건축제한사항1:도로,건폐율,용적률

건축에서 기본 제한 사항

건축하기 전

어떻게 지어야 겠다 계획을 세울 정도로

제한사항을 알아둘 필요가 있다.

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도로

기본

건축물의 대지는

2m이상이 도로(폭 4m이상)에 접해야한다.

도로에 접하지 않은 땅=맹지

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큰건물이 들어가는 경우

도로는 건축물까지 출입하는것이 목적이므로

큰 건물 (연면적 2000㎡ 이상)이 들어오는 경우

도로 폭이 6m여야 하고,

4m이상 접해 있어야 한다.

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도로폭이 3m이하인 인접 땅의 경우

도로를 확보한 후 건축하면 된다.

4m도로에 건물 모퉁이(90도 직각)가 있으면

차의 회전반경확보를 위해 2m씩 코너를 깎아준다.(가각전제)

-여러 조건에 따라 띄우는 거리는 상이함

(가각전제한 경우

도로로 내어준 땅의 소유는 유지되지만

가각전제를 한 것)

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접한 도로가 8m이상이면

가각전제를 하지 않아도 된다.

6~8m이상

각도가 90도미만 90도 이상 120도 미만,

120도 이상 일때 거리가 다 다름.

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도로와 접해진, 도로로 인해서 만들어진 선 – 건축선

옆집 땅하고 붙어있는 경계선은 인접대지경계선

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가각 전제의 예

토지대장, 토지이용계획확인원의 [면적]

– 대장면적-

(거래시 면적)

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도로후퇴, 가각전제 한 후의 면적

– 대지면적 –

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건축할때는 대장면적이 중요하지 않다

대지면적을 기준으로 건폐율, 용적률을 계산한다

주변의 땅값보다 싸다면

지을수 있는 땅의 면적이 작은 경우일 수 있다

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건폐율, 용적률

용적률 제한으로 3층의 30%는 짓지 못한다.

중요한 면적 에 대해 알아보자

바닥면적 (건축의 가장 기본, 기준이 되는 면적)

건축물의 각 층, 또는 그 일부로서 벽, 기둥,

그 밖에 이와 비슷한 구획의

중심선으로 둘러싸인 부분의

수평 투영면적

바닥면적의 예외

1.

발코니의 1.5m까지만

면적에 안들어간다-서비스면적

2.

필로티

(공중의 통행, 차량통행, 주차에 들어갈 경우 면적에 안들어간다)

3.

누다락(=다락)

계단탑(옥상에 올라가기위한 계단)

승강기탑(엘리베이터 계단)

누다락의 평치붕층고

(밑층슬래브에서 위층 슬래브까지의 높이) 가 1.5m

경사지붕 평균층고 1.8m까지

면적에 들어가지 않는다.

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건축면적

발코니는 바닥면적에 포함되지는 않지만

건축면적에는 포함된다.

건축면적은 외벽 중심선으로 둘러싸인 부분을 지칭한다.

처마는 1m미만이면 건축면적에 안들어가고

1m이상이면 건축면적에 들어간다.

왜?

처마를 길~게 만들어 그 공간을 쓸까봐 제약을 둠.

EX)

1층 건물 출입구에 차양이 나온경우

1m까지는 건축면적에 들어가지 않는다.

한옥은 처마가 길기때문에 2m까지 들어가지 않는다.

전통사찰은 4m까지 들어가지 않는다.

연면적 (각 층 면적의 합계)

건축면적은 지하는 제외

( 하늘에서 바라보는 땅에서 건축물이 덮고 있는 면적을 말하기 때문)

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용적률 산정 연멱적

각층의 바닥면적 합계 – 지하층 면적 – 지상층 주차용으로 쓰는 면적

(왜? 주차를 많이 하는 것을 권장하기 때문에)

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지하는 지상층보다 1.5배~2배 공사비가 많이 들기 때문에

제한을 두지 않아도 많이 안판다.

원래 150평 밖에 못짓는다고 생각했지만

실제 적용시

바닥면적의 예외사항,

용적률 산정 연면적의 예외사항 을 적용해

사용면적은 300평 까지 쓸 수 있는 것.

실제로 대부분 지하는 잘 안판다.

(공사비+민원문제)

누다락의 경우

지자체에 따라 되는곳과 되지 않는곳이 있다.

발코니는 확실히 된다.

전용면적

주거의 용도로만 사용되는 면적

(문을 열고 들어갔을때 부터 안에 있는 면적)

주거공용면적

전용면적을 제외한 공동으로 사용되는 면적

(문을 열고 나갔을때의 면적 – 계단, 복도, 엘리베이터, 홀)

아파트,다세대, 연립은

안목치수(벽 안쪽선)로 전용면적계산

단독, 다가구는

중심치수

(바닥면적, 연면적, 건축면적을 산정할때의

벽두께의 중간선)로 전용면적 계산

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왜?

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아파트, 다세대, 연립은 개별등기 가능

(공동주택) – 분양이 된다(판다)

아파트를 사는 사람 입장에서는

안목치수가 중요하다.(소비자입장)

실제 사는사람들이

쓸수있는 면적으로 표현하기 위해

아파트 분양면적 : 전용면적+주거 공용면적

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아파트 계약면적

전용면적+주거 공용면적+기타공용면적(주차장,관리사무소)

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단독, 다가구 (단독주택)

주거전용면적으로 주차 대수를 계산한다