- 광역도시계획
- 광역계획권(특별시 또는 광역시X )의 장기발전방향 제시한 계획
- 수립권자:원칙-시장군수, 예외-시도지사, 국토부장관 공동수립가능(광역시장X )
- 도지사는 시장군수가 협의거쳐 요청한 경우 단독 광역도시계획 수립 가능
- 공청회는 광역계획권 단위로 개최 하되 필요시 광역계획권을 수개의 지역으로 구분하여 개최할수 있다
- 둘이상의 지자체의 관할구역대상으로 지정한다X (구는 독립지정대상이 아니다)
- 국토부장관이나 도지사가 지정한다(시도지사X )-수립기준은 국장이 정한다
- 광역계획권의 지정은 도시군관리계획에 의하지 않는다
- 광역계획권 지정할때에는 도시계획위원회 심의를 거쳐야 한다
- 광역계획권의 경우 지정실효제도가 없다
- 1년단위로 수립X -계획기간도 따로 정해져 있지 않다
- 도지사가 수립- 원칙 국토부장관 승인받아야(수립변경시 상급기간 승인 필수) 도지사가 시장군수요청으로 관할 시장군수와 공동으로 광역도시계획 수립하는 경우에는 국토부 승인 안받고 가능하다
- 시장군수가 광역도시계획 수립하거나 변경하려면 도지사 승인 받아야 한다
- 광역계획권을 지정한날부터 3년이 경과할때까지 시도지사로부터 광역도시계획 에 대해 승인신청이 없는 경우에는 국토부장관이 수립한다
- 중앙행정기관장은 국토부장관에게 광역계획권 변경 요청 가능
- 광역계획권은 인접한 둘이상 특광시군의 관할구역단위로 지정해야 하며 그 관 할 구역의 일부만을 광역계획권에 포함시킬 수 있다
- 광역계획권이 같은 도의 관할구역에 속한 경우 관할 시장군수가 공동으로 광 역도시계획을 수립해야 한다
- 광역도시계획을 시도지사가 공동수립시 내용협의가 안될때에는 공동 또는 단 독으로 국장에게 조정신청 할 수 있다.
- 광역도시계획 기초조사로 손실받은자 행위자가 속한 행정청이 손실보상해야
- 국토부장관이 지정하려면 중앙도시계획위 심의거쳐야(지방도시계획위X )
- 도시군계획: 특광특특시군의 관할구역에 대해 수립하는 공간구조와 발전방향에 대 한 계획으로 도시군기본계획과 도시군관리계획으로 나뉜다(광역도시계획X )
- 광역시에 있는 군은 제외한 특광특특시군 관할구역 계획
- 특광특특시군는 관할구역에 대해 도시군기본계획을 수립해야한다. 다만 수도권에 속하지 않고 광역시와 경계를 같이하지 않는 시군으로서 인구 10만이하인 시군은 도시군기본계획 안할 수 있다
- 도시군기본계획
- 수립:특광특특시군-승인권자 도지사
- 법적성질은 행정규칙(법규명령X , 행정지도X , 확약X )
- 시장군수가 도시군기본계획 수립하는 때에는 미리 시군의회의견 들어야 한다
- 특광특특시군수는 5년마다 도시군기본계획 타당성여부 재검토정비해야(3년X )
- 도시개발에 관한 장기구상으로 개괄적 추상적으로 작성한다(구체적X 상세X )
- 특별시장 광역시장이 수립한 도시군기본계획은 승인절차 필요없다.
- 시장군수가 수립한 도시군기본계획은 도지사 승인받아야 한다
- 공정회는 필수절차: 수립할때는 기본 변경할때도 공청회는 필수
- 필요한 경우 인접시군 관할구역 포함해서 도시군기본계획 수립할 수 있다
- 도시군기본계획 입안일부터 5년이내 토지적성평가를 실시한 경우 토지적성평 가 안해도됨
- 시장군수가 도시군기본계획 변경하려면 도지사 승인후(협의X ) 지방도시계획위 심의 거쳐야 함
- 도시군관리계획
- 입안권자: 원칙 특광특특시군수(도지사, 구청장X )/예외 국토부, 해수부, 도지사
- 결정권자: 시도지사, 시장군수, 대도시시장/ 예외 국토부장관
- 계획결정 효력발생: 지형도면고시한 날(다음날X )
- 도시지역 축소 따른 용도지역 변경을 도시군관리계획으로 입안 경우에는 주민 및 지방의회 의견청취 생략 가능하다
- 국가계획과 관련하여 국토부장관이 입안한 도시군관리계획은 국토부장관이 결정함
- 용도지역을 다시 세부 용도지역으로 나누어 지정하려면 도시군관리계획으로 결정
- 시장군수가 입안한 지구단위계획구역의 지정 변경관한 도시군관리계획은 시장군수 가 직접 결정
- 시도지사가 지구단위계획 결정하려면 시도 건축위와 도시계획위가 공동으로 하는 심의 거쳐야 한다
- 도시군관리계획의 내용(결정사항)
- 용도지역 용도지구 지정 또는 변경(ex농림지역 산업개발진흥지구 지정)
- 개발제한구역, 도시자연공원구역, 수산자원보호구역, 시가화조정구역 지정,변경
- 기반시설의 설치, 정비 또는 개량(ex 장사시설 설치계획)
- 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획(ex도시개발법따른 유통단지조성사업)
- 지구단위계획구역 지정 또는 변경계획,지구단위계획, (ex용적률 완화)
- 입지규제최소구역 지정 또는 변경, 입지규제최소구역계획
- 개발밀도관리구역지정◯×
- 공원, 녹지, 유원지 등의 공간시설 설치에 관한 계획은 도시군관리계획에 속한다
- 도시지역의 축소따른 용도지역의 변경하는 도시군관리계획 입안 주민의견 청취 생 략 가능
- 시도 도시계획위원회는 시도지사가 입안한 도시군관리계획안을 심의(결정X )한다. 도시계획위원회는 도시계획 결정권자가 아니다
- 도시군관리계획 입안시 환경성검토 필요없는 것
- 해당지구단위계획구역이 도심지에 있는 경우
- 해당지구단이계획구역 안의 나대지 면적이 구역면적의 2%에 미달하는 경우
- 해당지구단위계구역 또는 도시군계획시설부지가 다른 법률 따라 지역지구등으 로 지정되거나 개발계획이 수립된 경우
- 해당지구단위계획구역의 지정목적이 해당구역을 정비또는 관리하고자 하는 경 우로서 지구단위계획의 내용에 너비12미터 이상 도로설치계획이 없는 경우
- 전략환경영향평가대상인 도시관리계획 입안하는 경우
- 개발제한구역 안 기반시설, 도시개발사업은 환경성검토 해야함
- 도시군관리계획 주민입안 제안 가능한 것((★기지개공유는 산업유통과로)
- 기반시설 설치 정비개량사항
- 지구단위계획구역의 지정 및 변경, 지구단위계획수립 변경
- 개발진흥지구중 공업기능 또는 유통물류기능등을 집중 개발정비 위한 개발진 흥지구로서 산업유툥개발진흥지구
- 용도지구 중 해당용도지구에 따른 건축물이나 그밖의 시설의 용도, 종류 및 규 모 등의 제한을 지구단위계획으로 대체하기 위한 용도지구 지정 및 변경사항
- 주민의견 청취관한 사항은 대통령령기준으로 지자체 조례로 정한다
- 제안 위한 토지소유자 동의 비율
-기반시설 설치정비 개량: 대상 토지면적 4/5 이상
-그 외: 대상토지면적의 2/3이상
- 계획변경 구하는 소송은 불가하나 제안거부에 대한 행심이나 소송제기는 가능
- 제안서에는 도시군관리계획도서와 계획설명서 첨부해야 함
- 광역도시계획,도시군기본계획 수립절차: 기초조사 – 입안(계획안작성) – 공청회 – 의견청취(시도의회 및 시장군수) – 승인신청- 협의, 심의(해당도시계획위) – 승인 – 송부 – 공고공람
- 도시군관리계획 수립절차: 기초조사 – 입안 – 주민의견청취(공청회X ) – 지방의회 의견청취 – 결정신청(직접하는 경우제외) -협의, 심의(도시계획위) – 결정고시(결정 권자) – 공람(특광특특시군)(국토부 장관X )
- 도시군계획사업: 도시군관리계획 시행위한 사업
도시군계획시설사업, 도시개발사업, 주거환경정비사업, 재개발사업, 재건축사업
- 광역도시계획과 도시군기본계획은 행심과 행소의 대상◯×
- 도시군관리계획은 처분이므로 행심과 행소대상이 된다
- 광역도시계획과 도시군기본계획에는 공청회가 필수-도시군관리계획은 공청회 ◯×
- 급하면 도시군기본계획과 관리계획 함께 입안가능하다
- 지형도면의 결정과 고시
- 통상 지적이 표시된 지형도에 도시군관리계획 사항을 명시한 도면 지형도면은 원칙적으로 특광특특시군수가 작성-국장이 하는 경우도 있음
- 다만 국토부장관 또는 시도지사가 도시군관리계획 입안시에는 특광특특시군 의견들어 직접 지형도면 작성가능
- 축척:1/500이상 1/1500이하
- 대도시시장이 아닌 시장군수가 작성한 지형도면은 도지사 승인받아야 한다
- 지형도면의 작성 및 승인은 도시계획위 심의 필요 없다
- 지적과 지형 불일치등 지적도 활용이 곤란한 경우 도시군관리계획 고시일(결 정일X )부터 2년이 되는 날까지 지형도면을 고시해야 한다. 고시 안하면 2년 되는 날의 다음날부터 지정 효력 잃는다
- 토지소유자에 개별통보 필요는 X – 특광특특시군수는 지형도면 고시,공람해야
- 택지개발촉진법에 따른 택지개발지구로 지정고시 되었다가 택지개발사업 완료로 지구지정이 해제되면 그 지역은 지구 지정 이전 용도지역으로 환원된다◯×
-개발사업의 완료로 해제되는 경우는 환원되지 않는다
- 관리지역서 농업진흥지역으로 지정고시된 지역은 농림지역 결정 고시된걸로 본다 (자연환경보전지역X )
- 도시지역이 세부 용도지역으로 미지정-용도지역 용적률 규정은 보전녹지지역 적용
- 관리지역중 세부용도 미지정 용적률은 보전관리지역 규정적용(계획관리X )
- 용도지역이 지정되지 않은 지역에 대해서는 건축제한, 건폐율 용적률의 규정을 적 용함에 있어 자연환견보전지역(20/80)의 규정을 적용한다(보전녹지20/80X )
- 복합용도지구지정: 일반주거, 일반공업, 계획관리에만(일반상업X ) 가능
- 도시자연공원구역은 시도지사 또는 대도시시장이 지정한다(국토부장관지정X )
- 도시자연공원구역의 지정에 관한 필요사항은 따로 법률로 정한다.
- 도시자연공원구역 지정은 도시군관리계획사항(광역도시계획X )
- 시도지사는 도시자연공원구역에서 해제되는 구역 중 계획적인 개발이 필요한 지역 의 전부 또는 일부에 대해 지구단위계획구역을 도시군관리계획으로 지정할수있음
- 국토부장관이 용도지역 지정하는 경우에는 도시군관리계획으로 결정한다
- 시도지사는 도시자연공원구역의 변경을 도시군관리계획으로 결정할 수 있다
- 시도지사는 직접 또는 행정기관장 요청받아 시가화조정구역의 지정을 도시군관리 계획으로 결정할 수 있다
- 수산자원보호구역은 해수부장관이 도시군관리계획으로 결정(국토부장관X )
- 유치원, 특수학교 및 대안학교 제외한 학교는 도시군관리계획결정에 따라 설치
- 도시지역에 설치하려는 기반시설로서 「도시공원 및 녹지등에 관한 법률」따라 점 용 허가대상이 되는 공원기반시설은 도시군관리계획으로 결정하지 않고 설치 가능
- 관계 특광 또는 시장군수는 협약체결하거나 협의회 구성하여 광역시설 설치관리 할 수 있다(도지사, 구청장X )
- 도시군계획 시설결정이 고시된 도시군계획시설에 대해 그 고시일부터 20년 경과까 지 사업안하면 그 고시일부터 20년 되는 날의 다음날(되는날X ) 그 효력 잃는다
- 장기미집행 도시군계획시설부지 매수청구권
- 매수결정알린날부터 2년이내 매수 안해주면 토지소유자는 개발행위허가받고 토지에 일부 건축물 공작물 설치가능
- 매수가격 및 절차는 공취법 준용
- 매수청구 거부당한 토지 개발행위허가받아 설치할 수 있는 건축
- 3층이하 단독주택(다중, 다가구, 공관은 제외)
- 3층이하 1종, 2종 근생(다중생활시설, 단란주점, 노래연습장, 안마시술소 제외)
- 공작물
- 甲소유의 토지는 A광역시 B구에 소재한 지목이 대인 토지, LH를 사업시행자로 하 는 도시군계획시설부지다. 해당 甲소유 토지의 매수청구권이 인정되는 경우
- 해당토지의 매수의무자는 LH(B 구청장X )
- 매수청구대상은 토지며 그 토지의 건축물 및 정착물 포함된다
- 매수의무자가 지자체인 경우만 도시군계획시설 채권발행가능-LH는 불가
- 매수의무자는 매수청구 받은 날부터 6개월 이내 매수여부 결정하여 甲과 A광 역시장에 알려야 한다
- 매수청구에 대해 매수 안하기로 결정한 경우 다세대주택(공동주택) 건축불가
-3층이하 단독주택, 1종, 2종 근린 그리고 공작물만 허가받아 가능 (단 2종 중 다중시설, 단란, 노래, 안마는 제외)
- 개발행위허가: 도지사랑 구청장은 못해-도시군계획사업, 도시개발사업 의한 개발행 위는 허가 필요X – 도시개발사업은 도시군계획사업에 해당된다
- 개발행위 허가기준: 자금조달계획X -돈은 절대로 허가기준◯×
- 도시군계획으로 경관계획이 수립되어있는 경우 그에 적합할 것
- 공유수면매립의 경우 매립목적이 도시군계획 적합할 것
- 도시군계획조례가 정하는 도로 너비 기준 적합할것
- 개발행위허가대상
- 건축(허가 신고 대상 아닌 건축은 X )
- 절토, 성토, 정지, 포장 등의 토지형상변경, 공유수면매립 (비포장 45cm이내 절토성토는 X )
- 인공시설물 설치
- 녹지 관리지역 또는 자연환경 보전지역 내 건축물 울타리 안에 위치하지 않은 토지에 물건 1개월이상 적치
- 농림지역 육상양식장 비닐하우스(농립어업용 비닐하우스는X )
- 도시군계획사업 의한 개발행위◯×
- 조성 완료된 기존대지에서 건축물 그밖의 공작물 설치위한 토지굴착◯×
- 행정재산중 용도폐지되는 부분의 분할◯×
- 토지의 일부 공공용지로 하기 위해 토지분할◯×
- 경작을 위한 형질변경은 아예 개발 행위허가에서 제외되어있다
- 전답사이의 지목변경 수반하는 경작위한 토지형질변경은 개발행위허가대상◯×
- 개발행위 중 허가자에게 준공검사 받아야 하는 것
- 건축 또는 공작물 설치, 토지형질변경(절토, 성토, 정지, 포장), 토석채취 (토지분할, 물건 적치는 준공검사X )
- 개발행위허가 받은 후 건물 연면적을 5% 범위내에서 확대하려면 변경허가받아야 (5%범위내 축소랑 사업기간 축소는 변경허가 필요 없음)
- 개발행위허가 신청받은 후 15일 이내 처리해야한다-특광특특시군수가 15일 경과때 가지 허가 또는 불허가 소리가 없다하여 개발행위 허가가 있는 것으로 간주◯×
- 국토부장관이 개발행위허가를 제한하려는 경우에는 미리 관할 시장군수의 의견 들 어야 하며 중앙도시계획위 심의 거쳐야 한다
- 최장5년간(1회에 한해 2년이내) 개발행위허가 제한할수 있는 지역
- 도시군관리계획 수립지역으로 도시군관리계획결정 시 용도지역, 지구, 구역 변 경이 예상되고 개발행위 허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역
- 지구단위계획, 기반시설부담구역으로 지정된 지역
- 녹지지역 또는 계획관리지역으로서 수목이 집단생육되고 있거나 조수류등이 집단 적으로 서식하고 있는 지역에 대해서는 시장군수는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 1회에 한해 3년이내에 기간동안 개발행위 허가 제한가능(농림, 생산관리X )
- 주변 환경 경관 미관 문화재등이 크게 오염되거나 손상우려 있는지역-1회에 한해 3년이내 개발행위허가 제한가능(연장불가)
- 행정청 아닌자가 재해복구 또는 재산수습 응급조치 한 경우 행위자는 1개월이내 허가권자에게 신고해야 함
- 허가권자가 개발행위 하려면, 개발행위 시행지역에서 이미 시행되고 있는 도시군 계획사업 시행자의 의견 들어야 함 (동의받아야 함X )
- 허가권자가 개발행위 조건 붙이려면 미리 신청자의 의견 들어야 한다
- 지자체가 시행하는 개발행위에는 이행보증금 예치않아도 된다
- 개발행위허가받은자가 기존 공공시설 대체 새로 설치한 공공시설의 귀속은?
- 새로운 공공시설은 그 시설 관리할 관리청에 무상귀속된다
- 개발행위자가 행정청인 경우 종래 공공시설은 그 허가받은자에 무상귀속된다
- 개발행위자가 행정청이 아니면 새로운 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위 에서 허가받은자에게 종래의 공공시설 무상 양도 할 수 있다
- 개발허가 내용에 공공시설 귀속사항이 포함되어 있는 경우 특광특특시군은 개 발행위허가 하기전에 그 관리청 의견 들어야 한다
- 개발행위 허가받은자가 행정청인 경우 준공검사 받은 후 시설 종류와 토지세 목을 관리청에 통지한때에, 행정청이 아닌 경우 준공검사 받은 후 관리청에 사 업완료 통지를 한때 공공시설의 귀속이 이루어진다. 이는 법률규정에 의한 물 권변동으로 등기하지 않더라도 물건변동의 효력 발생한다
- 개발밀도관리구역
- 지정권자: 특광특특시군
- 건폐율 용적률 강화위해 지정기준은 국장이 정한다-현재용적률만 1/2내 강화
- 지정기준: 무조건 해야 하는건 아님 할수 있는것 도로가 너무 안좋아 차량통행이 현저하게 안좋은 지역
지역 도로율이 국토부령이 정하는 용도지역별 도로율에 20%이상 미달지역 향후 2년내 그 지역 하수발생량, 수도수요량이 시설용량 초과예상지역 향후 2년내 지역학생수가 학교수용능력 20%이상 초과예상지역
- 개발밀도관리구역의 지정에 관한 계획은 도시군관리계획의 내용이 아니다
- 개발밀도관리구역 지정 변경시에는 지방도시계획위 심의 거쳐야 한다
- 기반시설의 용량이 부족할 것으로 예상되는 지역중 기반시설 설치 곤란한 지 역에 대해 지정
- 지정권자: 특광특특시군
- 기반시설부담구역
- 기반시설설치비용 부과 대상 건축행위: 200제곱미터 초과 건축물 신증축
- 법령개정으로 행위제한 완화되는 지역은 기반시설부담구역으로 지정해야함
- 녹지와 폐기물, 재활용시설은 기반시설부담구역 설치필요한 기반시설 해당
-도로, 공원, 상하수도, 학교(대학제외)도 해당
- 주택법따른 리모델링 건축물은 기반시설 철비비용 부과대상 아니다
- 기존건물 철거하고 신축하는 행위가 설치비용부과대상인 경우 기존건축물 초 과하는 부분만 부과대상이다
- 기반시설부담구역 지정가능 지역
- 법령 개정으로 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역
- 용도지역 등의 변경 또는 해제로 행위제한이 완화되는 지역
- 전년도 개발행위건수가 전전년도 대비 20%이상 증가한 지역-지정해야함
- 전년도 인구증가율이 그지역 속하는 특광특특시군의 전년 증가율보타 20%이상 높은 지역
- 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역 또는 공원에서 해제된 지역 은 기반시설부담구역이 아닌 지구단위계획구역으로 지정할 수 있는 지역
- 기반시설 유발 시설 제외시설
- 유치원, 임대주택, 주한 국제기국 소유 건물, 지구단위 계획수립지역 건축물
- 상업지역 농수산물 집하장◯×
- 기반시설부담구역에서 기반시설설치비용 산정 기반시설유발계수
- 판매시설:1.3
- 종교시설:1.4
- 제2종근린:1.6
- 위락시설:2.1
- 기반시설부담구역과 개발밀도관리구역을 중복지정 할 수 없다
- 건축물의 건축제한 관련 개별법률
- 농공단지-산업입지 및 개발법(산업집적 활성화 및 공장설립 법X )
- 농림지역 중 보전산지-산지관리법
- 자연환경보전지역 중 상수원보호구역-수도법
- 자연환경보전지역 중 지정문화재, 천연기념물과 그 보호구역 –문화재보호법(관 광진흥법X )
- 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우 그 대지 중 용도지역에 있는 부 분이 330㎡ 이하면우 그 대지 전체에 각 용도지역별 용적률 가중평균한다
- 건폐율외우기(FEAT. 서경석)
- 주거지역: 주에 567은 삼5하며 살자
- 상업지역: 상9야 왜 그렇게 색을 8리8리 7해?
- 공업지역: 오늘 공장 공7어
- 나머지: 나2가 몇인세 계관4살아?
- 용적율 외우기(FEAT. 서경석)
- 주거지역: 준5헤어! 주거는 100플5지 (전일준, 준주거만 500)
- 공업지역: 공부는 300플5지
- 상업지역(중일유근)과 나머지:
일오이상이 나팔을 불자 계백장군이 자생하더라 녹지에서
1500-200 상업지역, 나머지 80, 계획관리 100, 자연녹지100, 생산녹지100
- 건폐율과 용적률 최대한도
- 주거지역:70/500
- 상업지역:90/1500
- 공업지역:70/400
- 녹지지역:20/100
- 자연환경보전지역, 농림지역:20/80
- 관리지역:40/100
- 용도지역별 건축제한 핵심
- 준주거, 상업, 준공업지역 및 계획관리는 건축할 수 없는 건축물을 규정하고 나머지 용도지역은 건축할 수 있는 건축물 규정하고 있다
- 아파트 가능: 2종전용, 2종일반, 3종일반, 준주거-준공업 중상 일상 근상은 상 황따라 가능
- 아파트 불가: 유통상업지역(80/1100), 1종전용주거(50/100), 1종일반주거(60/200), 관리지역(20/80), 농림지역(20/80), 자연환경보전지역(20/80)
- 건물 층수제한
- 제1종일반주거(60/200), 녹지, 관리, 자연취락지구: 4층이하
- 제2종일반주거(60/250): 도시군 계획조례 정하는 층수 이하
- 계획관리지역(40/100)에서 휴게음식점, 제과점, 일반음식점 및 숙박시설은 국토 부령 정하는 기준 해당하는 지역이어야 한다
- 자연환경보전지역(20/80)에서 조례따른 건축허용 지역은 수질오염 및 경관훼손 우려없다고 인정하는 조례로 정한 지역에 한한다
- 유통상업지역(80/1100), 전용공업지역(70/300): 단독주택 건축불가
- 유통상업지역(80/1100), 전용공업지역(70/300), 보전녹지(20/80): 다가구주택 불가
- 1종근린시설은 일반적으로 모든 용도지역에서 건축가능하나 다음은 일부불가 휴게음식점, 제과점: 보전관리, 생산관리, 농림지역, 자연환경보전지역 건축불가 이용원, 미용원, 목욕탕, 세탁소, 의원등등, 탁구장, 체육도장, 지역아동센터: 자연 환경보전지역 건축불가
- 전용주거, 보전녹지, 보전관리, 농림지역, 자연환경보전: 판매시설건축불가
- 초등학교-전용공업지역 건축불가
- 중고등교-전용공업지역, 농림지역, 자연환경보전지역 건축불가
- 숙박시설-준주거, 상업, 준공업, 자연녹지 및 계획관리만 설치가능 그중 준주 거와 자연녹지 계획관리는 극히 예외적인 경우만 설치가능
- 위락시설은 상업지역만 건축 가능
- 공장-전용주거, 유통상업, 보전녹지, 보전관리, 농림지역, 자연환경보전지역 건 축불가
- 1종전용주거-체육도장, 의원, 소방서(1종근린, 1000이하)/, 다세대주택가능(사진관 은 2종근린으로 전용주거지역 불가)
- 제2종전용주거 설치할 수 있는 근생시설은 1000이하에 한한다(종교집회장, 공공도 서관)-고등학교와 노유자 시설은 그냥 가능
- 숙박시설은 규모상관없이 1종일반주거 건축불가(공장, 발전소, 창고, 문화집회시설 은 면적따라 가능할수도 )
- 2종근생중 단란주점은 3종일반주거에 건축불가(종교집회장, 운동시설, 창고 가능)
- 자연녹지지역에서는 연립주택 및 다세대주택은 조례따라 건축할 수 있으나 아파트 는 무조건 불가하다
- 계획관리지역 무조건 불가-위락시설, 아파트, 업무시설, 4층 초과건축물-위험물저 장 및 처리시설은 조례따라 설치할수도 있다
- 농림지역 무조건불가-휴게음식점, 아파트, 고등학교, 숙박시설-묘지관련시설은 조 례따라 가능할 수도 있다
- 2종전용주거지역은 공동주택 보호지역으로 일반음식점 건축할 수 없다
- 전용공업, 자연녹지, 1종일반주거, 계획관리: 일반음식점 가능
- 2종전용주거지역에 설치할 수 있는 2종근생은 종교집회장에 한한다. 독서실은가능
- 편리한 주거환경: 일반주거지역으로 제2종근생인 동물미용실은 건축불가(전용주거 는 양호한 주거환경)
- 공동주택 중심의 양호한 주거환경보호: 제2종 전용주거지역(제2종 일반주거지역X )
- 지구단위계획 또는 관계법률에 따른 개발계획 수립 안한 개발진흥지구에서는 개발 진흥지구의 지정목적 범위에서 해당 용도지역에서 허용되는 건축물 건축가능
- 일반주거지역에 지정된 복합용도지구안에서는 장례시설, 안마시술소, 공장 불가
- 입지규제 최소구역으로 지정지역-건축법 따른 특별건축구역으로 지정된 것으로 봄
- 도시군관리계획 결정권자는 도시군기본계획 따른 도심 부도심 또는 생활권 중 심지역과 그 주변지역 전부 또는 일부를 입지규제 최소구역 지정가능
- 주차장법 따른 부설주차장 설치관한 규정 적용 안할수 있다
- 국계법 따르지 않고 정할수 있다X -입지규제최소규역은 무조건 국계법
- 시가화조정구역의 지정에 관한 도시군관리계획 결정당시 이미 사업 착수한 자는 당해 도시군관리계획 관계없이 그 사업 계속가능X -3개월안 입안권자에 신고해야
-그렇다고 허가 다시 받아야 하는것도 아님
- 도시군계획시설사업 단계별 집행계획(시간계획)
- 수립권자 및 시행자: 특광특특시군, 예외 국토부장관, 도지사 가능
- 실시계획의 인가: 국토부장관, 시도지사나 대도시 시장
- 단계별 집행계획은 도시군계획시설결정 고시일부터 3개월이내 수립해야한다. 다만 도시군관리계획 결정이 의제되는 경우 해당 도시군계획시설결정의 고시 일부터 2년이내에 단계별 집행계획 수립할 수 있다
- 단계별 집행계획이 수립 않된 도시군계획시설 부지에는 개축 가설건축 가능
- 3년이내 시행할 도시군계획시설은 제1단계 집행계획에 포함시켜야 한다
- 제1단계 집행계획에 미포함된 도시군계획시설의 부지에는 개축 가설건축가능
- 도시군계획시설 결정 고시일부터 미집행10년: 매수청구가능
- 도시군계획시설 결정 고시일부터 미집행20년+ 다음날: 도시군계획결정 실효
- 단계별 집행계획 수립되면 그 지자체가 발행하는 공보에 지체없이 공고해야함
- 매년 제2단계 집행계획을 검토해서 3년이내에 도시군계획시설사업을 시행할 도시군계획시설을 선정해서 이를 제1단계 집행계획에 포함시킬 수 있다
- 도시군계획시설을 설치, 정비, 개량하는 사업
- 시행자는 필요시 사업시행대상지역을 둘이상으로 분할 시행가능
- 시행자는 토지 건축물 또는 그토지 정착물건을 수용또는 사용가능
- 단계별 집행계획은 도시군계획시설 설치에 관한 도시군관리계획에 대해 수립 (모든 도시군관리계획이 단계별 계획 세워야 하는거 아님)
- 단계별 집행계획에는 재원조달계획과 보상계획이 포함되어야 함
- 국토부장관이나 도지사가 단계별 집행계획 직접 수립하는 경우도 있다
- 단계별 집행계획은 특광특특시군가 공고한다
- 단계별 집행계획의 수립여부는 도시군관리계획결정의 효력에 영향 전혀없음
- 도시군관리계획으로 결정된 하천정비사업은 도시군계획시설사업에 해당
- 사업비용은 원칙 시행자가 부담한다(언제나 국고부담X )
- 행정청이 아니어도 시행자가 될 수 있다
- 행정청이 아닌 시행자의 처분 행정심판: 시행자 지정 한 행정청에 제기해야
- 기반시설 설치에 관한 도시군관리계획
- 원칙적으로 도시군관리계획결정으로 설치해야 한다
- 이것도 건축물인 경우에는 건축법 적용 받는다(건축법 적용배제X )
- 유통업무설비의 경우에는 중요한 세부시설에 대한 조성계획 함께 결정해야함
- 일부 기반시설은 도시군관리계획 결정 의하지 않고도 설치할 수 있다(시장)
- 국가가 관리하는 도시군계획시설은 국유재산법에 따른 관리청이 관리한다
- 지자체가 관리하는 도시군계획시설에 관해서는 그 지자체 조례로 정한다
- 도시군계획시설은 교통시설, 공간시설 등 기반시설중 도시군관리계획으로 결정된 시설을 말한다(모든기반시설이 이에 해당X )
- 도시군계획시설사업은 도시군계획시설(기반시설 아님) 설치정비 개량사업
- 시행자는 필요하다고 인정되면 도시군계획시설에 인접한 건축물 일시사용 가능
- 모든 도시군계획시설사업은 특수성 때문에 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상법률상」의 공익인지 여부 상관없이 토지수용 가능하다.
- 실시계획고시가 있으면 행정청 아닌 자의 도시군계획시설 사업도 공취법에 따 른 사업인정으로 보아 별도 사업인정 절차 받지않고 토지수용이 가능하다
- 도시군계획시설의 설치
- 장례시설, 종합의료시설, 폐차장은 도시군관리계획결정없이 설치가능
- 도시군계획시설 결정 고실부터 10년 이내 도시군계획 시설사업에 대한 실시계 획인가가 있는 경우 매수청구권이 인정되지 않는다
- 도시군계획시설 사업 시행구역이 같은 도 관할 구역 속하면 도지사가 시행자 를 지정하고 둘이상 시도 관할 걸치면 국토부장관이 시행자를 지정한다
- 국가또는 지자체는 법령서 정한 소요비용의 1/3범위 내에서 행정청이 아닌 시 행자의 사업비용 보조 또는 융자할 수 있다
- 다른 지자체나 공공시설관리자에게 사업비용 부담하게 하거나 국가 또는 지자
체가 사업비용 보조할 수 있는 경우는 시행자가 행정청인 경우다. 그리고 설계 비와 조사측량비는 사업비용으로 산정하지 않는다
- 도시군계획시설결정의 실효
- 특광특특시군수는 도시군계획시설결정이 고시된 도시군계획시설을 설치할 필 요성이 없어진 경우 또는 고시일부터 10년지날때까지 시행되지 않은 경우 그 현황과 단계별 집행계획을 지방의회에 보고해야 한다
- 장기미집행 도시군계획시설결정의 해제를 권고받은 시장 군수는 그 시설 해제 를 위한 도시군관리계획 결정을 도지사(국토부장관X )에 신청해야 한다
- 시도지사 또는 대도시시장은 도시군계획시설 결정이 효력잃으면 바로 고시해 야한다(시장 또는 군수가 고시X )
- 국토부장관이 지정한 시행자는 도시군계획시설사업 실시계획에 대한 국토부장관의 인가 받아야 한다.
- 사업의 준공예정일을 변경하는 실시계획 변경인가는 공고 및 열람 안해도 된다
- 건축물의 연면적이 10%미만 변경하더라도 사업구역의 경계가 변경되는 경우에는 실시계획 변경인가를 받아야 한다.
- 같은 도의 관할구역에 속하는 둘이상 시군 걸쳐 시행되는 도시군계획시설사업의 시행자를 정함에 있어 시장군수간 협의 성립이 안되면 관할 도지사가 시행자 지정
- 도지사는 광역도시계획과 관련되는 경우 관계시장 군수 의견 들어 직접 도시군계 획시설 사업을 시행할 수 있다
- 도시군관리계획결정을 고시한 경우 도시군계획시설사업에 필요한 국공유지는 그 도시군관리계획으로 정해진 목적외의 목적으로 양도할 수 없다
- 한국토지주택공사가 도시군계획시설사업 시행자로 지정받으려면 예외적으로 토지 소유자 동의 필요 없다
- 시범도시 지정-국계법
- 투기과열지구 지정-주택법
- 수변구역관리 및 지정-한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원법
- 도시개발사업시행방식-도시개발법
- 도시주거환경기본계획 수립-도시 및 주거환경정비법
- 행정청인 도시군계획시설사업 시행자는 허가 안받고 타인토지 출입 가능
- 타인토지 출입희망자는 특광특특시군 허가받고 출입하기 7일전까지
- 타인토지 일시사용 희망자는 3일전까지 토지소유자 점유자 , 관리인에 통지해야함
- 타인토지 출입으로 손실발생한 경우 그 행위자 속한 행정청 또는 도시군계획사업 시행자가 보상(행위자가 직접 손실보상X )
- 도시군계획시설사업 시행자는 필요시 도시군계획시설 인접 토지나 건축물을 수용 할 수 없고 필요한 경우 일시사용까지만 가능하다
- 국토부장관, 시도지사, 시장군수는 실시계획 인가의 취소처분시 청문해야한다
- 행정청이 아닌 도시군계획시설사업의 시행자의 처분에 대해서는 시행자를 지정한 자에게 행정심판 제기해야 한다(국토부장관에게X )
- 타인토지 일시사용이나 장애물의 변경 또는 제거로 인해 손실발생한 경우 보상할 자와 손실받은자가 1차 협의해야 한다. 협의성립 안되면 관할 토지수용위원회에 재결신청 할 수 있다(시장군수 구청장에게 신청X )
- 방재시설: 하천, 유수지, 사방설비, 저수지(하수도X )
- 용도구역은 시장군수가 결정X -지정권자가 용도구역따라 다른다
- 도시군관리계획결정이 실효되면 관보에 실효일자, 실효사유를 고시하면그만, 이해 관계인에 서면통지는 필요없다
- 관리지역: 도시지역의 인구산업을 수용하기 위해 도시지역에 준해 체계적으로 관 리하거나 농업진흥, 자연환경 또는 산림보전 위해 농림지역 또는 자연환경보전지 역에 준해 관리가 필요한 용도지역
- 관리지역의 취락정비 위해 취락지구 지정가능
- 필요한 경우 보전관리지역과 자연환경 보전지역 중복지정 불가-용도지역은중복◯×
- 도시지역으로 결정고시된걸로 볼수 있는 경우
- 국가산업단지, 일반산업단지 도시첨단산업단지로 지정고시지역(농공단지X )
- 어항구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면으로 지정고시된 지역
- 항만구역으로 도시지역에 연접한 공유수면으로 지정고시된 지역
- 택지개발지구로 지정고시된 지역
- 취락지구는 도시지역으로 결정고시된걸로 ◯×
- 도시군계획시설 설치위해 도시지역과 이웃하고 있는 바다인 공유수면을 매립한 경 우 그 매립지는 도시군관리계획의 입안 및 결정절차 없이 도시지역으로 지정간주
- 공유수면 매립목적이 당해 매립구역과 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 다른 경 우 그 매립구역 속할 용도지역은 도시군관리계획 결정으로 지정해야 한다
- 공유수면 매립구역이 둘이상 용도지역에 걸친 경우 도시군관리계획결정 지정해야 한다(걸친면적 가장 큰데 따른다X )
- 시도지사나 대도시시장은 필요시 도시군계획조례로 용도지구의 명칭 및 지정목적, 건축 그밖 행위금지 및 제한사항을 정해서 용도지구외의 용도지구지정 또는 변경 을 도시군관리계획으로 결정할 수 있다(새로운 용도지구 신설가능하단 소리)
- 방재지구 지정을 도시군관리계획으로 결정하는 경우 도시군관리계획의 내용에는 해당 방재지구의 재해저감대책을 포함해야 한다
- 집단취락지구 건축제한: 개발제한구역 특조법이 정하는 바에 의한다
- 오직 개발제한구역안에서만 취락을 정비하기 위해 필요한 지구
- 자연취락지구 건축물은 4층 이하 무조건, 관광휴게시설도 불가
- 설치가능: 4층이하 단독주택, 노래연습장, 축산창고, 도축장, 마을회관, 한의원 방송통신시설(정신병원X , 동물장례식장X )
- 취락지구: 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발재한구역 또는 도 시자연공원구역의 취락정비위해 지정(도시군관리계획 미수립지역X )
- 특정용도제한지구: 주거 및 교육환경, 청소년 보호 목적 입지제한지구(보호지구X )
- 경관지구: 경관의 보전관리 형성 위해 도시계획조례로 정하는 건축물은 건축불가 (도시계획위원회X )
- 방재지구: 풍수해, 지반붕괴 그밖 재해 예방위해 필요한 지구(방화지구X ) 시가지방재지구, 자연방재지구로 세분화(★방시혁동생 방시자)
- 방재지구안에서는 용도지역 안에서의 층수제한이 있어 1층 전부를 필로티 구조로 하는 경우 필로티 부분은 층수에서 제외
- 용도지구의 건축제한은 원칙적으로 도시군계획조례 의한다
- 고도지구에서는 도시군관리계획(계획조례X )으로 정하는 높이이상 건축불가
- 고도지구는 세분화되지 않는다
- 하나의 대지가 녹지지역과 그밖지역에 걸쳐 있으면서 녹지지역 건축물이 고도지구 에 걸쳐 있는 경우 그 건축물 및 대지 전부에 대해 고도지구 적용한
- 경관지구: 자연경관지구, 시가지경관지구. 특화경관지구, (★경자시특별해)
- 용도지구는 용도지역의 의한 규제만으로 달성할 수 없는 특정 목적 달성위해 지정
- 특정용도지구는 필요한 경우 도시군계획조례 따라 세분해서 지정할 수 있다
- 개발진흥지구: 주거기능, 상업기능, 공업기능. 유통물류기능, 관광기능, 휴양기능 등을 집중적으로 정비할 필요 있는지구
- 용도지역 및 용도지구는 도시군관리계획으로 결정-중복지정 가능
- 시도지사는 시행령으로 정하는 바에 따라 용도지역, 용도지구 세분지정 가능
- 시도지사는 시행령으로 정하는 바에 따라 용도지구 외 용도지구 지정가능(새로 용 도지역은 지정 불가)
- 시가화 조정구역에서의 도시군계획사업 또는 행위의 허용규제
- 도시군계획 사업은 대통령령으로 정한것만 가능(제한없이가능X , 일체불가X )
- 개발행위 받아야 하는 행위중 일부 법으로 정해진 것 한해(허가만 받으면 가 능X ) 특광특특시군 허가 받아 시행가능
- 기득권이 인정되는 경우라도 공사 또는 사업 착수한 자는 특광특특시군 신고 해야 그 공사 또는 사업 계속 시행가능(허가받아야 X )
- 시가화조정구역
- 변경은 도시군관리계획으로 이루어짐(광역도시계획X )
- 시가화유보기간: 5년이상 20년이내, 도시군관리계획으로 정해진다
- 시가화조정구역 지정에 관한 도시군관리계획결정은 시가화유보기간이 끝난날 의 다음날부터 효력잃는다
- 시가화조정구역에서의 도시군계획사업은 국토부장관이 시가화조정구역의 지정 목적 달성에 지장이 없다고 인정하는 도시군계획사업만 시행할 수 있다
- 시가화조정구역에서는 개발행위중 일정행위에 대해서는 특광특특시군수 허가 받아야 한다
- 공동구
- 공동구가 설치된 경우에는 당해 공동구에 수용되어야 할 시설이 빠짐없이 공
동구에 수용되도록 해야한다
-도시개발구역, 택지개발지구, 경제자유구역, 정비구역, 공공주택지구, 도청이 전신도시가 200만㎡ 초과하면 시행자는 공동구 설치해야 한다(산업단지X )
- 공동구에서 수용해야하는 시설은 반드시 공동구에 수용해야함
- 기반시설을 공간 또는 지하에 설치하는데에 따른 보상은 따로 법률로 정한다
- 사업시행자는 공동구 설치공사 완료시 지체없이 점용공사기간, 수용대상시설의 종류등을 공동구 점용예정자에게 개별통지해야한다(일간신문에 공시해야X )
- 공동구 점용예정자는 공동구에 수용될 시설을 공동구에 수용함으로써 용도가 폐지된 종래의 시설은 사업시행자가 지정하는 기간내 철거해야 하고, 도로는 원상복구해야한다.
- 사업시행자는 공동구의 설치가 포함되는 개발사업의 실시계획인가등이 있은 후 지체없이 공동구 점용예정자에게 부담금의 납부를 통지해야 한다
- 공동구관리자가 공동구의 안전 및 유지관리계획 변경하려면 미리 행정기관장 과 협의후 공동구 협의회 심의거쳐야 한다
- 공동구관리자는 매년 1월1일 기준으로 6개월에 1회이상 공동구 정기점검 해야
- 반드시 지구단위계획으로 지정해야 하는것-이거 외에는 해도되고 안해도되고
- 도시 및 주거환경 정비구역, 택지개발지구 지정 및 사업완료 후 10년지나면
- 시가화조정구역 또는 공원에서 해제된 면적 30만㎡이상인 지역
- 녹지지역에서 주상공으로 변경되는 면적30만㎡ 이상인 지역
- 지구단위계획 건축기준완화
- 건폐율*(1+공공시설로 제공하는 면적/원래대지면적)
- 지구단위계획구역
- 지구단위계획을 수립해야 하는 구역으로 도시군관리계획결정으로 지정
- 지구단위계획에 적합하게 건축해야 한다. 그러나 지구단위계획 수립이 안되었 다는 이유로 건축을 제한하지 못한다
- 지구단위계획에 따라 건축기준 완화 가능
- 자연녹지지역 30만㎡ 규모 근린공원해제시 반드시 지구단위계획구역 지정해야
- 3개이상 노선이 교차하는 대중교통결절지로부터 1키로미터이내 위치한 지역은
지구단위계획 구역으로 지정할 수 있다
- 시도지사는 도시개발구역 일부나 전부 지구단위계획구역으로 지정할 수 있다
- 수립기준은 국토부장관이 정한다
- 택지개발지구 사업 끝난 후 10년 지난지역은 지구단위계획 의무지정해야
- 구청장은 지구단위계획 결정권자가 아니다
- 교통처리계획은 필수사항이 아니다
- 지구단위계획으로 주거지역 세분할 수 있다
- 기반시설부담구역이 지정되면 지구단위계획구역 지정고시된걸로 본다◯×
- 지구단위계획구역에서 지구단위계획에 의한 건폐율 완화적용
- 도시지역 아니면 당해 용도지역 또는 개발진흥지구 건폐율150%이내 완화 가능
- 도시지역 아니면 당해 용도지역 또는 개발진흥지구 용적율200%이내 완화가능
- 도시지역 내 지구단위계획구역 건축물 높이 120미터 이내 완화 가능(전지역X )
- 계획관리지역 내 개발진흥지구내의 지구단위계획구역 건축물 용도 종류 및 규 모 완화적용 가능
- 계획관리지역 외의 지역에 지정된 개발진흥지구 내의 지구단위계획 구역에서 건축물의 용도, 종류, 규모등을 완화 적용할 경우 아파트나 연립주택은 허용◯×
- 지구단위계획구역은 도시지역이 아니어도 지정될 수 있다
- 관광특구, 택지개발지구도 지구단위계획으로 지정가능
- 지구단위계획은 도시군계획 수립 대상지역의 일부에 대해 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 그 지역을 체계적 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시군 관리계획을 말한다
- 지구단위계획 지정에 관한 도시군관리계획결정의 고시일부터 3년이내에 지구단위 계획이 결정 고시되지 않는 경우에는 그 3년이 되는 날의 다음날에 지구단위계획 구역의 지정에관한 도시군관리계획결정은 그 효력을 잃는다.
- 주택법에 따른 대지조성사업지구로 지정된 지역의 전부에 대해 지구단위계획구역 지정가능
- 지구단위 수립지역의 토석채취량이 3만세㎡ 이상이더라도 도시계획위원회 심의 안 받고 허가 받을 수 있다(지구단위계획 수립지역은 심의 안받는다)
- 기반시설설치비용은 현금납부를 원칙으로 하되 부과대상 토지 및 이와 비슷한 토 지로 물납 가능
□ 준공업(70/400)-1종일반주거(60/200)-2종전용주거(50/150)-계획관리(40/100)다
- 둘이상의 용도지역 등에 대지중 가장작은 부분이 330㎡ 이하(도로변에 띠모양으로 지정된 상업지역에 속하는 경우에는 660㎡이하)인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률을 가중평균해서 산출한다
- 시범도시: 국계법으로 국토부장관이 지정
- 관계중앙행정기관장이 국토부장관에 지정요청 할 수 있다
- 시도지사 요청따라 (시장군수 구청장X )시범도시 지정할 수 있다
- 국계법상 청문의무사항(도시군기본계획승인취소, 지구단위계획지정취소X )
- 개발행위허가취소(개발행위허가제한X )
- 도시군계획시설사업 시행자지정 취소
도시군계획시설사업 실시계획인가 취소
