안녕하세요? 주택 보유 수에 따라 취득세와 보유세 그리고 양도세가 달라짐에 따라 많은 분들이 부동산이 주택 수에 포함되는지 관심이 많아지는 것 같습니다. 그래서 오늘은 오피스텔이 과연 언제 주택에 포함 되는지 알아 보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다.자 준비 되셨지요?
오피스텔은 2가지 유형이 있는 것 아시지요?
바로 ‘주거용’ 또는 ‘업무용’이 있습니다
어떤 용도로 사용하느냐에 따라 주택이 되기도 하고, 업무용 시설이 되기도 합니다. 어떤 용도의 오피스텔이냐에 따라 세금도 달라지는 것이죠.
업무용
업무용의 경우 간단합니다. 업무용 오피스텔은 소기업이나 개인이 사무시설이나 상업시설을 설치하고 일을 하는 공간으로 주택으로 분류되지 않습니다.
업무용 오피스텔 소유주는 부가가치세법상 일반사업자에 해당하며 임대료 수입에 대한 부가가치세와 소득세를 내야 합니다. 주택수에 포함되지는 않습니다.
주거용
주거용 오피스텔은 주택법상 ‘준주택’으로 분류됩니다. 그렇기 때문에 보유할 경우 유주택자가 됩니다.
예전에는 주택수에 포함하지 않았는데 2021년7·10대책으로 바뀌었습니다.
변경의 주된 목적은 주거용을 투자 목적으로 사는 사람들이 늘면서 시세가 오르고 주요 세입자들인 1~2인가구 부담이 늘었기 때문입니다.
대책 이후 2021년 8월 지방세법이 개정돼 주거용 오피스텔은 이제 주택으로 보고 세금을 부과하게 됐습니다.
그럼 용도에 따라 세금도 달라지나요?
취득세와 양도세가 용도에 따라 달라집니다.
주거용 오피스텔은 주택으로 분류하지만 일반 주택과 취득세·양도소득세 등을 적용하는 방법이 조금 달라집니다.
우리는 구분을 명확하게 하기 위해 현재 부동산 취득세를 좀 들여다 보는게 좋을 것 같습니다.
부동산 취득세 들여다보기
2022년 2월 현재 부동산 취득세
취득세 기본세율
무주택자가 1주택을 취득할 때 기준입니다.
취득세 중과세율
1주택 보유자가 추가 주택을 매수할 경우
1주택자가 주택을 추가 매수할때, 그 주택이 조정지역에 포함된지 여부에 따라 취득세가 달라지기 시작합니다.
취득세 기타
자세한 취득세는 다음에 다뤄보기로 합니다.
1) 분양권
2) 주택 수 포함
2020년 8월 10일부터 주택 수 산정시 조합입주권, 분양권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함시킵니다. 분양권의 취득세 산정기준일은 계약일이며, 2020년 8월 10일 이전 취득일 경우는 완공일입니다.
3)주택수 미포함
– 공시지가 1억 이하 주택 (단, 재개발 재건축 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외됨)
– 오피스텔 분양권 실제 사용 전까지 (실제 사용 용도 가 주거용으로 확정되면 포함)
– 상속받은 조합입주권이나 주택 분양권은 5년간 주택에서 제외 (단, 5년 내 완공되어 주택이 된 경우라면 주택 수에 포함 됨)
다시 본론으로 돌아가면…
우선 취득세의 경우 주거용 오피스텔과 일반 주택의 경우 취득 순서에 따라 취득세가 달라집니다.
1) 기존에 아파트나 빌라, 다세대 등 주택을 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 산다면 취득세는 기존 보유주택 수에 상관없이 무조건 4.6%로 동일합니다.
2) 반대로 주거용 오피스텔을 가진 상태에서 아파트나 빌라 등 주택을 취득할 경우는 얘기가 달라집니다. 이 때는 주택을 한 채 보유했다고 간주해 취득세를 내도록 합니다.
오피스텔을 한 채 보유한 상태에서 아파트 등 주택을 산다면 취득세 8%를 내야합니다. 오피스텔이 두 채 이상 있거나, 일반 주택과 오피스텔을 합해 두 채 이상 있으면 새로 주택을 더 살 때 12% 중과됩니다. 주거용 오피스텔을 가지고 새로 주택을 살 땐 오피스텔을 주택으로 치고 취득세를 부과하는 것이죠. 만약 무주택자인데 주택도 사고, 오피스텔에도 투자하고 싶다면 일단 주택부터 사는 게 유리하겠죠.
양도소득세의 경우 주거용 오피스텔도 일반 주택과 똑같습니다. 주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 때 기존 다른 주택보다 먼저 팔든 나중에 팔든 상관없이 양도세 중과 기준이 적용됩니다. 현재 양도세 최대 60% 이상 중과가 가능한 것이죠. 다만 주거용 오피스텔만 1채 가지고 있는 1세대1주택자라면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
오피스텔의 용도?
앞서 말씀드린 것처럼, 오피스텔에 당첨됐다고 다주택자 세금 중과 등을 걱정할 필요가 없습니다. 분양을 받은 후 실제 사용하기 전까지 주거용으로 사용할지 상업용으로 사용할지 확정하지 않았기 때문에 주택으로 계산하지 않기 때문인데요. 이 경우 취득세 및 양도세를 산정할 때 주택수에 부과되지 않습니다.
다만, 반대로 주택용도로 사용한다면 주택수에 포함이 되겠지요.
아하! 그래서 전입신고를 금지하는 오피스텔 전세가 나오는 것이구나?
오피스텔 임대인이 주택임대사업자가 아닌 일반임대사업자 즉, 업무용 일반과세 부동산임대업으로 등록을 하게 되면 분양가에 포함된 부가세 10%를 돌려받을 수 있는 세금 혜택이 있습니다.
그렇기에 임대인이 주택임대사업자로 등록했다면
주거용 오피스텔로 전입신고 및 확정일자가 가능하며,일반임대사업자로 등록했다면 오피스용으로 허가를 받았기에 전입신고가 되버리면 주택으로 간주하여 임대인은 세금 관련 문제가 발생하여 임차인에게 전입신고를 하지 못하게 특약사항을 걸게 됩니다.
오늘은 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부를 알아봤습니다. 오피스텔의 사용용도에 따라 해당 되는 세금과 계산법이 달라지니, 꼭 참고 하시기 바랍니다
감사합니다