부동산 세금 정책이 자주 바뀌고 계산이 복잡하므로 계산 시 여러 번 확인해야 할듯합니다.
소득세의 일종으로 양도소득세는 자산양도로 인하여 벌어들인 자본이익에 대해 부과하는 세금을 가리키는 말이며 줄여서 양도세라 부르기도 합니다. 예를 들어 1년 전에 10억원에 샀던 토지나 건물을 1년 만에 12억 원에 팔아 2억 원의 양도차익을 거두었을 때 여기에 부과하는 세금입니다.
양도소득세는 거의 반정도는 세금으로 나가야 합니다.
이렇게 나가는 세금을 줄이기 위해서 하는 절세방법중에 하나가 부동산을 사업 용도로 활용하는 부동산매매사업자를 등록해서 하는 방법입니다.
◆ 부동산 매매사업자란..
부동산매매업은 사업목적이 부동산을 매매하는 목적으로하는 사업자입니다.
사업을 통해서 주택이나 토지 등의 부동산을 사고팔면서 차익을 남기는 데요, 이러한 차익은 바로 사업소득으로 발생됩니다.
◆ 개인사업자의 장점
1) 양도소득세율 인하(요율 인하)
사업용 토지의 경우 단기매매를 주로 한다면, 양도소득세는 1년 미만의 경우 최대 70%,
2년 미만이라면 60%,
2년 이상이라면 6~42% 누진세율을 적용받습니다.
사업자의 경우 기간과 무관하게 기본 누진세율을 적용받으며 단기매매시 양도소득세율에 유리하다고 볼수 있습니다.
2) 양도소득세 비용차감
필요경비에 산입되는 항목이 일반인과 비교할 경우 넓게 인정받을 수 있습니다.
사업자의 경우 발생되는 모든 비용을 처리할 수 있는 장점이 있습니다.
사업관련 물품 구매비, 접대비 , 식대, 주유비, 보유차량의 자동차세, 차량 수리비 등 사업을 운영하는 비용을 경비로 처리할 수 있습니다.
◆ 양도소득세율
| 구분 | 주택외 부동산 | 주택, 조합원 입주권 | ||
| 2020.12.31까지 | 2021.01,01 이후 | |||
| 보유기간 | 1년 미만 | 50% | 40% | 50% |
| 1년 이상~2년 미만 | 40% | 기본세율 | 40% | |
| 2년 이상 | 기본세율 | 기본세율 | 기본세율 | |
| 기본세율 | 과세표준 | 기본세율 | 누진공제액 | |
| 1,200만원 이하 | 6% | 0 | ||
| 1,200만원 초과~4,800만원 이하 | 15% | -108만 | ||
| 4,800만원 초과~8,800만원 이하 | 24% | -522만 | ||
| 8,800만원 초과~1억 5천만 이하 | 35% | -1,490만 | ||
| 1억5천만 초과~3억원 이하 | 38% | -1,920만 | ||
| 3억원 초과~5억원 이하 | 40% | -2,540만 | ||
| 5억원 초과~ | 42% | -3,540만 | ||
※ 개인사업자 일반과세 : 6~42%
양도소득세를 부담할때의 세금과 사업소득으로 계산할때를 비교해서 더 많은 세금을 부담.
◆ 개인사업의 단점은
1) 장기보유특별공제 혜택 없음
일반인은 부동산을 장기소유하면 장기보유특별공제라는 세금 혜택을 받을 수 있으나,
개인사업자(부동산매매업)의 경우 혜택을 받을 수 없습니다.
2) 종합소득세 추가 과세
개인의 경우 부동산매매에 따른 소득이 개인소득과 합산 부과됨에 따라 누진세 개념의 종합부동산세에 더 부과가
될수 있습니다.
◆ 부동산매매 예정신고
부동산매매업자는 토지 또는 건물의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는
날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 합니다.
토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 같습니다.
(토지등 매매차익예정신고)
