- 수용(사용): 택지등의 집단조성 또는 공급필요할 때
- 환지: 사업시행지역의 지가가 인근 비해 현저히 높은 경우(수용 또는사용 X )
- 대지로서의 효용증진과 공공시설 정비 위해 지목 또는 형질변경이나 공공시설 설치변경 필요한 경우
- 수용 또는 사용에 의한 방식이 적용되는 구역과 환지에 의한 방식이 적용되는 구 역으로 사업시행지구를 분할해서 시행하는 경우 각 사업지구에서 부담해야 하는 기반시설의 설치비용등을 명확히 구분해 실시계획에 반영해야 한다
- 혼용: 환지방식 수용또는 사용방식이 적용되는 구역으로 구분해서 시행가능
- 지자치체, 지방공사: 토지소유자 등의 동의 없어도 수용 또는 사용 허용(강제수용)
- 조성토지의 가격평가는 감정평가업자가 행하되 최종결정은 토지평가협의회 심의 (가격평가 토지평가협의 자문 거쳐야함X , 평가협의 심의 후 감평X )
- 도시개발사업 시행지정받을 수 있는 자
- 지방공사
- 과밀억제권역에서 수도권외의 지역으로 이전하는 법인 중 과밀억제권역의 사 업기간 등 대통령령으로 정하는 요건 해당하는 법인
- 건설산업기본법 따른 토목공사업면허, 토목건축공사업 등록 하고 대통령령 요 건 해당자
- 주택법 따른 등록사업자
- 신탁업자 중 요건 갖춘자
- 부동산개발업법 따라 등록한 부동산개발업자
- 부동산 투자회사중 자기관리부동산 투자회사 또는 위탁관리부동산투자회사중 요건갖춘자
- 도시개발구역의 거주자들이 설립한 조합◯×
- 도시개발사업 위한 조합은 도시개발구역 토지소유자가 설립
- 토지소유자(수용사용 경우 국공유지 제외 면적 2/3이상 소유자)
- 시행자가 토지소유자, 과밀억제권역이전법인, 건설사업자 또는 신탁회사등인 경우 타인 토지수용 또는 사용위해서 먼저 일정기준이상 토지소유자 동의받아야 한다
- 도시개발법상 도시개발구역 지정권자가 도시개발사업 시행자 변경가능한 경우
- 전부환지방식 시행자가 도시개발구역 지정 고시일로부터 1년이내(6개월X ) 실 시계획인가 신청 안하는 경우
- 시행자가 실시계획 인가받은 후 2년(3년X )이내 사업 미착수시
- 행정처분으로 시행자 지정, 실시계획인가 취소된 경우
- 도시개발구역 지정권자: 원칙 시도지사 또는 대도시시장
- 특광도나 대도시시장은 도시개발구역 지정할수 있다
- 시군구청장은 시군구 도시계획위원회 자문거쳐 특광도에게 도시개발구역 지정 요청가능
- 둘 이상 시도 걸치는 도시개발구역은 관계시도지사나 대도시시장이 협의해서 도시개발구역 지정할 자 하나를 정한다(공동으로 지정한다X )
- 둘이상 시도나 대도시가 협의 안되면 국토부장관이 지정
- 시도지사나 대도시시장 지정이 원칙이나 필요시 또는 천재지변 그밖의 사유로 긴급할때 국토교통부장관도 지정가능(시장또는 군수X )
- 도시개발구역 지정자가 도시개발구역 지정한 경우 그 도시개발구역에 대한 도 시개발사업계획 수립해야한다
- 도시개발구역 지정권자는 관계중앙기관장 또는 시군구청장 요청 받아 개발계 획 변경가능
- 국토부장관이 도시개발구역 지정하는 경우
- 산자부장관이 10만㎥ 요청시
- 공공기관(LH) 또는 정부출연기관장이 30만㎥이상 요청시(지방공사 장X )
- 도시개발구역 지정제안
- 시행자가 될수있는자(국가, 지자체)는 제주도지사 시군구청장에게 제안가능
- 공사, 지방공사 가능 도시개발조합은 불가능
- 토지소유자는 대상구역 토지면적 2/3이상에 해당하는 토지소유자 동의받아 구 청장에게 도시개발구역 지정 제안 할 수 있다
- 도시개발구역 지정 제안받은 제주도지사 시군구청장은 수용여부를 1개월이내 (90일X )제안자에 통보해야 하며 제안자와 협의해서 지정필요비용 전부 또는 일부 제안자에 부담시킬 수 있다
- 도시개발구역 지정요건
- 도시지역(도시계획 or 기본계획):주.상.자연녹지 1만㎡이상, 공업지역 3만㎡이상
- 비도시지역: 30만㎡이상 다만 연립주택 또는 아파트 포함시 10만㎡이상
- 계획관리:30만㎡이상
- 도시개발구역은 광역도시계획 및 도시군기본계획에 의해 개발 가능한 용도로 지정된 지역에만 지정해야 하며, 광도계획 및 도시군기본계획이 수립되지 않은 지역의 경우에는 자연녹지 및 계획관리지역에 한해 도시개발구역 지정가능.
- 자연환경보전지역은 대부분의 건축행위가 제한되어 도시개발구역 지정 불가
- 도시개발법상 조합설립인가 신청을 위한 동의
- 토지소유자 7명이상이 정관작성해서 토지면적 2/3이상 소유자와 소유자총수1/2 이상 동의받아 구역 지정권자에게 조합설립인가 받아야(무조건 시도지사 X )
- 동의자 수 산정방법에서 토지소유권을 공유하는 자가 구분소유자인 경우 그들 각각을 토지소유자 1명으로 본다
- 설립인가 신청 동의한 토지소유자는 설립인가전 내용증명으로 동의 철회서 제 출함으로써 동의의사 철회가능- 이 경우 철회자는 동의자수에서 제외된다
- 조합설립인가 신청위한 토지면적 산정에는 국공유지가 포함된다
- 국공유지를 제외한 전체 사유 토지면적 및 토지소유자에 대해 법에 따른 동의 요건 이상으로 동의를 받은 후에 그 토지면적 및 토지소유자의 수가 법적 동 의요건에 미달된 경우 국공유지관리청의 동의를 받아야 한다
- 환지방식 도시개발사업
- 환지방식으로 하는 경우 토지소유자 또는 조합을 시행자로 지정한다
- 환지방식 도시개발사업 시행위한 개발계획 수립시 토지면적 2/3이상의 토지소 유자와(또는X ) 토지소유자 총수의 1/2 이상 동의 모두 받아야 한다
- 집합건물 구분소유자는 각각을 토지소유자 1인으로 본다
- 개발구역 지정 제안 후부터 개발계획 수립전까지의 사이 토지소유자 변경된 경우 기존 토지소유자의 동의서 기준으로 한다
- 개발계획 변경 요청받은 후부터 개발계획 변경전까지 사이에 토지소유자가 변경된 경우 기존 토지소유자 동의서를 기준으로 한다
- 도시개발구역의 토지면적 산정시 국공유지 포함하여 산정한다
- 개발계획변경시 개발계획 변경요청받기전 동의 철회자가 있는 경우 그 사람은 동의자수에서 제외
- 도시개발구역 지정효과
- 도시지역과 지구단위계획구역으로 결정 고시된 것으로 본다
- 도시지역 아닌 지구단위계획구역이나 취락지구로 지정된 지역은 제외된다
- 도시개발사업 의하지 않은 개발행위는 특광도 시군의 허가를 받아야 한다
- 도시개발구역 허가받아야 하는 행위
- 토지 굴착수반 형질변경(경작위한 토지형질변경X )
- 건축법상 신고대상 공작물 설치(농업용 비닐하우스 설치X )
- 토지분할
- 죽목벌채(자연경관 손상 없는 토석채취X )
- 재난수습용 응급가설건축물 설치◯×
- 도시개발구역에 존치하기로 결정된 대지에 물건 적치◯×
- 도시개발구역지정의 해제
- 도시개발구역 지정고시부터 3년까지 실시계획인가 신청 안하면 3년 그담날 해 제된걸로 본다
- 도시개발구역 지정 후 개발계획 수립하는 경우 도시개발구역 지정고시후 2년 되는 날까지 개발계획 수립고시 않하면 그 2년 되는 그담날 지정해제로 본다
- 도시개발사업 공사완료공고일, 준공검사일 다음날 해제된걸로 본다
- 환지방식의한 경우 환지처분공고일 다음날 해제된걸로 본다
- 해제사유는 법정해제사유다. 법에 명시되어 있다
- 전부 환지방식인 경우 시행자 지정자가 고시일로부터 1년이내 실시계획인가 신청 안하면 시행자 변경가능
- 도시개발사업 지정권자는 실시계획 인가 후 2년이내 사업착수 안하면 시행자변경 가능
- 도시개발법상 도시개발조합
- 조합설립인가에 동의한자로부터 토지취득한자는 조합설립인가 신청전 동의 철 회가능
- 조합원은 보유토지의 면적 관계없이 평등한 의결권갖는다-미성년자도 가능
- 총회 전권사항: 정관변경, 개발계획수립, 조합장 선임, 조합합병–대의원회불가
- 대의원회:50명이상이면 둘 수 있다-환지예정지 지정 결정 가능(환지계획은X )
- 토지소유자 7명이상이 정관작성하여 지정권자에게 조합인가받아야
- 도시개발법 규정 외에는 민법 사단법인 관한규정 준용
- 조합인 시행자가 행한처분에 대해 행정심판, 행정쟁송가능
- 도시개발구역 토지소유자는 당연히 도시개발조합 조합원이 된다
- 도시개발조합은 설립등기를 함으로써 성립
- 조합은 도시개발사업 전부환지로 시행하는 경우 도시개발사업시행자 될수있다
- 지정권자 승인받고 신탁업자와 신탁체결하고 도시개발사업 시행가능
- 도시개발사업을 위해 설립한 조합설립인가사항 중 주된사무소 소재지변경과
공고방법의 변경은 지정권자 신고사항이다(변경인가X )
- 조합은 도시개발사업의 전부 환지방식으로 시행하는 경우 사업시행자 될 수 있다
- 조합이 작성하는 정관에는 도시개발구역의 면적이 포함되어야 한다
- 도시개발조합 임원
- 조합임원:조합원중에서 선임, 그 조합의 다른임원 겸직불가, 미성년자불가
- 이사: 의결권을 가진 조합원이어야, 그 조합의 조합장 겸직불가
- 감사선임은 총회의결 거쳐야 한다
- 조합장: 총회, 대의원회 또는 이사회의 의장이 된다
- 조합장이나 이사의 자기 위한 조합이나 계약, 소송에서는 감사가 조합대표
- 개발계획은 지정권자가 실시계획은 도시개발사업 시행자가!
- 도시개발사업 실시계획: 지구단위계획이 포함되어야 한다
- 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 국토교통부장관인 지정권자 는 시도시사나 대도시시장 의견 미리들어야(시군구 의견 아님)
- 실시계획 작성 또는 인가 고시한때에는 도시군관리계획이 결정고시된걸로 봄
- 고시된 실시계획 내용 중 도시군관리계획으로 결정해야 하는 사항이 전 도시 군관리계획으로 결정된 사항에 저촉되면 새로운 것으로 변경해야-신법우선
- 실시계획의 인가의해 주택법 따른 사업계획 승인 의제될 수 있다
- 도시개발사업은 주택건설만을 목적으로 하지 않는다
- 국토부 장관이 실시계획 작성하는 경우 시도지사 또는 대도시지사 의견미리들어야
- 지정권자가 시행자가 아니면 작성한 실시계획 지정권자 인가 받아야 함
- 330만㎥이상의 개발계획 수립의 원칙은 기능의 상호조화가 우선(특정기능배치X )
- 개발계획의 내용: 토지이용계획, 교통처리계획, 환경보전계획, 인구수용계획포함
- 지구단위계획은 개발계획에 포함되지 않으며 실시계획에 포함된다
- 도시개발구역 지정고시에 따라 수용사용할 토지등의 세목을 고시한 때에는 공익취 득보상법에 따른 사업인정 및 고시가 있는 것으로 간주한다
- 재결신청은 공익취득보상법에 관계규정에 불구하고 도시개발사업 시행기간 종료일 까지 행해야 한다
- 토지상환채권
- 타인에 이전가능: 토지상환 채권을 이전하는 경우 취득자의 성명과 주소를 토 지상환채권 원부(채권에X )에 기재않으면 발행자와 제3자에게 대항하지 못함
- 기명식증권(무기명증권X )
- 채권이율:발행당시 은행예금금리 및 부동산수급상황 고려하여 발행자가 정함
- 발행규모: 그 채권으로 상환할 토지 및 건축물이 해당사업으로 조성되는 토지 및 분양건축물 면적의 1/2(2/3X )을 넘지 않아야 한다
- 토지소유자가 원하는 경우 토지등의 매수대금의 일부 지급 위해 도시개발 사 업시행으로 조성된 토지 건축물로 상환하는 채권
- 토지상환채권 발행때는 도시개발구역 지정권자 승인받아야(국토부장관승인X )
- 공공기관 아닌 시행자가 토지상환채권 발행때는 은행, 보험회사, 공제조합의 지급보증 받아야 한다. 지방공사는 필요없어
- 지자체가 도시개발사업 시행자인 경우 토지상환채권을 발행할 수 있다
- 시행자는 이주대책을 수립시행해야 한다
- 토지소유자인 시행자의 경우 선수금 받기위한 공사진척률은 10%이상이다
- 도시개발법 준공검사
- 준공검사전에도 체비지 사용가능
- 효율적 준공검사위해 필요하면 관계행정기관에 준공검사 의뢰가능
- 지정권자 아닌 시행자는 도시개발사업관한 공사가 전부 안끝나도 공사끝난 부 분 준공검사 받을 수 있다
- 지정권자 아닌 시행자가 도시개발사업 공사완료시 공사완료보고서를 작성하여 지정권자의 준공검사 받아야 한다
- 지정권자가 시행자인 경우 공사완료시 공사완료 공고를 해야 한다
- 수용 또는 사용방식 도시개발사업으로 조성된 토지를 수의로 공급가능 경우
- 고시된 실시계획따라 존치하는 시설물 유지관리 위한 최소토지 공급하는 경우
- 토지상환채권에 의해 토지상환 하는 경우
- 토지이용가치가 현저히 낮은 토지로 인접토지소유자 공급이 불가피한 경우
- 학교용지, 공공청사용지 등 일반인 분양 불가한 공공시설용지를 국가 지자체 그밖에 법령 따라 해당시설 설치가능자에 공급하는 경우
- 경쟁입찰 또는 추첨결과 2회이상 유찰시
- 330㎥ 이하 단독주택용지 및 공장용지X – 추첨방법으로 분양 가능
- 주택법 따른 국민주택규모이하 주택건설용지, 공공택지X – 추첨방법
- 도시개발사업 필요비용
- 원칙시행자부담
- 이익받는 다른 지자체나 공공시설관리자가 일부 비용 부담가능
- 전부환지방식인 경우 전기시설공급자 2/3. 지중선로설치요청자가 1/3부담 (전부환지 아니면 지중선로는 전기공급자와 요청자가 각각 1/2)
- 시행자가 행정청인 경우 그 비용의 전부를 국고에서 보조하거나 융자가능
- 환지부지정처분: 토지소유자의 신청 또는 동의 따라 환지 지정 않거나 과소토지 예방위해 환지 지정 안하는 것-이 경우 임차권자 동의도 반드시 받아야 한다
- 조성토지등의 가격평가는 공인평가기간이 평가 후 토지평가심의회 심의거쳐야함
- 환지예정지 지정
- 환지처분까지 권리관계가 불안정하게 되어 있는 상태 해소 위한 것
- 토지의 소유권을 임시적으로 이전시키는 것◯×
- 소유권의 아무런 변동 없이 단지 사용수익권리를 부여하는 것
- 환지예정지 지정시 사용수익권이 종전토지→환지예정지로 이동(소유권이전X )
- 종전토지소유자나 용익권자등은 종전 토지사용수익이 금지되고 종전토지를 환 지예정지로 지정받은 자의 사용수익(권리행사) 방해불가
- 환지예정지 지정 효력발생일부터 환지처분 공고날까지 종전과 같은 권리행사
- 종전토지에 대한 일체 권리 상실 X -소유권은 종전같이 그대로 유지
- 종전의 토지에 대한 임차권자등이 있는 때에는 그 환지 예정지에 대해 그 권 리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정해야 한다
- 시행자는 환지를 지정하지 않기로 결정된 토지에 관해서 토지소유자 임차권자 등에게 날짜를 정해 그 날부터 그 토지 또는 그 부분의 사용 수익 정지가능
- 종전 토지 임차권자는 환지예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분 공고날까 지 환지예정지에 대해 종전 동일 내용 권리행사 가능
- 환지예정지를 지정한 경우 해당 토지의 사용에 장애가 될 물건이 그 토지에
있는 경우 그 토지의 사용을 시작한 날로 따로 정할 수 있다
- 당사자는 임차권 등의 목적인 토지에 환지예정지가 지정된 경우 임대료 지료 그밖의 사용료 등의 증감청구나 권리포기 가능
- 임차권의 목적인 토지에 관하여 환지예정지가 지정되어 임대차 목적 달성 불 가시 당사자는 권리포기등을 할 수 있는바 권리포기로 인한 손실은 당해사업 시행자에게 보상청구 할수 있다
- 시행자는 환지를 정하지 않기로 결정된 토지소유자 임차권자등에게 날짜정해서 그 날부터 그 토지 또는 그 부분의 사용 또는 수익 정지시킬 수 있다. 이 경우 30일 이상(15일이상X )의 기간을 두고 미리 토지소유자 또는 임차권자에게 알려야 한다
- 환지처분공고가 있더라도 종전토지에 전속하는 권리와 지역권은 소멸안한다(종전 토지의 모든 권리 소멸X )
- 도시개발구역 토지에 대한 지역권은 종전 토지에 존속한다. 다만 도시개발사업 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분 공고날이 끝나는때 소멸
- 도시개발사업으로 설치된 공공시설은 법령이나 시행규정, 정관 또는 규약에 규정 없으면 제주도지사 또는 시군구청장이 관리한다(시행자가 관리X )
- 환지처분은 행정상 또는 재판상 처분으로서 종전 토지에 전속하는 것에 관하여는 영향을 미치지 않는다(종전 토지에 전속하는 것에 관하여 영향 미친다X )
- 환지처분이 공고된날부터 60일이 경과한 때에는 임대료 지료 그밖의 사용료등의 증감청구할 수 없다
- 청산금제도
- 청산금은 환지처분이 공고된 날 다음날에 확정된다
- 환지를 정하거나 그 대상에서 제외된 경우 그 과부족분은 금전 청산해야함
- 토지면적의 규모 조정할 특별한 필요가 있어 환지를 정하지 아니하는 토지에 대하여는 환지처분 전이라도 청산금을 교부할 수 있다
- 청산금은 이자를 붙여 분할징수하거나 분할교부 할 수 있다
- 청산금 받을 권리나 징수권리는 5년 행사 안하면 시효 소멸한다
- 환지를 정한 경우 그 과부족분에 대해 청산금은 환지처분을 하는때에 결정해 야 하고 환지처분이 공고된 날의 다음날에 확정된다
- 시설설치
- 도로 및 상하수도시설은 지자체가 설치
- 전기, 가스공급시설 또는 지역난방시설은 그 지역 전기가스난방공급자가 설치
- 통신시설은 그지역 통신서비스 제공자가 설치
- 시행자가 설치비용부담시 지자체는 그의 설치의무 밖 도로 또는 상하수도 설 치사업을 대행할 수 있다
- 도시개발채권: 발행-시도지사(도시개발조합에서 발행X )
- 시도지사는 도시개발사업 또는 도시계획시설사업 위해 도시개발 채권발행가능
- 소멸시효는 상환일부터 기산해 원금5년, 이자2년이다
- 전자등록 하거나 무기명발행가능,
- 발행총액에 대해 행안부장관 승인 받아야 한다
- 상환기간: 발행일로부터 5년~10년 범위안에서 조례로 정한다
- 토지상환채권은 질권의 목적으로 할 수 있다
- 타인토지출입 손실보상
- 손실보상자와 손실입은자가 협의해야
- 협의성립않으면 당사자 일방은 관할 토지수용위 재결신청 가능
- 관할 토지수용위 재결불복시 중토수용위에 이의신청하거나 소송 선택가능
- 시행자가 행정소송시에는 보상금 공탁해야 한다
- 시행자제기 행정소송이 각하기각 또는 취하-법정이율에 따른 가산금 지급해야
- 부정한방법 시행자지정 받으면 3년이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
- 실시계획 미인가 사업시행 또는 사용허가 없이 준공전 사용하면 2년이하 2천이하
- 도시개발구역지정 조사측량 거부 또는 방행하면 1000과태료
- 조합이 도시개발업무 아닌 다른업무 하면 500과태료
- 지정권자는 도시개발사업의 효율적 추진을 위해 필요시 서로 떨어진 둘이상 지역 결합해서 하나의 도시개발구역으로 지정가능
- 도시개발구역을 둘이상의 사업시행지구로 분할하는 경우 분할 후 사업시행지구 면 적은 각각 1만㎡ 이상이어야 함
- 도시개발구역지정을 제안하는 자가 결합개발방식 적용하려는 경우에는 도시개발구
역에 포함될 서로 떨어진 지역별로 토지소유자 동의 받아야 한다
- 도시경관, 문화재, 군사시설, 항공시설등을 보호하기 위해 법령따라 토지이용이 제 한되는 지역이 오히려 결합개발이 필요한 곳이다. 이러한 지역이 1만㎡이상 포함 된 지역은 다른지역과 결합하여 하나의 도시개발구역 지정가능
- 결합개발요건에 해당하는 지역의 면적이 전체 30% 이상인 사업에 대해서는 기준 을 일부 완화해서 적용할 수 있다
- 결합개발방식의 도시개발사업에 대하여 건폐율 용적률, 건축심의 녹지, 부설주차장 등에 관한 기준 완하해서 적용할 수 있다
- 도시개발구역 지정 후 개발계획 수립하는 경우
- 개발계획공모
- 자연녹지지역에 지정할 때
- 도시지역 외지역 도시개발구역지정할 때
- 국토부장관이 균형발전 위해 관계중앙행정기관장과 협의하여 상업지역에 도시 개발구역 지정할 때
- 포함되는 주상공 면적의 합계가 전체도시개발구역 지정면적의 30프로 이하인 지역의 경우 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획을 수립할 수 있다
- 지정권자는 관계중앙행정기관의 장 등의 요청이 없더라도 직접 개발계획 변경가능
- 문화재보호계획을 변경하는 개발계획의 변경에는 환지방식의 개발계획 수립에 관 한 토지소유자 동의요건 적용 안함
- 보건의료시설 및 복지시설의 설치계획도 개발계획에 포함되어야 한다
- 세입자의 주거 및 생활안정 대책에 관한 사항은 도시개발구역 지정 후에 개발계획 의 내용으로 포함시킬 수 있다
- 도시군 기본계획이 수립되어 있는 지역에 대하여 개발계획을 수립하려면 개발계획 의 내용이 해당 도시군기본계획에 들어맞도록 해야한다
- 광역시장이 개발계획 변경하는 경우에는 그 도시개발구역을 관할하는 군수 또는 자치구청장에게 관계서류의 사본 송부하고 군수 자치구청장은 일반인 공람시켜야
- 도시개발구역의 지정은 도시개발사업의 공사완료공고일의 다음날에 해제된 것으로 본다
- 도시개발구역 공사완료로 도시개발구역 지정 해제의제된 경우 도시개발구역 용도지역은 해당도시개발구역 지정전 용도지역으로 환원 또는 폐지 간주◯×
- 자연녹지지역, 생산녹지지역 및 도시지역 외의 지역에 도시개발구역 지정시에는 도시개발구역 지정 후에 개발계획을 수립할 수 있다
- 330만㎡ 미만 규모의 도시개발구역을 지정 고시한 날부터 2년이 되는 날까지 개발 계획을 수립 고시하지 않는 경우에는 그 2년이 되는 날의 다음날 도시개발구역 지 정 해제로 본다
- 도시개발사업에 관한 시행자의 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다
- 시도지사가 실시계획 작성할때는 시군구청장의견 들어야 한다(국토부장관 의견X )
- 실시계획인가신청서에는 위치도가 첨부되어야 한다
- 관련 인허가등의 의제를 받으려는 자는 실시계획 인가를 신청하는 때에 해당 법률 로 정하는 관계서류를 함께 제출하여야 한다
- 지정권자가 아닌 시행자가 실시계획 인가 받은 후 사업비의 10%범위에서 사업비 를 증액하거나 감소시키는 것은 지정권자의 변경인가 안받아도 된다
- 실시계획을 고시한 경우 그 고시내용 중 국계법에 따라 도시군관리계획으로 결정 해야하는 사항은 같은 법에 따른 도시군관리계획이 결정되어 고시된걸로 본다
- 원형지: 도시개발구역안에서 도시개발사업으로 조성되지 않은 상태의 토지
- 원형지개발자(국가 및 지자체 제외)는 10년의 범위내에서 대통령령 정하는 기 간안에는 원형지 매각 할 수 없다. 지자체는 매각가능
- 도시개발구역 지정권자는 원형지 공급 개발의 승인시 교통처리계획 및 기반시 설의 설치등에 관한 이행조건 붙일 수 있다
- 원형지를 공장부지로 직접 사용하는 자를 원형지 개발자로 선정하는 경우 경 쟁입찰로 하며, 2회 유찰시 수의계약 가능
- 수용 사용 도시개발사업 시행자는 조성토지를 공급받는 자로부터 해당 대금의 전 부를 미리 받을 수 있다
- 수용사용 도시개발사업 시행자는 학교, 폐기물처리시설 설치위한 조성토지 공급시 해당토지의 가격을 감평 및 감평사에 관한 법률에 따른 감평업자가 정한 감평 가 격이하로 정할 수 있다.
- 수용사용 도시개발사업 시행자는 지자체에게 도시개발구역 전체 토지면적의 1/3이 내(1/2X )의 원형지를 공급하여 개발하게 할 수 있다.
- 도시개발법상 조성토지의 공급
- 시행자(도시개발구역 지정권자인 시행자는 제외)는 조성토지 등을 공급할 때 조성토지 등 공급계획을 작성 또는 변경해서 도시개발구역 지정권자에 제출해 야함(승인받아야X )
- 조성토지 공급시 주택법에 따른 공급택지의 공급은 추첨방법으로 분양가능
- 조성토지의 감정평가는 감평 및 감평사 법률에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 한다
- 공공청사용지를 지자체에 공급하는 경우에는 수의계약 가능
- 토지상환채권에 의하여 토지상환 하는 경우 수의계약으로 가능
- 도시개발사업 시행자는 국계법에 따른 기반시설 원할한 설치 위해 필요하면 공급대상자 자격을 제한할 수 있다
- 단독주택용지 330㎡ 이하 조성토지는 추첨으로 분양할 수 있다.
- 수의계약으로 조성토지 공급하기로 한 경우 공급신청량이 공급계획에서 계획 된 면적 초과한다고 해서 경쟁입찰 의한다는 규정없다
- 도시개발사업을 위한 토지수용 관하여 특별 규정 없으면 「공익사업 토지 취득 및 보상법」에 따른다(도시 및 주거환경정비법X )
- 수용의 대상이 되는 토지의 세부목록을 고시한 경우 공익사업 토지 취득 및 보상 법에 따른 사업인정 및 고시가 있었던 것으로 본다
- 환지계획
- 환지처분은 반드시 환지계획에 따라서만 행하게 된다
- 지정권자는 도시개발사업을 환지로 시행하려고 개발계획을 수립한때 시행자가 지자체면 토지소유자 동의 받을 필요 없다
- 지자체가 도시개발사업 전부를 환지로 할려면 도시개발사업 시행규정 작성해 야 한다
- 환지계획 시 적용되는 토지건축물의 평가액은 최초 환지계획인가 신청시를 기 준으로 하여 정하되, 환지계획의 변경인가를 받아 변경할 수 없다
- 조합인 시행자가 환지계획 작성시에는 제주도지사, 시군구청장 인가 받아야 함
- 환지계획에서 정해진 환지는 그 환지처분 공고 담날부터 종전토지로 본다
- 환지계획따라 환지처분받은자는 환지처분 공고된날 다음날(공고된날X ) 환지계 획 정하는 바에 따라 건축물 일부와 건축물있는 토지의 공유지분 취득한다
- 행정청인 시행자가 환지계획작성시 인가절차 필요없다(도지사 인가 필요X )
- 행정청아닌 시행자가 환지계획작성시에는 관할 제주도 시군구청장 인가받아야 함(지정권자 인가X )
- 포함사항: 환지설계, 필지별 환지명세. 필지별 권리별 청산대상토지명세, 체비 지 또는 보류지 명세,(청산금의 결정X )
- 환지계획시 고려사항: 위치, 지목, 면적, 토질, 수질, 이용상황, 환경 종합고려 해야(형태X )-환지뿐만아니라 종전토지 위치 지목 면적 등의 종합고려해야
- 청산금의 결정은 환지처분할 때 결정해야 한다. 다만 환지 대상에서 제외한 토 지에 대하여는 청산금 교부 때 결정할 수 있다
- 환지계획인가: 제주도지사, 시군구청장(시도지사X )
- 행정청 아닌 시행자가 환지계획 작성할 때에는 특별자치도지사 시군구청장의 사후인가(사전검토X )를 받아야 한다
- 환지로 지정된 토지나 건축물을 금전으로 청산하는 내용으로 환지계획 변경하 는 것은 인가를 받지 않아도 되는 경미한 변경
- 토지소유자 신청 또는 동의 있을 때 당해 토지의 전부 또는 일부에 대해 환지 정하지 않을 수 있다. 다만 당해토지 임차권자 등이 있으면 동의받아야 한다
- 토지소유자의 환지제외 신청이 있더라도 해당 토지에 관한 임차권자등이 동의 하지 않는 경우에는 해당 토지 환지에서 제외할 수 없다
- 환지예정지 지정이 있으면 종전 토지의 임차권자 등은 환지예정지에 대해 종 전과 같은 내용의 권리를 행사 할 수 있다
- 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 환지처분이 공고된 날이 끝나는때 소멸(공고된 날 다음날이 끝나는때X )
- 행정청 아닌 시행자가 인가받은 환지계획 중 종전 토지 합필 토지 분필로 환 지명세가 변경되는 것 변경인가 필요X -경미한 변경
- 환지계획의 비례율=조성토지 평가액합계-총사업비/환지전 토지평가액합계
- 환지계획구역 평균토지부담률=보류지면적-시행자에 무상귀속되는 공공시설면적/환 지계획구역면적-시행자에게 무상귀속 되는 공공시설면적
- 지정권자가 시행자가 아닌 경우 시행자는 지정권자의해 준공검사 받은때에는 60일 내에 환지처분 해야한다
- 지정권자가 시행자인 경우 공사완료공고 있은때에는 60일 이내 환지처분 해야한다
- 시행자가 환지처분 하고자 할때는 환지계획에서 정한사항을 토지소유자에게 알리 고 관보 또는 공보에 공고해야 한다
- 도시개발사업 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분 공고된 날이 끝 나는때 소멸(공고된 날 다음날이 끝나는 때X )
- 도시개발사업의 시행자는 환지처분이 공고된 날부터 환지등기가 있을때까지 다른 등기 할 수 없다. 다만 등기신청인이 확정일자가 있는 서류에 의해 환지처분의 공 고일 전에 등기원인이 생긴 것임을 증명한 경우에는 등기할 수 있다
- 토지부담률
- 환지계획구역 안의 토지소유자가 도시개발사업을 위해 부담하는 토지비율
- 토지부담률은 사업시행자가 산정한다
- 환지계획구역의 외부연결되는 환지계획구역 안의 도로로 너비 25미터 이상의 간선도로는 토지소유자가 도로부지를 부담하고 지자체가 공사비 보조해 건설 할 수 있다
- 환지구역 내 토지소유자의 2/3이상이 동의하는 경우 60%초과해서 정할수 있음
- 해당 환지구역의 특성 고려해 지정권자가 인정하는 경우 평균토지부담률을 60%까지 할 수 있다
- 체비지
- 시행자는 도시개발사업 필요한 경비충당위해 보류지중 일부 체비지 지정가능
- 시행자는 도시개발사업 비용 충당 위해 체비지 용도로 지정된 환지예정지를 사용수익처분할 수 있다
- 이미 처분된 체비지는 그 체비지 매입자가 소유권이전등기 마친때 소유권취득
- 지정권자는 도시개발사업의 조성토지등이 그 사용으로 인해 사업시행에 지장
없는 경우 준공 전에 사용허가 할 수 있다
- 시행자는 준공전에 지정권자의 사용허가 받지 않고 조성토지인 체비지 사용가 능(체비지의 사용은 지정권자의 사용허가 대상이 아니다)
- 체비지는 언제나 사업시행자에게 소유권이 귀속되고 보류지는 환지계획에서 정한 자에게 소유권이 귀속된다
- 보류지는 환지계획에서 정한자가 환지처분이 공고된 날의 다음날 해당소유권취득
- 체비지는 환지처분이 공고된 날의 다음날에 시행자가 소유권을 취득하되 이미 처 분된 체비지는 그 체비지 매입한 자가 소유권이전등기 마칠 때 소유권취득한다
- 행정청인 시행자가 체비지나 보류지를 처분하는 경우 국가 또는 지자체의 재산처 분에 관한 법령이 적용되지 않는다
- 시행자는 규약으로 정하는 목적 위해 일정토지를 환지로 정하지 않고 보류지로 정 할 수 있다
- 군수는 주택법에 따른 공동주택 건설 촉진위해 필요하면 체비지 중 일부를 같은지 역에 집단으로 정하게 할 수 있다
- 입체환지
- 시행자가 토지소유자 동의 받아(반드시 신청 받아야 함) 환지목적인 토지에 갈 음해 건축물 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 지정 교부하는 환지
- 입체환지는 도시개발사업 원할한 추진위해 특히 필요한 경우 예외적 인정된다
- 환지에 갈음하는 건축물 및 그 건축물이 있는 토지의 공유지분은 그 시행자가 처분할 권리를 갖는 것이어야 한다
- 입체환지에 대한 임차권 등 그밖에 사용 수익권자의 동의는 필요없다
- 입체환지가 있으면 종전 토지 저당권은 환지처분 공고된날 다음 날부터 그 건 축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다
- 환지계획 따라 입체환지 처분받은 자는 환지처분이 공고된날 다음날에 환지계 획 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지 공유지분취득
- 시행자는 환지방식 적용되는 도시개발구역에 있는 조성토지등의 가격평가 시 토지 평가협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 감정평가업자가 평가해야 한다
- 행정청인 시행자가 환지계획을 정하려고 하는 경우 해당 토지의 임차권자는 공람
기간에 시행자에게 의견서 제출할 수 있다
- 시행자는 환지방식 도시개발사업에 관한 공사 완료시 지체없이 이를 공고하고 공 사관계서류를 일반이들에게 공람해야 한다
- 도시개발구역의 토지소유자 또는 이해관계인은 공사완료 후 공사관계서류 공람기 간내 시행자에게 의견 제출 할 수 있다
- 도시개발사업 필요비용은 도시개발법이나 다른 규정없으면 시행자가 부담한다
- 시행자가 지자체인 경우 공원녹지의 조성비 전부를 국고보조하거나 융자가능
- 시행자는 공동구 설치하는 경우 다른 법률에 따라 그 공동구에 수용될 시설을 설 치할 의무가 있는자에게 공동구 설치비용 부담시킬 수 있다
- 도시개발사업에 관한 비용부담에 대해 대도시장과 시도지사간 협의가 성립되지 않 으면 행안부장관 결정 따른다(기재부장관X )
- 국토부장관 또는 지자체가 시행자인 경우 그가 시행한 도시개발사업으로 인해 이 익을 받는 지자체에 비용일부를 부담시킬 수 있다
- 행정청인 시행자는 그가 시행한 도시개발사업으로 인해 이익받는 공공시설관리자 에게 비용일부 부담시킬 수 있따
- 도시개발구역 바깥에 기반시설 설치하는 경우 비용부담계획은 개발계획에서 정해 진다(시행자에게 비용일부 부담시킬 수 있다X )
- 도시개발특별회계에서 도시개발사업의 공사비를 보조 또는 융자 할 수 있다
- 토지소유자 및 조합은 공공시설의 귀속에 의해 발행한 수익금을 그 개발계획으로 정해진 목적에 사용해야 하는 제한을 받지 않는다
- 국가, 지자체, 공공기관, 지방공사는 공공시설 귀속에 의해 발생한 수익금은 그 개 발계획 으로 정해진 목적따라 사용해야 한다
- 체비지의 매각대금과 청산금의 징수금은 그 도시개발사업의 목적이 아닌 다른 목 적으로 사용할 수 없다
- 지자체 또는 공공시설관리자의 부담금은 그 도시개발사업의 목적이 아닌 다른 목 적으로 사용할 수 없다
- 도시개발사업 수익금 등의 집행잔액은 도시개발특별회계에 귀속된다
- 지정권자가 시행자가 아니면 도시개발구역 통신시설 설치는 특별사정 없는한 준공
검사 신청일까지 끝내야 함
- 전부환지방식-전기시설 지중선로 설치를 요청한 사업시행자와 전기공급자는 각각 1/3, 2/3 비율로 설치비용 부담
- 지정권자인 시행자는 그가 시행한 사업으로 이익얻는 시도에 비용 일부부담시킬수 있다(전부부담은X )
