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월요일, 11월 4, 2024

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[공인중개사] 부동산 공법 – 6편. 농지법

  • 농지의 범위
    • 경작에 이용되는 양수시설, 수로, 제방부지, 농막
    • 고정실온실 및 비닐하우스와 그 부속시설 부지, 초지법상 초지는 농지 아님
    • 판매할 목적으로 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목 재배하고 있는 지목답인토 지(다년생식물 재배지)
    • 96년 이후 계속 벼를 경작해 온 지목이 잡종지인 토지(3년이상 농작물 경작지 는 지목상관 없이 농지)
  • 농업인: 대가축2두, 중가축10두, 소가축100두, 가금1000수, 꿀벌10군 이상 사육하거 나 1년중 120일이상 축산업 종사자, 연간 판매원120만원 이상, 1년중 90일이상 농 업종사자, 1000㎡ 이상 농지는 무조건 농업인
  • 농취 미발급 대상: 농취발급=시구읍면장(시군구청장X )
    • 농업법인 합병, 공유농지 분할로 농지취득
    • 시효완성으로 농지취득
    • 농지저당권자인 금융기관등이 경매유찰된 담보농지 취득하는 경우
  • 농식품장관은 거짓 농취증명 발급자 주무관청에 신고하는 자 포상금 줄수 있음
  • 농지처분명령-시군구청장, -예외 3년간 직권유예가능-이행강제금: 농지가액20%,할 때까지 매년1회부과징수할 수 있다-처분의무기간은 1년-농어촌공사가 처분대상농 지 공시지가로 매수가능
  • 농지처분의무:사유발생한날부터 1년이내 다른 세대원에게 처분해야함
    • 전용허가 받고 취득2년이내 사업착수 안할 때
    • 농지취득한 사람이 징집으로 주말체험영농 이용하지 못하면 정당한 사유이므 로 농지처분 의무가 없다

 

  • 농지처분명령을 받은 경우 한국농어촌공사(LHX )에 매수청구 할수 있다
  • 지자체는 농지소유상한 없다
  • 농지소유상한 위반해서 소유목적으로 부정방법 농취발급받은 자는 5년이하 징역또 는 5천만원이하 벌금 처한다
  • 농지소유상한 초과형 농지소유 판명되면 소유농지 전부가 아닌 초과면적에 해당하 는 농지 처분하면 된다
  • 농업진흥지역인지여부에 농지소유상한 별도 규정 없다
  • 농업진흥지역=농업진흥구역+농업보호구역-
    • 농축산장관이 지정한다X – 시도지사가 식품산업정책 심의회 심의거쳐 농림축 산식품부 장관 승인받아 지정
    • 상당한 규모로 농지가 집단화되어 농업목적으로 이용할 필요 있는 지역
    • 농업진흥구역의 용수확보, 수질보전, 농업환경 보호 위해 필요하면 농업보호구 역 지정할 수 있따
    • 특별시의 녹지지역은 농업진흥지역 지정대상 아니다(광역시, 특별시는 대상X ) 농업진흥지역 지정권자: 시도지사
    • 매장문화재 발굴행위는 가능
    • 진흥구역과 보호구역 걸치는 경우 농업진흥구역에 속한 부분이 330㎡ 이하이 면 전부 보호구역이 된다. 진흥지역과 그 외지역에 걸친 경우 진흥지역 속한게 330㎡ 이하이면 모두 그 외지역이 된다
    • 농림축산부 장관은 녹지지역, 계획관리지역이 농업진흥지역에 포함되는 경우 지정승인전에 국토부장관과 협의(승인X )해야 한다(보전관리, 생산관리X        )
    • 농업진흥지역의 지정은 국계법에 따른 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환 경보전지역을 대상으로 한다 다만 특별시의 녹지지역을 제외한다
    • 시도지사는 국계법에 따라 용도지역을 변경하는 경우(농지전용 수반하는 경우 에 한함)에는 농업진흥지역 해제할 수 있다
  • 농지보전부담금
    • 전용허가받으면 내야함- 전부또는 일부를 전용허가 또는 신고 전까지 납부해 야-납부안하면 허가 취소할 수 있다

 

  • 농지관리기금을 운영 관리하는 자에게 납부한다
  • ㎡당 금액은 농지 개별공시지가의 30%(50%X )
  • 국세 및 지방세 체납저분의 예에따라 징수할 수 있다
  • 농지전용신고도 농지보전부담금 납입해야한다
  • 전용허가 취소되면 농지보전부담금 환급받을 수 있다
  • 공공 공공용 목적 농지전용 무조건 농지보전부담금 면제◯×
  • 농림축산식품부장관은 농지보전부담금을 내야 하는자가 기한까지 안내면 가산 금(이행강제금X )부과해야 한다
  • 농지처분 명령 받은 후 정당 사유없이 처분명령 기한내 이행하지 않느면 농지 토 지가액에 20% 이행강제금 부과한다
  • 가산금은 체납에 따른 불이익처분이고 이행강제금은 의무불이행이 있는 경우 이를 강제하기 위한 수단이다
  • 8년(5년X )이상 농업경영을 하던 사람이 이농하면서 이농당시 소유했던 농지계속 보유하는 경우 자기의 농업경영에 이용안해도 소유할 수 있다
  • 농지전용 신고하고 농지전용 목적사업에 사용되고 있거나 사용된 토지를 5년(8년

X        )이내 다른 목적으로 사용하고자 하는 경우 시군구 승인 받아야 햔다

  • 상속으로 취득후 농업안하면 그 상속농지중 10000㎡ 이내만 소유할 수 있다
  • 농업법인=영농조합법인+농업회사법인
    • 형태에 아무런 제한이 없다
    • 출자액 제한은 폐지되었다
    • 대표자는 농업인 아니어도 되나 업무집행권 갖는자의 1/3이상이 농업인이어야
  • 농지위탁경영은 반드시 농업법인에게만 해야하는 것은 아니다
  • 농지소유제한 예외규정-소유상한: 상속, 8년이상 영농자 이농 1만㎡,
    • 수용, 상속으로 취득한 경우
    • 주말체험영농위해 소유한 경우
    • 매립농지 취득한 경우
    • 농지를 농업인주택과 마을회관 등 농업인 공동생활 편익시설 부지로 농지전용 신고를 완료한 자가 그 농지를 소유한 경우-농지전용 완료 농지는 소유가능농

 

지법 외에 다른 법률에서 농지소유 특례 정할 수 없다

  • 농지를 적법하게 임대 또는 사용대 하는 동안에는 자기 농업에 이용하지 않더라도 농지 소유할 수 있다
  • 농지소유자가 선거따른 공직취임으로 휴경하는 경우 소유농지를 농업경영 이용안 해도 농지처분의무가 면제된다
  • 농지전용신고하고 취득한자가 질병으로 취득후 2년 초과하도록 사업착수 안한다고 해도 처분의무 면제되지 않는다
  • 농지대리경작 및 임대차
    • 60세 이상 농업인은 자신 거주 시군에 있는 소유농지 중에서 자기 농업경영에 이용한 기간이 5년 넘은 농지 임대가능
    • 유휴농지 대리경작 기간은 따로 안정하면 3년이다
    • 농지 임차인이 정당사유없이 농사 안지면 시군구는 임대차 종료 명령가능
    • 농업경영하려는 자에게 농지 임대하는 경우 서면계약이 원칙
    • 임대농지 양수인은 농지법 따른 임대인의 지위 승계한 것으로 본다
    • 지력증진 위해 휴경하는 농지는 대리경작자 지정할 수 없다
    • 주말체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게도 자신의 농업경영을 위한 농지를 임대 무상사용하게 할 수 있다
    • 토지사용료는 수확량의 10% 고정-서로 협의해서 정한다◯×
    • 토지사용료: 수확 후 2개월이내 지급해야- 기한내 안내면 연12% 이자가 가산
    • 토지주가 사용료 수령 거부하거나 지급 곤란하면 대리경작자는 공탁가능
    • 임대차기간을 정하지 않거나 3년 또는 5년 미만으로 정한 경우에는 3년 또는 5년으로 약정된 것으로 본다-비닐하우스도 10년이상불가
    • 농지법에 위반한 약정으로서 임차인에 불리한 것은 효력이 없다
    • 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지 관할 시구읍면장 의 확인을 받고 해당농지를 인도받은 경우에는 그 다음날부터 효력이 생긴다
    • 농지임대차 조정위에서 작성한 조정안을 임대차계약 당사자가 수락하면 이를 당사자간 체결된 계약의 내용으로 본다
  • 농지전용허가 원칙 농림축산식품부 장관 허가 받아야 한다

 

  • 농지 일시사용허가는 농지보전부담금 부담하지 않는다
  • 도시지역 농지로서 주무부장관 또는 지자체장이 농림축산부장관과 미리 전용협의 를 거친 농지나 협의대상에서 제외하는 농지는 전용허가 없이 전용할 수 있다
  • 산지전용허가 안받고 불법 개간한 농지를 복구하는 경우 농지전용허가 대상아니다
  • 농지를 토석채굴위해 일시사용하려는 자는 5년이내 사용후 복구한다는 조건으로 시군구청장 허가 받아야 한다
  • 농지전용허가 받은자가 관계공사의 중지명령을 위반한 경우에는 반드시 허가 취소 해야 한다(취소하거나 조업 정지 명할 수 있다X )
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