1. 청약 당첨 시 필요한 금액은?
올해 수도권 청약 당첨자의 절반 이상이 30대 이하였습니다. 젊은 층에게 유리하게 청약제도를 고친 영향입니다. 오늘 부딩은 ‘30대 이하 당첨자 증가: 청약 당첨 시 필요한 금액은?’에 대해 다룹니다.
2. 10명 중 6명은 30대 이하
올 1~5월 수도권 청약 당첨자의 59.1%(1만 5,790명 중 9339명)가 30대 이하였습니다(출처: 부동산이포). 이 비율은 △2020년 52.6% △2021년 53.3% △2022년 55.9% △2023년 55.2% 등으로 꾸준히 높아지고 있습니다. ① 올 초 젊은 층에게 유리하게 청약제도를 고치고 ② 규제지역을 대거 해제한 영향(추첨제 물량이 늘어남)이라는 분석입니다.
3. 제도를 어떻게 고쳤길래?
30대 이하 청약 당첨자의 비율이 과거보다 높아진 이유요? 아래와 같은 정책을 도입한 영향이란 평입니다.
1) 규제지역 해제
정부는 지난해에 서울 강남 3구, 용산구를 뺀 모든 지역을 규제지역에서 해제했습니다. 이에 현재 ‘비규제지역’ 민간분양 일반공급 1순위에서 전용면적 85㎡(약 32평) 이하는 60%, 85㎡ 초과는 100% 추첨제 ¹⁾로 당첨자를 뽑습니다. 저가점자도 당첨 확률을 높일 수 있는 겁니다.
¹⁾ 추첨제: 청약가점과 무관하게 무작위로 당첨자를 선정하는 제도입니다.
2) 중복 청약 허용
전엔 당첨자 발표일이 같은 단지에 부부가 중복 청약할 수 없었습니다. 하지만 올 3월부턴 부부가 같은 단지(공공·민간, 일반·특별공급)에 중복 청약할 수 있고, 부부가 모두 당첨되면 먼저 청약한 당첨만 유효 처리해 줍니다.
3) 신생아 우선공급 신설
현행 청약제도는 민간분양의 신혼부부·생애최초 특별공급(특공) 당첨자를 선정할 때 전체 물량의 20%를 2세 이하 자녀를 둔 가구에 먼저 배정합니다. 혼인신고 여부와 관계없이 청약 자격을 주기에 젊은 부부의 당첨 확률이 높아집니다.
4) 배우자 가점 합산
올 3월부터 민간분양 가점제 ¹⁾에서 배우자 통장 가입 기간의 50%, 최대 3점을 더 받을 수 있게 됐습니다. 내 통장 가입 기간이 5년(7점), 배우자 통장 가입 기간이 4년(6점)이면 배우자 가점의 절반(3점)을 더해 10점을 인정해 주는 겁니다(최대 합산 점수는 17점).
¹⁾ 가점제: 무주택 기간(32점)과 청약통장 가입 기간(17점), 부양가족 수(35점)의 조건에 따라 점수를 더해 주택을 분양받을 수 있는 기회를 달리 주는 제도입니다. 만점은 84점입니다.
5) 기타
이 외에도 △혼인신고 전 배우자의 청약 당첨, 주택 소유 이력 배제 △다자녀 특공 기준 2자녀(이전 3자녀)로 완화 등의 정책이 젊은 층의 청약 당첨 비중을 높인다는 분석입니다.
4. 청약 당첨 시 필요한 금액은?
청약에 당첨되면 ① 분양가의 10~20% 정도인 계약금을 당첨일로부터 1개월 이내에 내야 합니다(대출 불가능). ② 이후 분양가의 약 60%에 해당하는 중도금을 4~6회에 걸쳐 2~3년간 납부해야 하고요(대출 가능). ③ 마지막으로 분양가의 20~30%인 잔금을 입주일 전에 내는 게 일반적입니다(대출 가능).
5. 못 받은 보증금 2조 7,000억 원
임대인이 보증금을 돌려주지 않아 HUG가 대신 갚아줘야 하는 전세보증금 미반환 사고액이 올 상반기 2조 7,000억 원을 기록했습니다(출처: HUG). 올해는 사고액이 역대 최고치인 5조 원을 경신할 거란 전망이 나옵니다. 전세금반환보증보험 ¹⁾ 가입은 보증금 미반환 등 전세 사기 피해를 막을 수 있는 최소한의 장치입니다.
¹⁾ 전세금반환보증보험: 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 ‘대신 갚아주는(대위변제)’ 보험 상품입니다.
6. 9월부터 중복 청약 가능
빠르면 올 9월부터 민간분양 ¹⁾ 사전 청약 ²⁾ 당첨자도 다른 아파트에 청약할 수 있게 됩니다. 최근 공사비 급등으로 민간 사전 청약 취소가 이어지며 당첨자의 피해가 늘고 있기 때문입니다. 현행법은 민간분양 사전 청약 당첨 시 청약통장을 쓴 거로 간주해 ‘중복 청약’을 제한하고 있습니다.
¹⁾ 민간분양: 삼성물산이나 현대건설 등 민간기업이 분양하는 단지입니다.
²⁾ 사전 청약: 본청약보다 1~2년 먼저 일부 물량의 당첨자를 선정하는 제도입니다.
7. 7개월 만에 상승 전환
올 6월 전국 아파트와 단독주택, 빌라 등 모든 유형의 집값이 전월 대비 0.04% 올라 작년 12월 이후 7개월 만에 ‘상승’ 전환했습니다(출처: 한국부동산원). 지방 집값의 하락세에도 수도권 집값 상승폭이 커져섭니다. 특히 올 6월 서울 집값은 전월 대비 0.38% 올라 5월(0.14%) 보다 상승폭을 키웠습니다.
8. 경매 차익 지원 vs 선구제 후회수
국민의힘과 더불어민주당이 전세사기특별법 ¹⁾ 개정안을 내놨습니다. 기존 법이 피해자를 돌보지 못한다고 보기 때문입니다. △국민의힘은 피해 주택의 경매 차익으로 피해자의 보증금 보전 △더불어민주당은 선구제 후회수(정부가 임대인 대신 먼저 보증금을 돌려주고, 나중에 그 금액만큼 임대인에게 받음)가 주요 뼈대입니다.
¹⁾ 전세사기특별법: 전세 사기 피해자를 돕기 위해 2023년 6월부터 시행한 법입니다. 단, ‘전세 사기 피해자’로 인정받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다. ① 주택의 인도(점유)와 전입신고, 확정일자를 갖출 것 ② 보증금이 3억 원 이하일 것 ③ 임차인 다수가 사기 피해를 입었거나, 입을 것으로 예상될 것 ④ 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것.
9. 6월에만 3만 7,000명 해지
올 6월에만 청약통장 가입자가 3만 7,000명 넘게 줄었습니다(출처: 한국부동산원). 청약통장 가입자는 2022년 6월(2,703만 1,911명) 정점을 찍고 계속 줄어 올 6월 말 기준 약 2550만 명을 기록했습니다. △고분양가에 ‘시세차익’ 기대감이 낮고 △제도가 자주 바뀌어 신뢰를 잃었기 때문(2022년 5월 이후 35차례 변경)이란 분석이 나옵니다.
Q 처음부터 학군지에서 시작하는 건 어떤가요?
A 자녀를 키우는 방법은 다양합니다. 교육 또한 마찬가지입니다. 부모의 교육관은 자녀의 성장에 따른 거주지 선택에도 지대한 영향을 줍니다. 자녀가 태어나기 전, 자신이 ‘극성 학부모’가 될 거라고 생각한 이는 아마 없을 겁니다.
하지만 자녀를 키우며 자신이 극성 학부모가 되었단 사실을 아는 경우는 많습니다. 보통 부모 중 한쪽만 그런 경향을 보이지만, 간혹 부모 모두 자녀의 공부와 성적에 ‘올인’하는 경우도 적지 않습니다. 이때 중요한 거요? 학군지에 거주하느냐 같은 결정을 어떻게 내리느냐입니다. 선택지는 두어 개로 좁혀집니다.
하나, 처음부터 학군지에서 시작한다.
사실 ‘공부’와 ‘성적’이라는 목표를 생각하면 가장 잘 들어맞는 선택지입니다. 누가 처음부터 대치동에서 시작하면 좋은 걸 모르나요? 집값이 비싸 쉽게 들어갈 수 없으니 고민하는 거죠. 아직 학군지 프리미엄이 꼭 필요하지 않은 영유아기부터 비싼 대치동 집값을 깔고 앉아 사는 게 아깝다고 여기는 이도 많습니다. 레버리지 활용 측면에선 전략적 고민이라고 할 수 있습니다. 그래서 애초부터 학군지에서 시작하지 않는 이들은 두 번째 전략을 활용합니다.
둘, 영유아기엔 다른 지역에서 살다 학령기가 되면 이사한다.
이사를 고민하는 건 대체로 유치원 입학(5세), 초등학교 입학(8세), 초등학교 고학년(12세), 중학교 입학(14세)을 앞둔 시기입니다. 요샌 유치원에서 형성한 인맥이 중요하다는 인식이 퍼져 5세 전후로 이사를 고민하는 이도 많습니다. 그때가 너무 어리다 싶으면 초등학교 입학을 앞두고 향후 오래 거주할 곳으로 이사하는 게 좋습니다.
늦더라도 초등학교 4학년까진 이사하는 게 좋다고 봅니다. 학군지는 과밀학급인 경우가 많습니다. 이에 중학교 배정 시 초등학생 때부터 그 지역에서 산 아이를 우선 배정합니다. 또 초등학교 4학년(전후)은 영재반을 편성하는 시기이기도 합니다. 그러니 초등학교 4학년까진 학군지 이사를 결정하는 게 좋습니다.
물론 중학교 입학, 고등학교 입학 시기에도 이사는 가능합니다. 하지만 늦게 전학할수록 학교 적응과 사춘기 시절 교우관계 형성 등에 어려움을 겪을 가능성이 큽니다. 어떻게 해도 초등학생일 때 이사는 어렵다고요? 그럼 미리 학군지에 집을 마련하고 임대를 준 후 이사 시기를 조정해 입주하는 것도 좋은 전략입니다.
