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일요일, 11월 3, 2024

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[공인중개사] 부동산 공법 – 3편. 도시 및 주거환경 정비법

  • 주거환경개선사업은 수용, 환지 모두 허용된다
  • 주거환경개선사업 소유자 자력 시행이 아닌 방법인 경우 시행자는 소유자 또는 지 상권자의 2/3이상의 동의와 세입자 세대수의 과반수 동의를 각각 받아야 한다
  • 재개발 사업 추진위가 조합설립인가 신청시 토지소유자3/4이상의 동의와 토지1/2 이상 동의 받아 인가 받아야-재개발사업은 조합이 시행하거나 조합원 2/3이상 동 의 받아야 시장군수등. 토지주택공사와 공동시행 할 수 있다
    • 다만 세입자의 세대수가 토지소유자등의 1/2이하인 경우 등 사유있으면 세입 자 동의 안받아도 된다
  • 재건축사업 추진위원회가 조합설립하는 경우 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역 토지 또는 건축물 소유자의3/4 이상 및 토지 면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다
  • 재건축 조합 설립 시 주택 단지의 공동주택 각동 구분소유자의 과반수 동의와 주 택단지 전체의 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상 동의받아 인가받아야
  • 시장군수가 천재지변 등으로 긴급 붕괴우려 있으면 토지등 소유자 동의 없이 주거 환경개선사업 시행 가능하다
  • 재건축사업 시행여부 결정-시도지사X , 정비계획입안권자가 결정
  • 사업시행자가 지정개발자인 경우 정비사업비의 20%범위 반드시 예치해야한다X (예치할 수 있다)
  • 시장군수등은 조합이 일 못하면 직접 정비사업 시행할 수 있다
  • 재개발사업: 정비기반시설 열악 및 노후 불량건축물 밀집지역 주거환경개선하거나

 

상업 공업지역등의 도시기능의 회복 및 상권활성화 위해 도시환경 개선하는사업

  • 주거환경개선사업: 정비기반시설이 극히 열악하고 노후불량 건축물이 과도 밀집한 도시 저소득주민 집단거주지역의 주거환경을 개선하거나 또는 단독주택 및 다세대 주택 밀집지역의 정비기반시설과 공동이용시설 확충하여 주거환경 개량하는 사업 (상업지역 공업지역 등에서~X )
  • 토지소유자등
    • 주거환경개선사업 및 재개발사업: 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자 (임차권자는X      )
    • 재건축사업: 건축물 및 그 부속토지의 소유자(부속토지 지상권자X )
    • A,B,C공유한 1필지위 주택소유한D, 3필지 소유한E, 1필지나대지 소유F와 그 나대지 지상권자G-A,B,C중 1명, D, E, F와 G중 한명-토지등소유자는 총4명
  • 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위한 보수 보강비용이 신축비용보다 큰 건축 물을 불량건축물로 지정할 수 있다
  • 노후 불량건축물:
    • 도시미관 저해하거나 노후화된 건축물 준공 20~30년범위에서 조례로 정한 기 간 지난 건축물
    • 도시군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물
    • 건물이 훼손되거나 일부 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고 우려 있는 건축물
  • 공동이용시설: 공동구판장, 공동세탁장, 공동화장실 및 수도, 노유자시설(놀이터)
  • 정비기반시설: 광장,도로, 상수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 열가스공급시설
  • 건축허가 받아 아파트 또는 연립을 건설한 토지는 주택단지에 해당한다
  • 도시 및 주거환경정비법령 정비사업 시행절차

도시 주거환경정비 기본계획수립-정비계획 수립 및 정비구역 지정-사업시행계획인 가 및 고시-분양공고 및 분양신청-관리처분 계획 수립 및 인가-준공인가 및 고시- 소유권 이전 및 권리 확정

  • 도시주거환경정비기본계획 수립절차
    • 특광특특 대도시시장이 수립하는 경우

입안-공람-의회의견청취-협의-지방도시계획의 심의-고시-국토부 보고

 

  • 시장이 수립하는 경우

입안-공람-의회의견청취-자체 도시계획위 심의-승인신청-협의-도 도시계획위 심의-승인-고시-국토부 보고

  • 사업시행계획인가가 고시되었을 때(관리처분인가 고시때X ) 공취법에 따른 사업인 정 및 고시 있는 것으로 본다
  • 재건축 사업시행자는 사업시행 고시 있는 날부터 30일이내 조합설립 동의 안한사 람에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면촉 구 해야한다
  • 도시주거환경정비기본계획
    • 수립권자:특광특특 대도시시장(국토부장관X )
    • 계획기간은 10년마다(20년X )- 타당성 검토는 5년마다- 기본계획에 반영해야
    • 산업의 유치업종 및 배치계획은 대상X (도시개발법상 개발계획 대상)
    • 대도시의 시장이 아닌 시장은 기본계획 중 단계별 정비사업 추진계획 변경시 에는 도지사 승인 안받아도 된다
    • 대도시 시장은 지방도시계획위 심의 거치기 전에 관계행정기관장 협의해야
    • 도지사가 기본계획 수립필요 없다고 인정하는 대도시가 아닌 시는 기본계획 수립 안할 수 있다
    • 기본계획에 다음사항 포함하면 정비예정구역 개략적 범위와 단계별 추진계획 (주거지관리계획X ) 생략가능

-생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택 수급계획, 생활권별 주 거지의 정비보전 관리의 방향

  • 건폐율, 용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획은 기본계획 대상-건축선에 관한 계획은 대상X (정비계획사항이다)
  • 정비구역 지정: 특광특특시군(광역시 군수 제외)
    • 정비구역 지정권자는 정비계획 지방도시계획위 심의 받아야 하고 내용을 공보 공시 해야하며, 국토부장관에 보고해야 한다
  • 정비계획 필수사항: 정비계획 명칭, 공동이용시설 설치계획, 사업시행예정시기 (조합원의 권리와 의무X -해당조합 정관에 규정할 사항)

 

  • 정비구역 지정고시가 있는 경우 지구단위계획의 내용에 해당하는 사항은 지구단위 계획 및 지구단위계획구역으로 결정고시 있는 것으로 본다
  • 정비구역의 국공유 재산은 정비사업 외 목적으로 매각 양도 못한다
  • 주거환경 개선구역은 정비구역 지정고시 있는날부터 제2종 일반주거지역으로 결정 고시 된걸로 본다
  • 도시 및 주거환경정비법상 정비구역 안 행위제한
    • 이동 쉽지 않은 물건 1개월이상 적치는 시장군수 허가 받아야 한다
    • 허가권자가 행위하려는데 시행자가 있는 경우 그 시행자 의견 미리들어야 함
    • 허가받은 사항 변경할때도 신고아닌 허가 다시 받아야 한다
    • 허가필요행위로서 정비구역 지정고시 당시 이미 행위허가 받아 공사착수한 자 는 정비구역 지정 고시날부터 30일 이내 시장군수에 신고한 후 계속시행가능
    • 정비구역안 허가받은 행위는 개발행위 허가 받은 것으로 본다
    • 공유수면매립, 토지분할, 죽목식재, 건축물용도변경 불가-경작용 형질변경가능
  • 도시 및 주거환경정비법령상 구청장등이 특광에게 정비구역해제요청해야 하는경우
    • 토지등 소유자가 정비구역으로 지정 고시된날부터 2년되는 날까지 조합추진위 승인 신청안하면
    • 조합추진위가 추진위 승인받고 2년동안 조합설립인가 신청안하면
    • 조합이 설립인가 받고 3년되는 날까지 사업시행계획인가 신청안하면
    • 정비예정 구역에 대해 기본계획에서 정한 정비구역 지정예정일부터 3년되는 날까지 구청장등이 정비구역 지정 신청 않는 경우
    • 토지등소유자가 시행하는 경우로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정고시된 날부터 5년되는 날까지 사업시행계획인가 신청안하면
  • 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우에는 사업시행인가를 받은후 규약에 따라 건설사업자 또는 등록사업자를 시공사로 선정해야 한다.(경쟁입찰X )
  • 군수가 직접 정비사업 시행하는 경우 군수는 주민대표회의가 경쟁입찰 방법따라 추천한 자를 시공자로 선정해야 한다
  • 주민대표회의가 시공사 추천 위한 입찰 방식:일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁입찰.
  • 조합원이 100명이하인 정비사업의 경우 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라

 

시공자를 선정할 수 있다

  • 사업시행자는 선정된 시공자와 공사에 관한 계약 체결시 기존 건축물 철거공사에 관한 사항 포함해야 한다
  • 조합설립절차: 조합설립추진위원회구성 – 조합설립 추진위 구성 승인(시장군수등)

– 정관작성(추진위) – 조합설립인가신청(추진위) – 조합설립인가(시장군수등) – 조 합설립등기(조합)

  • 조합설립추진위
    • 토지소유자 과반수 동의 받아 위원장 포함 5인이상으로 구성
    • 구성한 경우 시장군수 승인 받아야 한다
    • 업무: 정비사업전문관리업자의 선정
    • 추진위가 행한업무와 관련된 권리의무는 조합이 포괄승계한다
  • 정비사업조합
    • 조합원은 토지소유자등으로 하되 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명 공유로 속하면 그 여러명대표하는 1명을 조합원으로 본다(각각조합원X )
    • 조합은 법인, 인가받고 30일이내 소재지에 등기해야 성립한다.
    • 임원:이사 3명이상, 감사1명~3명(소유자 100초과시 5명이상), 임기3년 연임가능
    • 감사는 인원수 상관없이 반드시 두어야 한다
    • 조합장의 자기를 위한 조합과의 소송에 관헤서는 감사가(이사X ) 조합을 대표
    • 조합장이 아닌 임원은 대의원이 될 수 없다. 조합장은 대의원의회 의장이 된다
    • 조합원수 100명 넘어가면 대의원회 필수다 – 조합원의 1/10이상으로 구성한다
    • 조합임원은 같은 목적 다른 정비사업 조합 임원 겸직 불가
    • 총회의결은 조합원 10/100이상 직접 출석해야 한다. 다만, 창립총회, 사업시행 계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획 수립 및 변경 의결하는 총회는 조합원의 20/100이상 직접 출석해야 한다
  • 정비구역이 해제 고시된 경우 추진위 구성승인 및 조합설립인가는 취소된 것으로 보고 시장군수는 해당 지자체 공보에 고시해야 한다
  • 조합임원결격사유-될 수 없다
    • 미성년 피성년후견인 피한정후견인

 

  • 파산선고 후 미복권자
  • 금고이상 실형 받고 집행종료 또는 집행면제 후 2년 미경과자
  • 금고이상 형 집행유예받고 유예기간인 자
  • 이법 의한 벌금 100만원이상 받고 10년 안지난자
  • 사업시행자가 정비사업 시행하려면 시장군수등에게 사업시행 계획서를 제출하고 사업시행계획 인가받아야 한다-시장군수가 직접 시행하는 경우에는 사업시행계획 서는 작성하나 인가는 필요 없음-그러나 시장군수가 공동시행이면 인가 필요함
  • 주민대표회의
    • 토지등 소유자가 시장군수 또는 토지주택공사등의 사업시행 원하면 정비구역 지정 고시 후 주민대표회의 구성해야 함
    • 위원장 포함 5명~25명
    • 토지등소유자의 과반수의 동의 받아 구성
    • 위원장 부위원장 각1명과 1~3명 감사 둔다
    • 상가세입자는 사업시행자가 건축물 철거관한 사항 정할 때 의견제시 가능
  • 도시 및 주거환경정비법 정비계획 사업시행계획서에 필수포함 사항
    • 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획
    • 정비구역 200미터 이내에 교육시설 있을 때 교육시설 교육환경보호계획
    • 임시 거주시설 포함한 주민이주대책
    • 건축물 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
    • 조합원 아닌 일반분양대상자에 대한 입주대책◯×
  • 관리처분계획
    • 사업시행자는 기존건축물 철거하기전에 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획 수립해 시장군수 인가 받아야 한다(분양공고 및 분양신청 후 관리처분 계획 수립 및 인가 받음)
    • 관리처분계획은 고시해야 하고, 공람으로 이해관계인 의견 들어야 한다
    • 정비사업 의해 조성된 대지와 건축물은 관리처분 계획의해 관리처분해야 한다
    • 정비구역 지정후 분할된 토지 취득자는 관리처분계획으로 현금청산할 수 있다
    • 분양자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액이 포함되어야 한다

 

  • 재개발사업의 관리처분은 정비구역의 지상권자에 대한 분양을 제외한다
  • 재건축사업의 관리처분의 기준은 조합원 전원의 동의를 받으면 법령상 정해진 관리처분의 기준과 달리 정할 수 있다
  • 사업시행자는 폐공가 밀집으로 범죄발생 우려있는 경우 소유자 동의 및 허가 받아 건물 철거할 수 있다
  • 관리처분계획의 인가 고시가 있은 때에는 종전의 토지의 임차권자는 사업시행 자의 동의를 받은 경우와 손실보상이 완료되지 않은 권리자인 경우 소유권의 이전고시가 있는날까지 종전 토지 또는 건축물 사용수익 할 수 있다
  • 주거환경 개선사업 시행자는 관리처분 계획이 아닌 지자체장과 협의를 거쳐 정비기반시설을 설치해야 한다
  • 주택분양에 관한 권리를 포기하는 토지등 소유자에게 임대주택을 공급하는 등 의 변경사항등의 경미한건 총회의결 없이 바로 시장 군수에 신고하면 된다
  • 소유권 외 권리명세도
  • 관리처분계획에 중대 하자가 있는 경우 무효-관리처분계획인가 또한 무효됨
  • 관리처분계획을 중지하는 경우에도 시장군수 신고가 아닌 인가받아야 한다
  • 관리처분계획에 따른 소유권 이전하는 경우 건축물 분양받은 자는 이전고시 있은날의 다음날 건축물 소유권을 취득한다
  • 환지 공급방법으로 시행하는 주거환경개선사업 시행자가 정비구역에 주택건설 하는 경우 주택 공급방법은 주택법 있어도 시장 군수 승인받아 따로 지정가능
  • 사업시행자는 분양신청 받은 후 잔여분 있는 경우 사업시행계획으로 정하는 목적위하여 그 잔여분을 조합원또는 토지등 소유자 이외 자에게 분양가능
  • 조합이 재개발임대주택의 인수 요청하는 경우 지자체(국장X )는 우선 인수해야
  • -재개발임대주택 20% 의무
  • 관리처분계획기준
    • 너무좁은 토지나 건축물, 정비구역지정 후 취득자는 현금청산 할 수 있다
    • 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간 만료되는날 기준으로 수립(계획인가신 청일 기준X )
    • 근로자숙소, 기숙사용도로 주택소유하고 있는 토지소유자 등은 소유한 주택수

 

만큼 주택공급할 수 있다

  • 재개발사업의 소유권이전은 토지 또는 건축물의 소유자를 대상으로 한다. 지상권 자는 소유권이전의 대상이 되지 않는다.
  • 분양신청기간은 사업시행계획인가 고시가 있는날이 아닌 통지한 날부터 30일이상 60일 이내로 해야한다
  • 사업시행자는 관리처분계획 인가고시 다음날부터 90일이내 분양신청 안한자와 토 지 건축물 또는 그밖의 권리손실보상에 관한 협의해야 한다
  • 1세대 또는 한명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우 1주택 만 공급한다
  • 도시 및 주거환경정비법상 청산금
    • 조합총회 의결 거쳐 정한 경우 관리처분계획 인가 후부터 소유권이전 고시일 까지 청산금 분할징수 할 수 있다
    • 청산금 납부의무자가 미납부시 시장군수등이 아닌 사업시행자는 시장군수등에 게 청산금 징수 위탁 가능
    • 청산금 징수할 권리는 소유권이전 고시일 다음날부터 5년지나면 소멸한다
    • 정비구역에 있는 건축물에 저당권 설정한 권리자는 그 건축물 소유자가 지급 받을 청산금에 대해 압류절차 거쳐 저당권 행사할 수 있다
  • 도시 및 주거환경 정비법상 공사완료
    • 정비사업 공사 전부 완료 전이어도 완공된 부분 준공인가 받아 대지 또는 건 축물 별로 분양받을 자에게 소유권 이전 가능
    • 정비사업에 관하여 소유권 이전 고시가 있는 날부터 대지 및 건축물에 관하 등기 없어도 저당권 및 다른 등기 할수 없다
  • 재건축사업은 조합 설립 안하고 토지등 소유자가 직접 시행 못한다
    • 재건축사업은 소유자라고 무조건 의무적 조합원X , 동의한자만 조합원이 된다
    • 재건축 사업에서는 1세대가 둘이상의 주택을 소유한 경우 둘이상의 주택을 공 급할 수도 있다
    • 투기과열지구에 상속으로 토지나 건물 양수한 사람 재건축 조합원 될 수 있다

 

  • 정비기반시설이 양호하고 조합이 원칙적인 시행자인 정비사업은 재건축 사업
  • 재건축사업 시행자가 작성하는 사업시행계획서 포함사항
    • 토지이용계획(건물배치계획 포함)
    • 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획
    • 세입자 주거 및 이주대책
    • 임시거주시설 포함한 주민이주대책
    • 임대주택건설계획X -재건축은 임대주택 의무◯×
  • 재건축사업 정비계획 입안위한 안전진단
    • 정비계획입안권자는 정비계획입안위해 구역별 계획수립시기가 도래한때에는 안전진단 실시해야 함
    • 진입도로등 기반시설 설치위해 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 입안권 자가 인정하는 건축물은 대상에서 제외가능
    • 시도지사는 한국시설안전공단에 안전진단결과의 적정성여부 검토 의뢰가능
    • 정비계획 입안권자(특특은 제외)는 정비계획 입안여부를 결정한 경우에는 지체 없이 특광도에게 결정내용과 해당 안전진단 결과보고서 제출해야 함(국토부장 관에 제출X )
    • 안전진단 실시 요청하려면 정비예정구역 건축물 및 부속토지 소유자 1/10이상 의 동의 받아야 한다
    • 주택 사용금지가 필요하다고 입안권자가 인정한때에는 안전진단 안해도된다
    • 천재지변등으로 주택붕괴되어 신속 재건축 필요하다 입안권자가 인정하면 안 전진단 안해도 됨
    • 안전진단 결과의 적정성 여부에 따른 검토비용은 검토를 의뢰, 요청한 국토부 장관 또는 시도지사가 부담
  • 정비사업 사업대행자는 사업시행자에게 청구할 수 있는 보수에 대한 권리로써 사 업시행자 귀속될 건축물 압류가능
  • 시장군수등이 지정개발자를 사업시행자로 지정 고시한때에는 그고시일 다음날에 추진위 구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 본다
  • 주거환경 개선사업 사업시행자가 임시거주를 위해 지자체 건축물 일시사용 신청할

 

경우 지자체가 제3자와 이미 매매계약을 체결한 경우에는 일시사용 거절가능

  • 사업시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자를 위하여 사업시행자가 지자체 의 건축물을 임시거주시설로 사용하는 경우 사용료 또는 대부료는 면제된다
  • 사업대행자는 정비사업 대행하는 경우 사업대행 개시결정 고시한날 담날부터 사업 대행완료 고시하는 날까지 자기 이름 및 사업시행자의 계산으로 사업시행자의 업 무를 집행하고 관리한다
  • 재개발사업에서 지정개발자의 정비사업비 예치금은 청산금의 지급이 완료된때 반 환한다
  • 정비사업준공인가
    • 정비구역의 지정은 준공인가 고시 있는날 다음날에 해제된 것으로 본다
    • 시장군수는 전문기간 또는 단체에(행정기관, 정부투자기관, 연구기관등에 건축 위심의 받아서X ) 준공검사 실시 의뢰가능
    • 사업시행자가 LH면 준공처리결과를 시장군수에 통보한 경우 준공인가신청서 따로 제출 필요 없다-LH가 자체 준공처리한 준공인가결과를 시장군수에 통보 한 경우 그 사실을 분양대상자에게 통지해야 한다
    • 준공인가-토지분할-분양받을자에게 관리처분계획 정한사항 통지-대지 또는 건 축물의 소유권 이전고시
    • 지방공사는 시장군수의 준공인가 받아야 한다
    • 준공인가 따른 정비구역의 해제가 있어도 조합의 존속에 영향을 주지 않는다
  • 대지 또는 건축물을 분양받은 자에게 소유권 이전한 경우 종전 지상권등 등기된 권리는 소유권 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다
  • 정비사업 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지자체 소유 정비기반시설
    • 정비사업의 시행기간 동안 해당시설 대부료는 면제된다
    • 조합의 정비사업 시행으로 용도폐지되는 공유 정비기반시설은 조합이 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위안에서 조합에게 무상양도됨
    • 정비사업 시행으로 용도폐지되어 조합에게 양도될 정비기반시설은 정비사업 준공인가되어 관리청에 준공인가 통지 한때 조합에 양도된 것 간주(준공인가 된때X )

 

  • 정비사업전문관리업자 필요적 등록취소사유
    • 거짓 부정방법등록
    • 업무직접 미수행(대여)
    • 3년간 2회이상 업무정지 받고 그 기간이 합산12개월 초과할 때
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