다는 것이다.
다만, 소송이 진행되는 등 부득이하게 사업에 사용하지 못한 경우에는 예외가 인정된다.
